Las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas futuras que se vayan a construir por el promotor han de ser necesariamente avaladas o garantizadas para el supuesto de que la promoción no se inicie o no llegue a buen fin la entrega por cualquier causa en el plazo convenido por las partes.
El precedente de esta necesaria garantía, tiene su origen en la Ley 57/1968 de 27 de julio (actualmente vigente), en cuya Exposición de motivos venía a recoger el por qué de que las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas estuviesen garantizadas, justificándola por:
«la alarma que en la opinión pública ha producido la reiterada comisión de abusos que, de una parte, constituyen grave alteración de la convivencia social, y de otra, evidentes hechos delictivos, ocasionando además perjuicios irreparables a quienes confiados y de buena fe aceptan sin reparo alguno aquellos ofrecimientos, obliga a establecer con carácter general normas preventivas que garanticen tanto la aplicación real y efectiva de los medios económicos anticipados por los adquirentes y futuros usuarios a la construcción de su vivienda como su devolución en el supuesto de que ésta no se lleve a efecto».
Esta antigua Ley ha sido renovada por la Disposición adicional Primera de la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, de 5 de noviembre de 1999, que mantiene expresamente la vigencia de las obligaciones legales establecidas imperativamente por la Ley 57/68, disponiendo que la percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
La Ley 57/1968, y sus disposiciones complementarias, se aplicarán en el caso de viviendas con las siguientes modificaciones:
a) La expresada normativa será de aplicación a la promoción de vivienda, incluso a las que se realicen en régimen de comunidad de propietarios o sociedad cooperativa.
b) La garantía que se establece en la citada Ley 57/1968 se extenderá a las cantidades entregadas en efectivo o mediante cualquier efecto cambiario, cuyo pago se domiciliará en la cuenta especial prevista en la referida Ley.
c) La devolución garantizada comprenderá las cantidades entregadas a cuenta más los intereses legales del dinero vigentes hasta el momento en que se haga efectiva la devolución.
d) Las multas por incumplimiento a que se refiere el párrafo primero del artículo 6 de la citada Ley, se impondrán por las comunidades Autónomas, en cuantía, por cada infracción, de hasta el 25 por 100 de las cantidades cuya devolución deba ser asegurada o por lo dispuesto en la normativa propia de las comunidades Autónomas.
– Las personas físicas y jurídicas que promuevan la construcción de viviendas que no sean de protección oficial, destinadas a domicilio o residencia familiar, con carácter permanente o bien a residencia de temporada, accidental o circunstancial y que pretendan obtener de los cesionarios entregas de dinero antes de iniciar la construcción o durante la misma, deberán cumplir las condiciones siguientes:
– Garantizar la devolución de las cantidades entregadas más el seis por ciento de interés anual, mediante contrato de seguro otorgado con Entidad aseguradora inscrita y autorizada en el Registro de la Subdirección General de Seguros o por aval solidario prestado por Entidad inscrita en el Registro de Bancos y Banqueros, o Caja de Ahorros, para el caso de que la construcción no se inicie o no llegue a buen fin por cualquier causa en el plazo convenido.
– Percibir las cantidades anticipadas por los adquirentes a través de una Entidad bancaria o Caja de Ahorros, en las que habrán de depositarse en cuenta especial, con separación de cualquier otra clase de fondos pertenecientes al promotor y de las que únicamente podrá disponer para las atenciones derivadas de la construcción de las viviendas. Para la apertura de estas cuentas o depósitos la Entidad bancaria o Caja de Ahorros, bajo su responsabilidad, exigirá la garantía a que se refiere la condición anterior.
– Expirado el plazo de iniciación de las obras o de entrega de la vivienda sin que una u otra hubiesen tenido lugar, el cesionario podrá optar entre la rescisión del contrato con devolución de las cantidades entregadas a cuenta, incrementadas con el seis por ciento de interés anual, o conceder al cedente prórroga, que se hará constar en una cláusula adicional del contrato otorgado, especificando el nuevo período con la fecha de terminación de la construcción y entrega de la vivienda.
– La percepción de cantidades anticipadas en la edificación por los promotores o gestores se cubrirá mediante un seguro que indemnice el incumplimiento del contrato en forma análoga a lo dispuesto en la Ley 57/1968, de 27 de julio, sobre percepción de cantidades anticipadas en la construcción y venta de viviendas.
1.- Actualmente se viene considerando por el Tribunal Supremo que existe DELITO DE APROPIACIÓN INDEBIDA cuando el promotor no garantiza o constituye avales sobre las cantidades entregadas a cuenta para la compra de viviendas, al considerar que distrae unos fondos que sabe que tiene la obligación legal de devolver, y en el caso de que finalmente dicha distracción se haga efectiva porque el promotor ni entrega la vivienda ni devuelve los fondos distraídos, se cumplen los requisitos típicos de dicho delito.
2.- Se ha fijado por el Tribunal Supremo doctrina jurisprudencial sobre la declaración de RESPONSABILIDAD DEL BANCO por no exigir al promotor la apertura de la cuenta especial para garantizar las cantidades, lo que supone una importante vía para demandar a las entidades de crédito y recuperar las cantidades.
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Buenos días,
¿No sabréis como buscar algun expediente sancionador por incumplir la normativa, no contratando el seguro o aval obligatorio en Bizkaia?.
Gracias, un saludo.
Yo realicé todas las entregas a cuenta, en parte en efectivo, previo recibo y el resto en Pagarés, que creo que cobró el promotor por Caja en diferentes bancos. Mi pregunta es al no haberlas ingresado en la cuenta de La Caixa que es quien dio el préstamo, puedo reclamar al banco
compre 3 viviendas en fuengirola a aifos , no nos entregaron las viviendas
Tengo el mismo caso, he cobrado ya el principal, los intereses aún no, hay q declarar en la Renta la cantidad devuelta?
Que responsabilidad recae sobre el vendedor, cuando, unilateralmente, cancela un contrato de reserva de construcción, en el que se especifica que las clausulas de penalización por incumplimiento son:
El futuro adquiriente perderá las cantidades entregadas a cuenta si desiste de adquirir la vivienda.
El promotor si decide cancelar el contrato de edificación solo tiene la obligación de devolver lo entregado a cuenta, sin que se le pueda exigir ningún tipo de indemnización.
Buenos días
Di pagos a cuenta para una vivienda de VPO en 2012 - 2013 y la compre en noviembre 2013.
En IRPF 2012 hice constar que había realizado pagos para a cuenta de la construcción de esta vivienda (ya que no podía hacer constar que era para adquirirla ya que todavía no era mía ni tenia fecha de compra). Desde 2013 y ejercicios posteriores he desgravado la hipoteca de este inmueble que adquirí en 2013.
¿Es correcto?
Saludos!
Cuando se trata de la construcción de lofts para vivienda las cantidades a cuenta entregadas también es obligatorio garantizarlas?
En los locales de una promocion de viviendas tambien estan obligados a garantizar mediante avales o estan excluidos?
Creo que la Ley 57/1968 de 27 de julio no está vigente ( dice el artículo que sí en el año 2020), fue derogada en 2015 y la sustituyó la actual Ley de Ordenación de la Edificación en su disposición adicional primera.
Si se firma una anexo al contrato de compraventa, para la realización de extras en la vivienda. ¿Las cantidades pagadas en concepto de mejora/extras, y trasferidas a la cuenta especial, también deben ser avaladas?