El certificado de liquidación de la deuda con la comunidad es un documento que hay que presentar obligatoriamente cuando se reclame judicialmente mediante el proceso monitorio las cantidades que adeuden los propietarios morosos por gastos comunes ya sean ordinarios como extraordinarios.
Antes de analizar el certificado de liquidación de deuda, recordemos algunas cuestiones:
El procedimiento monitorio especial de las comunidades de propietarios
Las comunidades de propietarios podrán reclamar las cantidades que los propietarios de pisos o locales adeuden por gastos comunes mediante el proceso monitorio con una serie de ventajas o especialidades previstas en la Ley de Propiedad Horizontal.
«La comunidad podrá, sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales, reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le sean debidas en concepto de gastos comunes, tanto si son ordinarios como extraordinarios, generales o individualizables, o fondo de reserva, y mediante el proceso monitorio especial aplicable a las comunidades de propietarios de inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
Cuando se insta judicialmente el procedimiento monitorio especial previsto en la LPH, la comunidad de propietarios ha de presentar obligatoriamente, entre otros documentos, un certificado de liquidación de la deuda que el vecino moroso tiene con la comunidad.
El certificado de liquidación de la deuda con la comunidad
Antes de emitir el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda para poder reclamar judicialmente las cantidades debidas por gastos comunes se ha de aprobar mediante acuerdo por la Junta de propietarios la deuda del vecino moroso y su reclamación judicial.
Aprobada la liquidación de deuda por la Junta, el artículo artículo 21.3 de la LPH exige que se acompañe la siguiente documentación junto con la demanda de petición de monitorio:
1.- certificado del acuerdo de liquidación de la deuda en el que deberá constar el importe adeudado y su desglose.
2.- documento acreditativo en el que conste haberse notificado al deudor el acuerdo de liquidación de deuda antes de iniciar la vía judicial.
¿Quién ha de emitir el certificado del acuerdo de liquidación de deuda?
El certificado del acuerdo de liquidación de la deuda será emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente (art. 21.3 LPH).
Jurisprudencia
En cuanto a la necesidad de que el certificado del acuerdo de liquidación de la deuda con la comunidad de propietarios especifique los periodos y detalle de lo debido, existe división de opiniones entre los Tribunales, ya que un sector exige desglose pormenorizado de los periodos, conceptos e importes debidos y otro sector no lo exige con tanta precisión.
Audiencia Provincial de Alicante, Elche, Sección 9ª, sentencia de 12.09.2022
«Pero como hemos dicho en nuestra sentencia nº 328/20: «Como expresó esta Sección en sentencia 577/18 de 18 de diciembre: » El orden de las cosas exige que el acuerdo de la junta de propietarios detalle los conceptos que deba cada comunero y la cantidad correspondiente a cada uno de ellos, es decir, que contenga el desglose de la deuda porque es la junta la que ha de aprobar la liquidación de la deuda y porque una vez aprobada por la Junta de propietarios el acuerdo liquidatario se ha de notificar al deudor con entrega del acta de la junta para que pague.
La reclamación ha de estar individualizada perfectamente por la junta de propietarios no solo porque forma parte de la pretensión que se deduce y no puede ser genérica pues responde a una contraprestación concreta que ha de cumplimenta el propietario conforme al art 9 en relación con el 21.1 de la LPH , y porque lo exigen el derecho del deudor, siendo que lo que ha de notificarse al propietario es el acuerdo liquidatorio de la junta mediante entrega del acta de dicha junta de forma que tenga oportunidad de conocer en su integridad lo discutido y lo acordado.».
Matizando con la sentencia de la Audiencia Provincial de Castellón, Sección 3ª, 323/2016 de 23 Septiembre, que: «… tratándose de una reclamación de cuotas comunitarias realizada al amparo de lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal no se precisaba mayor desglose que el efectuado de los diferentes años al que se refería el importe de la deuda, siendo en todo caso una deuda que se ha impagado desde el año 2006, liquidando en diversos acuerdos de la junta de propietarios el importe adeudado, como consta en las actas que se han acompañado como documento número seis en el acto del juicio, sin que el demandado haya impugnado el contenido de esos acuerdos.».
Y en este caso que nos ocupa, examinado el certificado de deuda, el mismo no contiene todos los conceptos que determinan tal sumatorio, incluyendo la fecha y desglose por años, lo que no cumple con la previsión del art. 9.1.e) de la LPH, no efectuándose un cómputo individualizado debidamente desglosado por periodos, lo que tampoco consta en el acuerdo aprobatorio de la deuda del acta de la junta de propietarios, impidiendo con ello la posibilidad de la vía del proceso monitorio.
En consecuencia, procede la estimación del recurso, la revocación de la sentencia apelada y la desestimación de la demanda con la consecuente absolución de los codemandados.»
Audiencia Provincial de Madrid, Sección 14, sentencia de 29.03.2011
» La certificación de liquidación de la deuda expedida por el Secretario de la Junta, y aprobada mediante acuerdo, es bastante a los efectos de acreditar la cuantía de lo debido, sin perjuicio de añadir que la demandada no ha rebatido ninguno de los importes o conceptos que son objeto de reclamación.
