Los cambios en la duración mínima del contrato de arrendamiento de vivienda vienen provocados por las distintas reformas producidas en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), siendo la última de ellas la introducida mediante la Ley por el derecho a la Vivienda de 24 de mayo de 2023.
Para saber la duración mínima del arrendamiento de vivienda, hay que conocer el texto de la LAU que estuviera vigente a la fecha de celebración del contrato.
Antes de ver el marco legal de duración del contrato de arrendamiento de vivienda recordar estas dos cuestiones:
Las partes del contrato (arrendador y arrendatario) son libres de pactar el tiempo de duración que consideren oportuno.
Al margen de esta libertad que las partes tienen para fijar la duración del contrato, la ley establece una protección a favor de los arrendatarios en el siguiente sentido:
«Si la duración pactada en el contrato es inferior al plazo previsto en la ley, el inquilino podrá prorrogar a su voluntad la duración del contrato hasta alcanzar el tiempo mínimo previsto en la ley».
En fecha 1 de junio de 2021 se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda y se pacta una duración de 1 año. En este caso, el inquilino se puede marchar cuando se alcance dicho plazo, pero si no quiere abandonar la vivienda , la LAU lo protege y le permite estar hasta un total de 5 años si el arrendador es persona física o de 7 años si el arrendador es persona jurídica, por lo que el contrato finalizará el 1 de junio de 2026 (persona física) o el 1 de junio de 2028 (persona jurídica).
A continuación veremos la duración mínima de los contratos de arrendamiento según las últimas reformas de la LAU:
El día 6 de marzo de 2019 entró en vigor otra reforma de la LAU que afectó a la duración mínima del arrendamiento de vivienda, quedando redactado el artículo 9 de la siguiente manera:
» 1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo».
Por tanto para los arrendamientos de vivienda celebrados desde el 6 de marzo de 2019 en adelante se establece lo siguiente:
1º.- La duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes en el contrato.
2º.- Cuando el arrendador es una persona física, y en el contrato de arrendamiento de vivienda se haga constar que la duración es inferior a 5 años, el inquilino tiene el derecho, si así lo desea, de prorrogar el contrato y permanecer en la vivienda hasta 5 años.
Si el arrendador es una persona jurídica (empresa), el inquilino tiene el derecho, si así lo desea, de permanecer en la vivienda hasta 7 años.
1º.- Al finalizar esos 5 o 7 años de duración de las prórrogas obligatorias previstas en el artículo 9 de la LAU y si ninguna de las partes hubiese notificado a la otra su voluntad de no renovar el contrato, con el preaviso legal previsto, éste prorrogará por plazos anuales hasta un máximo de tres años más (artículo 10.1 de la LAU).
2º.- Transcurrido esos 8 años de duración (5 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona física, o esos 10 años de duración (7 primeros + 3 prórroga) si el arrendador es persona jurídica, si las partes no comunican nada la relación entra en tácita reconducción.
El artículo 10.1 de la LAU establece:
«Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.»
Ejemplo:
En fecha 1 de junio de 2021 se celebra un contrato de arrendamiento de vivienda en el que se pacta una duración de 1 año y el arrendador es persona física.
El arrendatario a su voluntad va prorrogando anualmente el contrato, por lo que los 5 años previstos de prórrogas obligatorias en el art. 9 de la LAU le permitirían finalizarlo el 1 de junio de 2026.
Si el arrendador no notifica, al menos con 4 meses de antelación al 1 de junio de 2026 la finalización del contrato, éste se prorrogará a voluntad del arrendatario otros 3 años más, por lo que el contrato puede terminar si así lo desea el 1 de junio de 2029.
La Ley por el Derecho a la Vivienda, cuya entrada en vigor se produjo el 26.05.2023, ha introducido cambios importantes en la LAU al añadir dos nuevos apartados al artículo 10 de la LAU que afectan a la duración de los contratos de arrendamiento de vivienda, por lo que el citado precepto queda de la siguiente manera:
«1. Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.
3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4. Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.»
Los cambios producidos por la Ley por el Derecho a la Vivienda han introducido dos tipos de prórrogas extraordinaria a las previstas en el art. 9.1 y 10.1 de la LAU, que ya hemos visto antes:
1ª.- Prórroga extraordinaria de UN AÑO cuando el arrendatario acredite situación de vulnerabilidad social y económica cuando el arrendador es un gran tenedor.
2ª.- Prórroga extraodinaria de TRES AÑOS cuando el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y así haya sido declarada.
El arrendador podrá recuperar la vivienda entregada en arrendamiento antes de que transcurra el plazo mínimo legal, siempre y cuando se cumplan los siguientes requisitos:
1.- Que el arrendador sea persona física (las empresas arrendadora no pueden).
2.- Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.
3.- Se haya hecho constar expresamente en el contrato la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
4.- El arrendador deberá comunicar al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada, especificando la causa o causas entre las previstas en el párrafo anterior, al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.
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Buenos días,
No entiendo bien como funciona la indemnización en caso de que la parte arrendataria ponga fin al contrato. En mi contrato (como arrendador) se indica asi :
"El arrendamiento se pacta por un plazo de UN AÑO. Llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará por plazos anuales hasta cumplir en total el contrato un máximo de CINCO AÑOS, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
A tenor de lo dispuesto en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendatario podrá desistir del contrato, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses de arrendamiento y siempre que lo comunique al arrendador con un mínimo de treinta días. Llegado ese caso, el arrendatario indemnizará al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada anualidad de contrato que reste por cumplir, prorrateándose los periodos inferiores al año e indemnizando en proporción al prorrateo resultante."
