La cesión del contrato de arrendamiento de vivienda consiste en la transmisión del contrato por parte del arrendatario a favor de una tercera persona, quedando subrogado en los mismos derechos y obligaciones que el arrendatario primitivo tenia concertados con el arrendador.
Ejemplo:
a) Antonio que es el propietario de una vivienda, celebra un contrato de arrendamiento con Elena, que es la arrendataria.
b) Estando vigente el arrendamiento, Elena (arrendataria) cede el contrato a favor de Rosa (cesionaria), desligándose Elena del contrato y ocupando su posición Rosa, que a partir de ese momento será la arrendataria en las mismas condiciones pactadas en el contrato.
Consentimiento del arrendador para la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda
Para que se considere legal la cesión del contrato de arrendamiento de vivienda es necesario el consentimiento expreso y por escrito del arrendador.
El artículo 8.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece como norma, lo siguiente:
«El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.»
Requisito del permiso por escrito para la cesión del contrato
La ley exige para la validez de la cesión que el arrendador la consienta expresamente y por escrito. La autorización verbal, no es suficiente y si es negada en el futuro por el arrendador, deberá ser probada por el cesionario, por lo que se aconseja que siempre se formalice por escrito para evitar litigios.
¿Hay que firmar un nuevo contrato de arrendamiento?
No. El contrato es el mismo que suscribió el arrendatario primitivo, con los mismos derechos y obligaciones pactadas.
¿Que duración tendrá el arrendamiento si se produce la cesión del contrato?
Consentida la cesión por el arrendador, la duración del arrendamiento será la que reste en el contrato firmado por el primitivo arrendatario o la que legalmente se establece en el artículo 9 de la LAU.
Ejemplo:
a) El contrato de arrendamiento firmado entre Antonio (arrendador) y Elena (arrendataria es de fecha 1 de marzo de 2024 y con una duración de 1 año.
b) Llegada la fecha de vencimiento del contrato el 1 de marzo de 2025, este se prorrogó a instancias de la arrendataria Elena en virtud de lo dispuesto en el artículo 9 LAU, que prevé que el arrendamiento dure hasta 5 años, por lo que el contrato finalizará a voluntad del inquilino el 1 de marzo de 2029.
c) En junio de 2026, Elena quiere marcharse de la vivienda y le cede el contrato de arrendamiento a su amiga Rosa, con la autorización por escrito de Antonio (arrendador).
d) Rosa, nueva arrendataria, podrá continuar en la vivienda hasta el 1 de marzo de 2029, fecha en la que vencerá la duración.
¿Se puede subir la renta si se autoriza la cesión del contrato?
Autorizada la cesión del contrato de arrendamiento, considero que el arrendador no puede subir la renta, salvo las actualizaciones que vengan previstas y pactadas en el contrato de arrendamiento. El contrato de arrendamiento es el mismo que se suscribió, y la cesionaria lo que ha hecho es subrogarse en la posición de la arrendataria primitivia con los mismos derechos y obligaciones.
Lo anterior se considera salvo pacto contrario acordado por el arrendador y el nuevo arrendatario, que puede modificar el contrato primitivo como consideren.
¿La cesión insconsentida por el arrendador es causa de resolución del contrato?
La sanción por incumplir dicha autorización, es causa de extinción del contrato por parte del arrendador.
» 2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las siguientes causas:
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
¿Que procedimiento judicial es el adecuado para resolver el contrato por cesión inconsentida?
El procedimiento judicial para resolver el contrato de arrendamiento de vivienda por una cesión inconsentida ha de seguir las normas del juicio ordinario, ya que la Ley de Enjuiciamiento civil prevé por razón de la materia se siga este procedimiento, con independencia de la cuantía del mismo.
No es adecuado interponer un juicio de desahucio por la cesión inconsentida del contrato.
«1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
6º. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta ley.«
¿Contra quién se ha de dirigir la demanda si el arrendador desconoce al ocupante cesionario?
Veamos a continuación distintas opciones de a quién habría que demandar en el supuesto de una cesión inconsentida del contrato de arrendamiento de vivienda:
a) Si el arrendador tiene conocimiento de que se ha producido una cesión del contrato a favor de tercera persona y desconoce sus circunstancias personales, debería dirigirse la demanda contra el arrendatario firmante del contrato y contra los ignorados ocupantes para el supuesto de no entorpecer la futura ejecución de la sentencia y lanzamiento acordado. Existen resoluciones judiciales que estiman suficiente dirigir la demanda contra el arrendatario primitivo alegando que la legitimación activa y pasiva en el proceso viene determinada por el contrato de arrendamiento, pero a fin de evitar que hipotéticamente se estimase la excepción de litisconsorcio pasivo necesario, sería aconsejable codemandar a los ignorados ocupantes.
b) Si el propietario tiene conocimiento de las circunstancias personales del ocupante de la vivienda cedida por el arrendatario, entiendo que deben ser codemandados el arrendatario primitivo y el ocupante.
