El propietario del inmueble que ejercita una demanda de desahucio por precario tiene que probar que es titular del inmueble, mientras que el ocupante (precarista) para que no sea desalojado tiene que acreditar que posee un título posesorio o paga renta.
La justificación del título posesorio recae sobre el poseedor no propietario.
La situación de precario implica la utilización gratuita de un bien ajeno careciendo de título porque no se haya tenido nunca o por haberlo perdido.
Sentado lo anterior, conviene significar que conforme a la Jurisprudencia del Tribunal Supremo constituye la esencia del precario el uso o disfrute de la cosa ajena sin pagar renta o merced alguna, ni otra razón o título que legitime la posesión que la mera tolerancia o liberalidad del poseedor real.
La situación de precario se extiende a cuantos sin pagar renta o merced utilizan la posesión de un inmueble sin título para ello.
Ejemplos de ocupación en precario:
Un coheredero viene ocupando una vivienda perteneciente al caudal del fallecido sin pagar renta ni tener título para ello.
Un cónyuge ocupa la vivienda de los padres del otro cónyuge.
Desahucio por precario contra el hijo.
Según el Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 29.02.2000, se permite ejercitar el juicio de desahucio por precario contra cualquier persona que disfrute o tenga en precario la finca, sea rústica o urbana, sin pagar renta o merced, pues la jurisprudencia ha ido paulatinamente ampliando el concepto del precario hasta, comprender, no solamente los supuestos en que se detenta una cosa con la tolerancia o por cuenta de su dueño, sino también todos aquellos en que la tenencia del demandado no se apoya en ningún título y presenta caracteres de abusiva.
Hecha esta pequeña introducción, nos ocupamos de la carga de la prueba de la situación de precario, o dicho de otra manera:
En estos casos, en los que el dueño alega para que prospere un juicio de desahucio por precario que no existe contrato ni se paga la renta por el ocupante (HECHO NEGATIVO), la carga de la prueba de que tiene derecho a seguir ocupando la vivienda recae sobre el OCUPANTE (precarista) en virtud de lo dispuesto en el art. 217 de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
Artículo 217.3 LEC:
«Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior.»
Veamos en esta sentencia del Tribunal Supremo como se reparte la carga de la prueba en los desahucios por precario:
» …la situación de precario no cesa por el hecho de que sea consentida durante cierto tiempo por el propietario, lo que por el contrario resulta habitual, y la doctrina de esta Sala es clara al respecto en el sentido de que la carga sobre alegación y justificación del título posesorio corresponde al poseedor no propietario que en el caso del arrendamiento implica la necesidad de justificar el pago de la renta estipulada, pues sin renta no existe arrendamiento y la posesión queda injustificada.»
Igualmente, la Audiencia Provincial de Cáceres (Sección 1ª) en sentencia de fecha 14.10.2015, a modo de ejemplo, señala sobre la carga de la prueba de la situación de precario lo siguiente:
» En segundo lugar, se alega error en la apreciación de la prueba, pues el demandado, Don xxxxx , siempre ha sostenido la existencia de un contrato de arrendamiento entre las partes, vinculado a la explotación temporal de un inmueble colindante, motivo por el cual se emplearon cantidades importantes en su explanación y relleno a fin de ser utilizado como aparcamiento de vehículos.
Pues bien, como hemos adelantado siendo la carencia de título y el no pago de la renta o merced la esencia de precario, como hechos negativos, corresponde su prueba a quien alega el pretendido título y la concurrencia de la merced arrendaticia, como supuestos para desvirtuar el precario, y en este caso, es evidente que el demandado no ha probado la realidad del arrendamiento, ni escrito ni verbal.»
El dueño del inmueble cuando interpone un juicio de desahucio deberá acreditar la titularidad del mismo.
En cambio, la carga de la prueba de la situación de precario recae sobre la persona demandada a quien se pretende desalojar del inmueble, debiendo acreditar que tiene un título para ocupar la vivienda, que paga renta o que existe un acuerdo previo en el que se entregó el inmueble para un uso o plazo determinado («comodato»).
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