Cerramiento de la plaza de garaje

El cerramiento de la plaza de garaje necesita la autorización previa de la Comunidad de propietarios salvo que en los estatutos se permita.

Es frecuente ver en muchas comunidades de propietarios que algunos vecinos han realizado o pretenden proceder al cerramiento de la plaza de garaje mediante puertas y tabiques que los independizan del resto de los aparcamientos. 

Estos cerramientos de las plazas de garaje comunitarias se deben, a veces,  a motivos de seguridad (robos, etc.) y otras muchas también porque sus propietarios quieren convertir sus aparcamientos en trasteros para almacenar todo tipo de enseres, incluso en contadas ocasiones se utilizan para desarrollar alguna actividad profesional, (almacén de productos, etc.).

¿Puede un propietario cerrar la plaza de garaje sin contar con la autorización de la comunidad?

Salvo que en el título constitutivo de la propiedad horizontal del edificio o en los estatutos figure expresamente recogida la posibilidad de cerramiento de las plazas de garaje, cosa poco habitual, el propietario tiene que contar con la autorización previa de la comunidad para dicho cerramiento.

Con base en la sentencia de 24 de octubre de 2011, el Tribunal Supremo sostiene si los estatutos permiten el cierre de la plaza de aparcamiento, lo siguiente:

«…si los estatutos permiten efectuar operaciones de división sin necesidad del consentimiento de la comunidad, la junta de propietarios sólo tendrá que efectuar una actividad de control referente a que las obras no perjudiquen a elementos comunes ni a otros propietarios, y no afecten a la estructura, la seguridad, configuración o estado exterior del edificio, pues si se respetan estas limitaciones, la junta lo único que tiene reservado es la atribución de nuevas cuotas de los espacios afectados por la reforma ( STS 30 de septiembre 2010).»

Dicho lo anterior, la posibilidad de que el cerramiento de la plaza de garaje figure en los estatutos es poco probable, por lo que si no figura recogida esa facultad, hay que acudir a la autorización de la comunidad.

¿Qué mayoría se requiere para aprobar el acuerdo de cierre de la plaza de garaje?

Existen dos corrientes de opinión al respecto:

1.- Por un lado, se viene entendiendo que se requiere la unanimidad para aprobar dicho acuerdo. La exigencia de la unanimidad habría que buscarla en que la obra que hay que llevar a cabo en el garaje supone una alteración de la estructura, seguridad del edificio, configuración o estado exterior del conjunto dl local destinado a garaje, cuestiones todas ellas que afectando al título constitutivo o los estatutos requerirán de la unanimidad de la Junta de propietarios, según dispone al efecto el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

2.- De otro lado, también se viene entendiendo que dicha autorización de cierre requiere del voto favorable de los 3/5 del total de propietarios que representen a su vez los 3/5 del total de las cuotas de participación, alegando en su defensa, que con las ultimas modificaciones de la Ley de Propiedad Horizontal, la modificación de las cosas comunes, división de elementos privativos, cierre de terrazas, etcétera, exige ese tipo de mayoría para aprobar el acuerdo. Esta corriente, lo fundamenta en el siguiente precepto:

artículo 17.4, párrafo tercero de la LPH

» Sin perjuicio de lo dispuesto en los apartados anteriores, estarán sujetas al voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, la división material de los pisos o locales y sus anejos, para formar otros más reducidos e independientes; el aumento de su superficie por agregación de otros colindantes del mismo edificio o su disminución por segregación de alguna parte; la construcción de nuevas plantas y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas o la modificación de las cosas comunes.»

Además de la Comunidad de propietarios, el Ayuntamiento o Administración Urbanística correspondiente puede vetar la obras de cerramiento de la plaza de garaje exigiendo la demolición de lo construido si no se cumple la normativa que al efecto haya vigente, por lo que es conveniente que el propietario, antes de comenzar todo este proceso, comience por informarse al respecto.

Asimismo, el artículo 9.1 a) de la LPH, dispone que cada propietario ha de respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos.

Sentencias sobre la posibilidad de cerramiento de la plaza de garaje

A modo de reseña  jurisprudencial en cuanto al tema de la necesidad de contar con la aprobación de la Junta de propietarios para el cerramiento de la plaza de garaje se citan las siguientes sentencias:

Audiencia Provincial de Guipúzcoa (Sección 2ª), sentencia de fecha 3.12.2021

» la jurisprudencia es constante en la consideración del cerramiento de la plaza de garaje como necesitada de la aprobación de la Junta de Propietarios y además por unanimidad.

