Clases de juicio en materia de arrendamientos

Existen dos clases de procesos o clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos, el juicio ordinario y el juicio verbal.

Clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos.

Queremos despejar algunas dudas que nos han planteado sobre las clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos, resaltando que es muy importante saber el tipo de procedimiento que hemos de interponer para que la demanda prospere, pues es su defecto si nos equivocamos al elegirlo nos encontraremos con la desagradable sorpresa de que el Juzgado declarára la indadecuación del procedimiento, es decir que no hemos elegido el adecuado.

Para conocer el tipo de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que es el adecuado, debemos de partir de la distinción que la Ley de Enjuiciamiento Civil hace en esta cuestión:

Existen dos clases de procesos declarativos, salvo que la Ley diga otra cosa, que son:

a) El juicio Ordinario

b) El juicio Verbal

Distinción entre juicio ordinario y verbal por la cuantía

La distinción entre uno y otro viene dada como norma general por la cuantía del procedimiento:

El Juicio Ordinario será el adecuado cuando la cuantía del proceso EXCEDE de los 6.000 euros o el interés económico sea imposible de calcular.

Cuando la cuantía es no excede de 6.000 euros, el proceso se ventila por las normas del Juicio Verbal.

Aunque esta es la norma general, la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece que cuando la cuestión litigiosa se refiera a unas materias determinadas, con independcia de la cuantía del procedimiento (no se tiene en cuenta la cuantía), se van a tramitar obligatoriamente por una de estas dos clases de procedimiento, por el juicio ORDINARIO o por el juicio VERBAL.

¿En materia de arrendamientos se obliga a tramitar por uno de estos dos tipos de juicio?

Hay que tener en cuenta los artículos 249 y 250 de la Ley de Enjuiciamiento Civil

Hemos de señalar que con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (Real Decreto-Ley 7/2019) con entrada en vigor el 6.03.2019, se ha modificado el artículo 249.1.6º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedando redactado de la siguiente manera:

249.1.6º LEC:  Se decidirán por el Juicio Ordinario, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

«6. Las que versen sobre cualesquiera asuntos relativos a arrendamientos urbanos o rústicos de bienes inmuebles, salvo que se trate de reclamaciones de rentas o cantidades debidas por el arrendatario o del desahucio por falta de pago o por extinción del plazo de la relación arrendaticia, o salvo que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento, en cuyo caso el proceso será el que corresponda a tenor de las reglas generales de esta Ley.»

La reforma del anterior precepto, que ha quedado redactado como acabamos de copiar, ha tenido repercusión ya que antes de ella cualquier litigio sobre arrendamientos urbanos (excepto la reclamación de rentas o cantidades debidas por el arrendatario y los desahucios por falta de pago o expiración del término), con independencia de la cuantía de lo discutido importe, era obligatorio que se tramitaran por las normas del juicio ordinario, por lo que pleitos de muy escasa cuantía como por ejemplo la reclamación de la fianza del alquiler o la actualización de la renta, debían tramitasen por el juicio ordinario.

Tras la reforma citada, siempre que sea posible la valoración de la cuantía del procedimiento, los litigios sobre arrendamientos urbanos se ventilará por las normas del JUICIO VERBAL cuando la cuantía no exceda de los 6.000 euros y cuando exceda por el JUICIO ORDINARIO.

Y el artículo 250.1.1º LEC: Se decidirán en JUICIO VERBAL, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

Las dos clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos, son:

A) JUICIO VERBAL

Se verán obligatoriamente por las normas del JUICIO VERBAL ( con independencia de la cuantía del procedimiento), las demandas que:

1.- Reclamen cantidades por impago de la renta (artículo 250.1.1º LEC).

2.- Reclamen cantidades debidas por otros conceptos derivados del arrendamiento como por ejemplo: cantidades asimiladas como la luz, agua, comunidad de propietarios, IBI, etc (artículo 250.1.1º LEC).

3.- Reclamen la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por incumplimiento del pago de la renta o cantidades debidas  (juicio de desahucio por falta de pago). artículo 250.1.1º LEC

4.- Reclamen la recuperación de la posesión de la finca entregada en arrendamiento por terminación del plazo contractual o legal (juicio de desahucio por finalización del contrato). artículo 250.1.1º LEC

5.- Cualquier procedimiento que trate sobre arrendamientos urbanos o rústicos cuando sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y esta no exceda de 6.000 euros (introducido por la reforma del artículo 249.6 LEC).

B) JUICIO ORDINARIO

Se verán obligatoriamente por las normas del juicio ordinario ( con independencia de la cuantía del procedimiento), las demandas que:

1.- Versen sobre cualquier otra cuestión en materia de arrendamientos urbanos o rústicos que no venga dispuesta en los apartados anteriores (artículo 249.1.6º LEC).

2.- Las demandas en las que sea posible hacer una valoración de la cuantía del objeto del procedimiento y esta exceda de 6.000 euros. (art. 249.1.6º LEC)

3.- También se verán por las normas del juicio ordinario, aunque se trate de un desahucio por falta de pago, cuando se trate de cuestiones que afecten a la propiedad, a la nulidad del título y, en general, las cuestiones «complejas» derivadas, no de las alegaciones del demandado, sino del contenido del contrato.

Conclusión:

Existen dos clases de juicio en materia de arrendamientos urbanos o rústicos, el juicio ordinario y el juicio verbal.