El cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de propietarios mediante la instalación de verjas, vallas, cancelas o puertas es un tema que con cierta frecuencia se plantea cuando se ven afectados algunos vecinos, sobre todo los propietarios de los locales comerciales que ven reducidos de esta manera el libre paso del público hacia sus negocios con el consiguiente perjuicio.
Lo primero que habrá que ver es si el acuerdo adoptado por la Junta de propietarios de proceder al cerramiento de las zonas comunes es válido o por el contrario nulo porque no se haya adoptado con el el quórum legalmente requerido.
El artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece que los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios.
Es decir, el acuerdo que suponga un cambio del título constitutivo o de los estatutos, necesitará para su validez la unanimidad, por lo que si alguno de los comuneros se opone el acuerdo será nulo de pleno derecho.
En este caso, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (entre otra la sentencia de 16.07.2009), para que sea válido un acuerdo adoptado por mayoría en la Junta de Propietarios de una Comunidad, consistente en el cierre de elementos comunes que sirven de acceso a locales comerciales ubicados en el interior de la urbanización, mediante puertas o cancelas, habrá que respetar los derechos que adquirieron los dueños de los locales comerciales legalmente establecidos durante al menos, las horas en que estos locales tengan derecho a permanecer abiertos, es decir, se podrá aprobar por mayoría siempre que se respeten los derechos de los dueños de los locales comerciales y no se les produzca perjuicio alguno.
» … Esta sala se ha pronunciado en supuestos semejantes al presente al resolver impugnaciones por parte de los propietarios de locales de acuerdos de cerramiento adoptados por mayoría en la comunidad de propietarios.
De acuerdo con esta jurisprudencia no es precisa la unanimidad y es válido el acuerdo por el que la mayoría aprueba un cerramiento por razones de necesidad, de modo que se limitan los accesos al inmueble en beneficio general, siempre que no se altere el uso originario previsto en el título constitutivo, no se cause un perjuicio a los dueños de los locales y, en particular, se respete su derecho de modo que esté abierto el acceso durante las horas en que los locales tengan la facultad de permanecer abiertos según las normas legales y reglamentarias que regulen esta materia (sentencia 416/2009, de 3 de junio, con cita de las sentencias de 15 de febrero de 1988 , de 19 de noviembre de 1996 y 3 de marzo de 2003 ).
Con posterioridad, se han pronunciado sobre este problema las sentencias 924/2011, de 13 de diciembre, y 971/2011, de 10 de enero de 2012, en las que se ha confirmado el mismo criterio, al mismo tiempo que se ha insistido en la relevancia de la base fáctica de cada supuesto litigioso.»
» Los argumentos que ofrece la Audiencia Provincial son plenamente acordes con la jurisprudencia de esta Sala que exige el acuerdo unánime de los comuneros para la validez de cerramientos de edificios, siempre que los derechos de los propietarios de los locales comerciales puedan verse alterados, circunstancia, que no concurre en el presente caso a juicio de la Audiencia Provincial, que considera plenamente garantizado el libre acceso a los locales comerciales en su horario de apertura.»
Si bien es cierto que el cerramiento de la superficie del inmueble es una facultad que reconoce el Código Civil en su artículo 388 para las fincas, que sirve no sólo para fijar los límites, sino para la defensa o seguridad de la propiedad, también lo es que dichos acuerdos de cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad de propietarios no pueden perjudicar los derechos de los propietarios del inmueble, concretamente de los locales de negocio, con independencia de que los mismos sean destinados en la actualidad a comercios abiertos al público, garajes o almacenes, ya que en todo caso, no podrían desarrollar sus legitimas facultades como propietarios.
Los acuerdos contrarios a la Ley o a los estatutos podrán ser impugnados conforme al art. 18 de la LPH, por cualquier propietario que hubiese votado en contra, salvado su voto en la Junta, los ausentes por cualquier causa y los que hubiesen sido indebidamente privados de su voto.
Recordar que los acuerdos de la Comunidad de propietarios son ejecutivos.
El plazo para impugnar este tipo de acuerdos ante los Juzgados será de un año, siendo recomendable solicitar del Tribunal que cautelarmente no se lleve a efecto la medida del cerramiento de las zonas comunes de la Comunidad hasta tanto no se resuelva el procedimiento judicial.
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Buenas tardes,
He sido presidenta durante un año, sin embargo el viernes en la reunion que hicimos, la adinistradora me dijo que no tenia derecho a votar, ni a seguir siendo presidenta, ya que el piso no era mio.En efecto, soy heredera de dicho piso.somos 6 hermanos, 3 fallecidos, 2 viviendo en el extranjero y siempre he pagado todos los gastos referentes a dicho piso.Si tengo que pagar todo y sin embargo no tener derechos. gracias
Hola Nicole Pilato Gil:
1.- Considero que por el hecho de haber sido Presidenta de la comunidad y venir abonando las cuotas, existiría un reconocimiento extraporcesal por parte de la Junta de propietarios sobre su legitimación como copropietaria del piso y por tanto, está facultada para intervenir en las Juntas y votar.