Resume la jurisprudencia la SAP León 26/4/2006 «Aún cuando no se deben dar soluciones uniformes y apriorísticas debiendo ponderase las circunstancias que en cada caso concurran, en particular las previsiones estatutarias existentes al respecto, es lo cierto que, con carácter general, como señala la S.A.P. Granada de 13-4-2005, existe una consolidada, mayoritaria y pacífica posición en la doctrina de las Audiencias Provinciales que una y otra vez, en supuestos como el de autos, han venido declarando que tales obras de cerramiento individualmente adoptadas sobre plazas de garaje, en su inicio abiertas y meramente delimitadas con señalización horizontal y numeración correlativa, vulneran la prohibición del art. 5 y 7 de la L.P.H. por constituir una extralimitación de las facultades de cada propietario, aisladamente considerado, que conlleva la modificación tanto de los elementos arquitectónicos como de las instalaciones y servicios llamados a desempeñar. Extralimitación expresamente proscrita por el régimen de propiedad horizontal que las reglamenta. Esto es, por un lado, no existe una división real de las plazas para que puedan operar en el tráfico jurídico como elementos exclusivamente privativos en un régimen similar al de los pisos o locales, sino verdaderas comunidades indivisas con cuotas de participación ideales con derecho de utilización especial por el titular cuyo dominio no puede perjudicar, alterando el fin para el que fueron concebidas y adquiridas, al resto de los condominios por así prohibirlo expresamente el art. 7.1 de la Ley de propiedad Horizontal. Criterio conforme a la posición adoptada en casos idénticos y entre otras muchas sentencias que se dejan de citar por la A.P. de Tenerife Sec. 1ª S. 6 febrero 1996; A.P. de Jaén Sec. 2ª S. de 3 de septiembre 1997 y 13-septiembre 2000; S.A.P. Córdoba 26 noviembre1997; S.A.P. León de 18 de septiembre 1998; S.A.P. Granada, Secc.4ª de 26 de febrero 1999; S.A.P. Cantabria Secc. 3ª 23 de mayo 2000; S.A.P. Asturias Secc.1ª 3 de diciembre 2001; S.A.P. Sevilla, Secc.5ª 22 de marzo 2002; S.A.P. Pontevedra 8 de mayo 2002EDJ 2002;…”.

La conclusión que se deriva del bloque jurisprudencial precedente es :

1º El cerramiento posterior por parte de su propietario de plazas de garaje originariamente abiertas supone una modificación de los elementos comunes de la Comunidad .

2º En este supuesto el cerramiento exige el consentimiento unánime de la Junta de Propietarios.»

Audiencia Provincial de Badajoz (Sección 2ª), sentencia de 16.07.2015

» Este Tribunal entiende que el cerramiento de las plazas de garaje en un garaje comunitario no es conforme a derecho en la medida que vulnera el derecho de los demás usuarios del garaje. Una plaza de garaje no es un trastero o un almacén. Son simplemente lugares destinados a estacionar vehículos aunque estén delimitados. Cada usuario puede aparcar su vehículo en el lugar delimitado pero no puede cerrarlo. Si lo hace dificulta el uso de las zonas comunes del garaje. Las calles de acceso a las distintas plazas se verían afectadas porque para hacer el normal uso de las mismas es inevitable a veces introducirse momentáneamente en las distintas zonas delimitadas. Igual acontece para el acceso a las distintas plazas. Y tal cosa resulta comprensible y legítima.  Había que añadir, además, que si todas las plazas estuvieran cerradas hasta el techo se limitaría extraordinariamente el volumen de aire libre en las calles de acceso, originándose así un problema de saturación del aire por los tubos de escape de los vehículos.«

Audiencia Provincial de Madrid (Sección 8ª), sentencia de 17.01.2017

«… el cerramiento de plazas de garaje requiere consentimiento unánime de la comunidad por constituir alteración del título constitutivo. Así lo ha entendido reiteradamente esta AP , por ejemplo en SAP Sección 25ª de 20 de julio de 2012 : Si se incomunica un espacio interior del exterior y con ello se altera el diseño primitivo aunque sólo afecte al aspecto externo y no a la estructura y esta incomunicación o cerramiento lo es con carácter definitivo o permanente puede surgir la colisión de estas obras con el título constitutivo de la propiedad horizontal (arts.5 , 7, 12 y 17 LPH )».

Igualmente la sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Elche (Sección 9ª) de 29 de octubre de 2012, condenó al propietario de la plaza de garaje cerrada a que demoliera la obra de cerramiento con el argumento añadido al de la alteración de la configuración de la plaza de garajes, que dicho cerramiento dificultaba las maniobras de aparcamiento, accesibilidad y visibilidad de otros propietarios de plazas, en especial los de las plazas contiguas.

Observaciones

1ª.- Resulta indiferente que el cerramiento de la plaza de garaje estuviera ya hecha cuando la plaza se vende a una tercera persona. La Comunidad podrá ejercer la acción de demolición por obra inconsentida. No obstante, el transcurso de los años sin que la comunidad haya intervenido puede consolidar la obra al considerar que ha existido un consentimiento tácito y tolerado del cierre.

2ª.- Si existiese en la Comunidad el cerramiento de otras plazas de aparcamiento permitidas sin que se haya actuado contra sus propietarios, se podría alegar por parte del vecino al que demandan para la demolición de la obra, la doctrina de los actos propios para impedir el éxito de la acción, aunque sus posibilidades son pequeñas.