El arrendatario primitivo siempre ha de ser demandado en estos procedimientos en los que se ha cedido el contrato sin el consentimiento expreso y por escrito de la propiedad, toda vez que el inquilino firmante no puede desligarse del contrato a su voluntad, respondiendo de las obligaciones del mismo hasta tanto no se resuelva y entregue la posesión.
Ejemplo:
Si Elena le ha cedido el contrato de arrendamiento a Rosa sin el consentimiento de Antonio (arrendador), Elena aunque se haya marchado de la vivienda seguirá respondiendo del pago de la renta y del resto de obligaciones derivadas del contrato.
Sentencias sobre cesión del contrato de arrendamiento de vivienda
Veamos algunos ejemplos de sentencias que se han pronunciado sobre la cesión del contrato de arrendamiento
Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), sentencia de 05-07-2019 (nº 725/2019):
«Sentado lo anterior, debe confirmarse la valoración de la prueba efectuada por el Juzgador de instancia, confirmándose la sentencia recurrida. Como ya decía esta sección, SAP, Civil sección 4 del 08 de febrero de 2017 «La introducción de terceros en la relación arrendaticia sin el consentimiento de la arrendadora constituye causa de resolución del contrato de arriendo, siendo doctrina reiterada (STS de 27 de junio de 1994 ) que lo que determina la resolución del contrato es la sustitución del arrendatario por un tercero en el uso o goce de la cosa arrendada, sin dar cumplimiento a los requisitos que la Ley previene para su validez, aunque no sea necesario precisar si tal sustitución constituye una cesión, traspaso, o subarriendo, siempre que opere el de goce de la cosa en cuestión. Y es indiferente que la ocupación de la finca por el tercero tenga lugar de manera exclusiva y excluyente, o compartida con el arrendatario ( SSTS de 19 de octubre de 1972 , 22 de junio de 1973 y 16 de noviembre de 1974), que la ocupación sea total o parcial (sentencias del Tribunal Supremo de 19 y 31 de octubre de 1972 ), siendo lo decisivo el aprovechamiento, ventaja, o beneficio obtenido por ese tercero, sin que sea necesario que el actor pruebe de una manera circunstanciada y precisa las condiciones de esa introducción ( sentencias del Tribunal Supremo de 22 de octubre de 1962 , 3 de abril de 1965 , 21 de febrero de 1966 , 2 de julio de 1970 , 14 de marzo de 1972 , 22 de junio de 1973 , 16 de noviembre de 1974 , 8 de mayo de 1981 , 25 de enero de 1988 ), y siendo igualmente irrelevante a estos efectos que la cesión haya sido onerosa o a título gratuito ( sentencias del Tribunal Supremo de 13 de mayo de 1970 , 19 de octubre de 1972 , y 12 de junio de 1973).»
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), sentencia de 06-05-2013 (nº 179/2013)
«El artículo 8 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 24/1994, de 24 de noviembre, que resulta de aplicación al contrato de arrendamiento de vivienda concertado entre las partes litigantes el 19 de octubre de 2006, no solo por ser la vigente en ese momento sino por la expresa sujeción a ella en la estipulación vigesimoprimera, dispone que el contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador , por lo que inexistente éste no puede existir cesión o subrogación válida oponible al arrendador. Al no probarse el consentimiento de BBVA Gestión exteriorizado en tal forma escrita imperativa y ni siquiera expreso, inferido de otros actos, y con independencia de que en el documento fechado el 22 de enero de 2009 no consta quien sea el titular de la nueva c/c bancaria de cargo, pues es sabido que en nuestro ordenamiento jurídico está reconocido el pago por otro sin que ello genere la constitución de un nuevo negocio jurídico entre quien paga y el acreedor que lo recibe, que extinga el precedente constituido entre el acreedor y el deudor por quien paga el tercero, ex artículos 1158 y 1159 del Código Civil ; no cabe apreciar que se haya producido la subrogación contractual pretendida.»
Audiencia Provincial de Jaén (Sección 1ª), sentencia de 31-05-2010 (nº 136/2010)
«De lo anterior se desprende, por un lado, que fue el demandante quien se marchó de la vivienda durante un tiempo, sin comunicar nada al respecto al arrendador, y lo que es más grave, dejando que otra persona la ocupara a cambio del pago de 150 euros, a pesar de que en la estipulación octava del contrato se estableció que no se podía ceder ni subarrendar total o parcialmente el contrato, sin el consentimiento de la parte arrendadora expresado por escrito. Por tanto, el primer incumplidor fue el propio actor-arrendatario, al introducir a un tercero en la vivienda, ajeno a la relación arrendaticia, y estando la cesión o el subarriendo prohibido en el propio contrato.«
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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