Procede igualmente ratificar los razonamientos de la sentencia apelada en el sentido de que no se ha impugnado el acuerdo de liquidación de la deuda, de donde resulta su carácter vinculante y ejecutivo de conformidad con los arts. 17 y 18 LPH. Es incorrecta la interpretación de la apelante, cuando sostiene haber impugnado los acuerdos en el precedente juicio monitorio y en el presente juicio ordinario, pues tal impugnación no hace referencia a la disconformidad manifestada en los trámites de oposición a la solicitud de juicio monitorio, o de contestación a la demanda de juicio ordinario, sino al ejercicio de las acciones de impugnación de acuerdos que le otorga la expresada Ley de Propiedad Horizontal.
La pretendida falta de notificación del acuerdo liquidatorio de la deuda no excusa la falta de ejercicio de acciones impugnatorias, en primer lugar porque consta intentada reiteradamente la notificación mediante correo certificado, no recogido o rehusado por la destinataria, e igualmente la notificación en el tablón de la Comunidad. Y, en todo caso, por cuanto doña Begoña tampoco ejercitó las acciones de impugnación a su alcance al tener conocimiento del expresado acuerdo liquidatorio con motivo de recibir la solicitud de juicio monitorio.
Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, sentencia de 16.01.2013
«La aprobación en Junta no exime a la Comunidad en la reclamación con apoyo en el artículo 9.1.e) de la Ley de Propiedad Horizontal, de especificar a qué periodos y conceptos corresponde la deuda reclamada, exigencia que no responde a ningún formalismo, sino a la necesidad de que el demandado conozca el alcance de la reclamación y pueda, en consecuencia, oponer frente a la misma lo que crea oportuno, formando parte del propio derecho a la defensa».
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenos días
A propósito de la lectura de su artículo sobre detalle de deudas, traslado mi situación actual en mi Comunidad de Propietarios, en busca de una respuesta apoyada en una normativa como la LPH. Me explico:
La Administradora de mi Comunidad en la Convocatoria me acusa de deudor, sin decir ni la cantidad debida y menos el detalle de la deuda.(con independencia de la «verdad de la deuda). En el Orden del día de la Junta figura en el Punto 4º, sin más explicaciones y refiriéndose a mí, lo siguiente:
*LIQUIDACIÓN CANTIDADES PENDIENTES DE PAGODECISIÓN ACERCA DE RECLAMACIÓN JUDICIAL.(monitorio)
Mi consulta es: ¿DEBE ESPECIFICARSE EL DETALLE DE LA DEUDA Y NOTIFICARSE ANTES DE LA JUNTA O EN LA JUNTA PARA QUE YO,»DEUDOR», PUEDA DEFENDERME Y JUSTIFICAR MI SITUACIÓN? o ¿BASTA CON LA CANTIDAD TOTAL SIN DECIR DE DONDE PROVIENE ESA «DEUDA», PARA MÍ DESCONOCIDA E INEXACTA?
Gracias. José Ignacio
En un monitorio de este tipo, donde existe un certificado de deuda firmado por el presidente de la comunidad y por el administrador de la finca, la deuda se ha satisfecho en cuanto a la cantidad que se solicitaba y ahora el administrador está reclamando cantidades distintas a las de aquél certificado. ¿Qué fuerza tiene dicha certificación? ¿Pueden ahora argumentar que hubo un error al emitir dicho certificado?
Muchas gracias!
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Buenos días tiene coste alguno que la comunidad te haga un certificado de desglose de deuda?
Buenos días
A propósito de la lectura de su artículo sobre detalle de deudas, traslado mi situación actual en mi Comunidad de Propietarios, en busca de una respuesta apoyada en una normativa como la LPH. Me explico:
La Administradora de mi Comunidad en la Convocatoria me acusa de deudor, sin decir ni la cantidad debida y menos el detalle de la deuda.(con independencia de la «verdad de la deuda). En el Orden del día de la Junta figura en el Punto 4º, sin más explicaciones y refiriéndose a mí, lo siguiente:
*LIQUIDACIÓN CANTIDADES PENDIENTES DE PAGODECISIÓN ACERCA DE RECLAMACIÓN JUDICIAL.(monitorio)
Mi consulta es: ¿DEBE ESPECIFICARSE EL DETALLE DE LA DEUDA Y NOTIFICARSE ANTES DE LA JUNTA O EN LA JUNTA PARA QUE YO,»DEUDOR», PUEDA DEFENDERME Y JUSTIFICAR MI SITUACIÓN? o ¿BASTA CON LA CANTIDAD TOTAL SIN DECIR DE DONDE PROVIENE ESA «DEUDA», PARA MÍ DESCONOCIDA E INEXACTA?
Gracias. José Ignacio
Buenas tardes,
En un monitorio de este tipo, donde existe un certificado de deuda firmado por el presidente de la comunidad y por el administrador de la finca, la deuda se ha satisfecho en cuanto a la cantidad que se solicitaba y ahora el administrador está reclamando cantidades distintas a las de aquél certificado. ¿Qué fuerza tiene dicha certificación? ¿Pueden ahora argumentar que hubo un error al emitir dicho certificado?
Muchas gracias!