Mi pregunta es: que pasa si el inquilino se va tras 18 meses ? Solo me tiene que indemnizar medio año (contrato de UN AÑO) o me indemnizara de 3.5 año (3.5 meses de alquiler) porque hablamos de prorrogas obligatorias hasta 5 años ?
Muchas gracias por su respuesta.
Un cordial saludo.
Jean Luc
Hola Jean Luc:
Mi opinión es que al establecerse en el contrato una duración de un año, prorrogable por años sucesivos hasta 5, si se va a los 18 meses, solo tendría que indemnizar 15 días, pues solo le faltarían 6 meses para completar el segundo año, cuya prórroga ya había entrado en funcionamiento.
Saludos
Gracias Por tu respuesta rápida, Francisco.
Entiendo el principio de indemnización pero cual es la ventaja para la parte arrendadora hacer un contrato anual con 4 prorrogas obligatorias (entiendo que lo son para llegar a los 5 años) en lugar de hacer un contrato directamente para los 5 años previstos por la ley ?
Mi idea es que con un contrato directo de 5 años, una indemnización (en nuestro caso, después de 18 meses) de 3.5 años seria mas disuasiva para los inquilinos que van y vienen, o me equivoco ?
Gracias.
Recibe un cordial saludo.
Gracias Por tu respuesta rápida, Francisco.
Entiendo el principio de indemnización pero cual es la ventaja para la parte arrendadora hacer un contrato anual con 4 prorrogas obligatorias (entiendo que lo son para llegar a los 5 años) en lugar de hacer un contrato directamente para los 5 años previstos por la ley ?
Mi idea es que con un contrato directo de 5 años, una indemnización (en nuestro caso, después de 18 meses) de 3.5 años seria mas disuasiva para los inquilinos que van y vienen, o me equivoco ?
Gracias.
Recibe un cordial saludo.
Buenas tardes. Tras cumplir los 5 años de contrato, mi casero quiere volver a hacer un0 nuevo para subir la renta en 200 euros de golpe; y además pretende que este contrato tenga una duración de sólo un año, con el fin de poderlo subir aún más el año que viene. Desde mi interpretación de la nueva ley no se puede hacer sólo por un año, pero, me pregunto: ¿Es legal este contrato, o aunque sea de un año lo que me obliga a firmar, supondrán 5 a efectos legales?
Muchas gracias de antemano
Yo tenía que renovar contrato y firmarlo el día 14 de enero,en principio para tres año. como en diciembre salio el decreto ley de vivienda de ampliarlo a 5 o 7 años dependiendo si es persona física o juridica, en mi caso es jurídica porque es un banco el propietario, me dijeron a principios de este mes que se lo estaban estudiando y que el contrato había que modificarlo a 5 o 7 años por el decreto ley. El tema está que aún no he firmado, la firma era el 14 de enero, estoy esperando a que me diga día y hora para ello, que aún no han dicho nada por este tema. Hoy les pregunte, como ayer tumbaron el decreto ley para saber que pasaba y me han dicho que como lo han tumbado ahora el contrato será de 3 años como estaba previsto. Mi pregunta es, mi contrato cumplía el 14 de enero y estaba en vigor el decreto ley, es legal que ahora me quieran hacer firmar solo para 3 años?? El decreto ley lo anularon ayer día día 22, es legal esto??
Me podrían aclarar cuál es el tiempo máximo de alquiler de un piso a un particular para uso como vivienda ?
El contrato se firmará el 1 de febrero del 2019 y no se si es por 3 o 5 años.
Gracias.
He emitido un contrato de arrendamiento de vivienda a fecha 9 de febrero del 19 y por desconocimiento de la derogación de la ley he puesto en duración del contrato 5 años.
De haber estado informada hubiera puesto 3 años.
¿Puedo a los 3 años rescindir el contrato al inquilino aunque haya puesto 5 por error?
Gracias.
El desconocimiento de la ley no exime de su cumplimiento
Buenos días.
En julio de 2018 firmamos un contrato en el que se estipulaba que pasado el primer año para la renovación tendrían que pagar el año por adelantado (como lo hicieron en la firma porque ellos así lo quisieron y lo aceptamos o hacer un seguro de impago ya que son de dudoso cobro.
Podemos cuando llegue el año cesar el contrato si no hacen una cosa o la otra?
Ya tienen un recibo de suministro pendiente de pago de hace 3 meses.
Gracias.
Buenas tardes.
Cómo puedo hacer un contrato de alquiler a tres meses sin que mi inquilino adquiera el derecho de quedarse 5 años.
muchas gracias
Hola M.Castroviejo:
1.- Puede ver la posibilidad de hacer un contrato de temporada
Saludos
Hola M.Castroviejo:
Puede estudiar la posibilidad de hacer un contrato de temporada
Av paralelo 171,1º2º
El dia 30 de marzo debo renovar contrato de alquiler Deseo saber si a fecha de hoy la duracion del contrato es de 3 o 5 años segun dispuso el gobierno o si falta algun paso mas para 2que se ap'lique 4este decreto
Buenas tardes.El contracto de alquiler por la vivienda caduca al fin de iunio 2019( lo tengo por un año).Entendi que desde diciembre 2018 no se puede hacer contrato de alquiler por un año .Solo 3 o 5 por las personas fisicas?Un saludo
Buenas tardes a todos.
Soy propietario de un piso alquilado, con inquilinos. En abril finaliza contrato, después de un año. Quisiera saber si debo hacer un contrato nuevo, o una prórroga de el ya firmado? Y de q tiempo lo debo de hacer? según la nueva Ley. Los inquilinos quieren quedarse.
Muchas gracias!