Carácter de elemento común o privativo de las tuberías

El carácter de elemento común o privativo de las tuberías determinará si la responsabilidad de los daños por una avería es de la Comunidad o del propietario.

Antes de nada hemos de decir que la cuestión sobre el carácter de elemento común o privativo de las tuberías en un edificio en régimen de propiedad horizontal no es pacífica en la doctrina, existiendo sentencias contradictorias, en las que unas avalan la tesis de que es un elemento común y por tanto debe responder la Comunidad, y por otro, que es un elemento privativo y debe responder el propietario del piso.

Para resolver la cuestión y determinar si el tramo de tubería en el que se produce una avería es común o privativo, ha de atenderse a lo dispuesto en el artículo 396 del Código Civil , interpretado a la luz del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Según este último precepto (art. 3 LPH), en el régimen de propiedad establecido en el artículo 396 del Código Civil corresponde al dueño de cada piso o local el derecho singular y exclusivo de propiedad sobre un espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, que estén comprendidos dentro de sus límites y sirvan exclusivamente al propietario, así como el de los anejos que expresamente hayan sido señalados en el título aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.  Por tanto, y por lo que se refiere al elemento en el que se produjo la rotura causante del daño, para deslindar lo común de lo privativo, se establecen dos criterios diferentes y que a su vez son acumulativos, que son:

1.-  Hallarse o no comprendida la instalación averiada dentro del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente.

2.-  Y, además, el de servir o no exclusivamente al propietario.

En un caso enjuiciado por la Audiencia Provincial de Orense (Sección1ª) en sentencia de 27 de enero de 2015 , donde se trataba de averiguar el carácter de elemento común o privativo de las tuberías a fin de determinar quien era responsable de los daños por una avería en la conducción de agua caliente del edificio producida en el interior de uno de los pisos, se declaró lo siguiente:

1º.-    » La Audiencia Provincial de Madrid en sentencia de 17 de julio de 2007 , establece que lo determinante para distinguir si cierta tubería constituye un elemento común o privativo dentro de la Comunidad de propietarios no es tanto el lugar en que se encuentre ni el beneficiario exclusivo de su servicio, cuanto el control que sobre la misma ostenta el titular del elemento privativo o, en su caso, la comunidad de propietarios.

En tal sentido es doctrina reiterada de esta Sección, aquélla según la cual «…estimamos que la tubería que se rompe (conducto que unen la ascendente de agua caliente con la llave de paso de agua caliente a la vivienda) era comunitaria o general en su tramo hasta la llave de paso, desde el momento en que el propietario de la dependencia privativa carecía de dominio sobre el agua alojada en la tubería, conectada directamente a la red general y cuya neutralización requería actuar sobre la llave de paso general u otra comunitaria. El tramo cumple la función comunitaria de conducir el agua hasta los respectivos dominios privativos, que empiezan en las llaves de paso particulares… No se estima que esos tramos hasta las llaves de paso sirvan exclusivamente al propietario hasta cuyas canalizaciones privativas se dirige el agua ( artículo 3, letra a, de la Ley de Propiedad Horizontal ), sino que se integran en la red general de la comunidad acondicionada para hacer llegar el agua a cada uno de los pisos o locales».

Y, en igual sentido, en la sentencia de 7 de junio de 2007 , declaramos que «… la tubería solo merece la consideración de elemento privativo y hace surgir la responsabilidad del propietario por su mantenimiento y adecuada conservación, cuando entra dentro del poder de disposición y utilización del propietario de la vivienda y, por tanto, asume el coste del consumo de agua. La obligación de mantener en buen estado la instalación o conducción del agua solo surge, conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1-b de la Ley de Propiedad Horizontal , a partir de la llave de paso a la vivienda, susceptible de ser manejada por el propietario o, en su defecto, desde el contador. Antes de ese punto ni hay obligación de mantener la instalación ni de pagar el consumo de agua».

2º.-   «En el presente caso y después del examen de todas las pruebas se obtiene la conclusión de que, aunque aparentemente la tubería en la que se produjo la avería sirve o se destina a la vivienda y su localización se sitúa en el dormitorio, no ha podido establecerse de forma concluyente que no se encuentre adherida indisolublemente a elementos comunes, no habiéndose acreditado la ubicación de las conducciones del inmueble, la forma o trayectorias que forman ya que los peritos no examinaron los planos del edificio. Por ello, aplicando la presunción iuris tantum del artículo 396 del Código Civil se declaró que se trataba de un elemento común, lo que podía apoyarse también en el hecho de que se trata de un sistema de calefacción central en el edificio, que es un circuito estanco con dimensiones, trazado y volumen invariables, afectando cualquier modificación a todo el sistema, no permitiéndose a cada comunero actuar sobre él de forma individualizada, a diferencia de otras conducciones y suministros como las de electricidad y gas, en que es posible la variación de su ubicación en cada espacio privativo sin afectación del resto de los propietarios. En el momento del siniestro, por ello, para la reparación fue necesario vaciar y rellenar de nuevo todo el circuito de calefacción y según el reparador la avería se produjo en un tramo anterior a la llave de paso de la vivienda, comprobándolo al observar que cerrada esa llave, el agua continuaba corriendo, todo lo que en la sentencia apelada se valora también como un elemento favorable a la consideración de elemento común de la tubería averiada».