2.- No obstante le dejo uno de nuestros artículos en el que tocamos ese tema por si le sirve para resolver su problema https://www.mundojuridico.info/validez-de-la-citacion-la-junta-uno-solo-de-los-copropietarios/
3.- También puede llamarnos al 807 502 004 (exensión nº 1) y lo comentamos con más precisión. Un saludo
cual es la altura mínima establecida para la fabricación de cancelas o verjas para una comunidad??
hola,en nuestro caso en el 2002 la sentencia fue favorable al local comercial,inclusive cerrandole solo en horas comerciales.
se podria hacer algo ahora con esta sentencia del 2009?,o la sentencia del 2002 no se puede inpugnar? podriamos cerrar sin molestar al local y su entrada? o con la sentencia del 2002 no se puede hacer ya nada?
muchas gracias son 13 años con la urvanizacion abierta
muchas gracias
hola.
hace años compre un trozo de un local en el sotano de un edf en el cual vivo,junto con otros 22 propietarios,no viven ninguno en mi bloque.que luego hicimos cochera.porque un copropietario salia y entraba por mi bloque a su casa,dos bloques mas abajo de la misma manzana,los vecinos empezaron a prohibirle la entrada y salida por no vivir,cuado el titulo constitutivo decia que si.
empezaron cambiar cerradura para impedirle el paso por una reja del edidicio a la planta del sotano donde esta el garaje.hace 2 años se atrevio el presidente del bloque a cambiar cerradura de la puerta de acceso al garaje.hasta 5 veces ,negandome la llave a mi desde hace 1 año y medio.
lo denuncie despues de pedirle la llave,en la reunion comunidad,por escrito pasado 3 meses de no poder acceder.
a fecha de hoy gane el juicio de faltas hace 8 meses.ahora me soldo las cerraduras y luego me dio las llaves,sigo sintener acceso y en espera que el juez se pronuncie otra vez.
el se basaen que en la peticion orignal de cochera el acceso por mi bloque no estabapedido,solo por el bloque de al lado.segun el he accedido ilegalmente a la cochera por ello.y convocado reunion para emparedar esa puerta por acuerdo de la comunidad de la cual yo soy parte.y me niega el voto por no pagar un extra el cual dije no pagaba porque se subio la comunidad para no pedir extra.
tiene derecho la comunidad a cerrarme el acceso?
gracias
Buenos dias, les agradesco que me mande informacion de cerramientos de balcones, pero el tema esta zanjado. Sin ebargo me gustaria saber si cuando un propietario es vice-presidente y vende su casa en el trascurso de su mandato, ¿La administradora no tendria que comuniquarlo a los propietarios, o hacer una reunion?Puedo obligar a la administradora, que me enseñe el extracto bancario de las cuentas.
Gracias, un saludo
Hola Nicole:
1.- El cargo de vicepresidente no es un cargo necesario e indispensable para la marcha de la comunidad de propietarios, por lo que no habría que convocar una reunión expresa por dicho motivo, simplemente y es mi opinión en la próxima Junta se podría elegir a un nuevo propietario que ocupe el cargo.
2.- Considero que tiene derecho, si pertenece a la Comunidad, examinar la documentación contable de la Comunidad previo requerimiento por escrito al administrador expresando el motivo.
Un saludo
En nuestro edificio, existen unos soportales exteriores, que forman parte de la comunidad, frente a unos locales. El espacio correspondiente a la fachada de cada local, tiene derecho de copropiedad, según la división horizontal.
En uno de los locales abrieron un Pub o Bar de copas con música. Esto fue en el 2004. Desde que salió la Ley anti-tabaco, los escándalos y molestias ocasionadas a los vecinos por la música alta y los clientes cuando salen a fumar o ebrios, hace que no podamos dormir hasta pasadas las cuatro de la madrugada. El no poder descansar es una tortura.
En los Estatutos de la comunidad, están prohibidas las actividades correspondientes a las agrupaciones 67 y 96 de la sección primera del impuesto de actividades económicas del año 2004, así como cualquier actividad que perturbe la convivencia y el descanso de los vecinos.
También los han delimitado con una valla a pesar de que también está prohibido en los Estatutos.
Mi preguntas son: En una comunidad de viviendas y a pesar que lo prohíban los estatutos ¿Están permitidas estas actividades? ¿Qué podemos hacer?
Espero su respuesta y le doy las gracias anticipadas.
Pedro
Hola!! Soy propietario de un piso...tengo derecho a tener todas las llaves de acceso a las zonas comunes de la comunidad...contadores de luz agua...al cuarto de conexión de fibra óptica etc...Antes esos cuartos estaban abiertos,pero los han cerrado.Gracias
Buenas tardes, en mi comunidad, concretamente en la escalera de acceso a las viviendas hay 3 ventanas, una en cada planta, en las cuales uno de los vecinos quiere instalar una reja porque teme que le puedan entrar en la vivienda a través de dicha ventana.
¿Es legal? ¿Debemos darle permiso para instalarla, en caso que sea legal?
Muchas gracias.
La comunidad ha cerrado con candado el acceso a la pista de tenis para q los niños no jueguen en ella. Tienen derecho??? Se puede utilizar la pista para otros juegos q no sea el tenis?
buenas noches mira yo vivo en un conjunto residencial de propiedad horizontal abierto pero haora la nueva alministradora quiere cerrarlo por lo cual no estoy de acuerdo junto con algunos vesinos puesesto no nos veneficia paranada en cambio nos afecta de forma economica pues mi sustento diario sale de mi casapues debidi al no conseguir trabajo coloque una bicicleteria de la cual de ella vivi me sostengo y sostengo ami esposa y mis tres hijos y no tengo ningun otra entrada y miesposa por la edad no con sigue tampoco trabaaajo y a si estan mis otros vesinos que tienen sus negocios a qui en nuestro conjunto yo quisiera saber que puedo hacer para que nos encierren el conjunto gracias aat fredy montenegro
espero pronta respuesta GRACIAS