Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios

Cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que con más frecuencia son examinadas por los Juzgados.

Como sabéis, las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios siguen siendo una cuestión que en estos últimos años ocupa gran parte de la información que los medios de comunicación dedican al mundo jurídico y que está dando lugar a innumerables procedimientos judiciales con resultados dispares según el Tribunal que conozca del procedimiento,  ya que todavía no se han unificado definitivamente las decisiones judiciales sobre las mayoría de las cuestiones que suscitan.

Recordar también,  que aunque el Tribunal Supremo ya se había venido pronunciando en distintas ocasiones sobre la legitimidad de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea (STJUE) de 14 de marzo de 2013 marcó un antes y un después en el tratamiento de este asunto. Igualmente y a raíz de esta resolución, el Tribunal Supremo dictó seguidamente la famosa sentencia de fecha 9 de Mayo de 2013, que estableció las bases de la declaración de abusividad  de las clausulas hipotecarias, aunque dejó abiertas ciertas dudas en cuanto a la retroactividad de las cantidades cobradas indebidamente por los Bancos y otras cuestiones.

Aunque se trata de una materia muy amplia y de la que hablaremos más detalladamente en futuros artículos por su actualidad y repercusión, queremos con esta entrada sólo reseñar las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que con más frecuencia vienen siendo discutidas en los Juzgados y Tribunales.

Enumeración de cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios más fecuentes:

1.- Los intereses moratorios

Sobre esta cuestión, hemos de tener muy en cuenta lo dispuesto en el artículo 114 de la Ley Hipotecaria, reformado por la Ley 1/2013 de 14 de mayo, que establece lo siguiente: «… Los intereses de demora de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero y sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago. Dichos intereses de demora no podrán ser capitalizados en ningún caso, salvo en el supuesto previsto en el artículo 579.2.a) de la Ley de Enjuiciamiento Civil».

Esto significa y así viene siendo interpretado por la mayoría de los Juzgados, que en un procedimiento de ejecución hipotecaria sería nula por abusiva la cláusula que contenga unos intereses moratorios  superiores al triple del interés legal del dinero. Como para el año 2014, el interés legal del dinero ha sido fijado en el 4% anual, si el Banco liquida la hipoteca con unos intereses moratorios superiores al 12% (tres veces el interés legal), se declararía nula la liquidación por superarse el límite legal que hemos señalado y además debería declararse igualmente nula la cláusula del interés moratorio por abusiva.

2.- Las cláusulas suelo

En los préstamos hipotecarios a interés variable ha sido muy corriente que los Bancos hayan establecido en las hipotecas una  cláusula suelo, que consiste en el pacto por el que se establece un mínimo para la variación del tipo de interés variable, es decir, que aunque bajasen los tipos de interés, el deudor hipotecario no podía beneficiarse de esa bajada puesto que había firmado que por debajo de un porcentaje no le era de aplicación ese beneficio. EJEMPLO: Se firma una hipoteca a interés variable y se pacta que el interés nunca será inferior al 3,85% (interés suelo). En este caso,  aunque los intereses bajen como consecuencia del mercado y sean inferiores a ese porcentaje, el Banco siempre le cobrará ese mínimo del 3,85%. Esta cláusula, es la que se llama, cláusula suelo.

Pues bien, cuando en una hipoteca figure una cláusula suelo, se puede interponer un procedimiento en el Juzgado de lo mercantil (competencia objetiva) y solicitar que se declare abusiva y por tanto nula la cláusula suelo que figure en el préstamo hipotecario. Sobre los requisitos para solicitar dicha nulidad hablaremos en otro artículo. Simplemente quiero indicaros que aunque no se adeude ningún recibo de la hipoteca, se puede solicitar del Banco que la suprima y en caso negativo se podrá acudir al Juzgado y declarar la nulidad.

Igualmente, la Ley de Enjuiciamiento Civil, en su actual artículo 695 permite como causa de oposición al procedimiento hipotecario, que se alegue por el deudor » el caracter abusivo de una cláusula contractual que constituya el fundamento de la ejecución o que hubiese determinado la cantidad exigible«. Como quierra que la cláusula suelo afecta a la cantidad reclamada, ya que influye en el cálculo de los intereses remuneratorios, consideramos que puede ser alegada como oposición en el juicio hipotecario. En este caso, si los Juzgados estiman que las cláusulas suelo fuesen cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, se anularán y deberá corregirse el cálculo de lo realmente indebido por principal e intereses, por lo que debería serle exigido a los Bancos que realicen una nueva liquidación para continuar con la ejecución. En este punto los Juzgados no terminan de ponerse de acuerdo sobre las consecuencias de la nulidad de la clausula suelo. En todo caso, en el procedimiento hipotecario donde se alegue como motivo de oposición la nulidad de la cláusula suelo, no podrá solicitarse el reintegro de los intereses cobrados  indebidamente por el Banco.

3.- El vencimiento anticipado

El vecimiento anticipado es otra de las cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios que tambien se alega como motivo de oposición en los procedimientos hipotecarios. El vencimiento anticipado significa que el Banco se había reservado en la escritura de hipoteca la posibilidad de solicitar la ejecución cuando se dejase de pagar un número de cuotas, dando por vencida la totalidad del préstamo. El debate que se suscitó con motivo de esta cláusula, creemos que ha sido despejado por la nueva redacción del artículo 693.2 de la LEC, que ahora exige a los Bancos y entidades de crédito (hipotecantes) como requisito para poder iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, que se adeuden 3 mensualidades de la hipoteca. Si el Banco respeta este plazo, aunque pueda ser alegada la abusividad de la cláusula hipotecaria por el deudor, consideramos que no afectaría a la continuidad de la ejecución y por tanto es posible que no sea considerada «abusiva», aunque habrá que ver caso a caso.

IMPORTANTE:  Con fecha 11 de junio de 2015 se ha dictado Auto por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, de enorme trascendencia para la ejecución de hipotecas cuando se declara la nulidad por abusividad de la cláusula de vencimiento anticipado. PINCHA AQUÍ.

4.- Comisiones

Las comisiones que la mayoría de los Bancos cobran por cuotas impagadas, supone desde el punto de vista jurídico una sanción que no responde realmente a ningún servicio que tenga que prestar el Banco y por tanto que pueda cobrar. El Banco de España considera que las comisiones siempre han de responder a los servicios efectivamente prestados por las entidades de crédito, por lo que las comisiones cobradas por recibos impagados no tienen sustento legal alguno, salvo que aparecen pactadas de esa manera en la escritura de préstamo hipotecario.

Considero que podrian ser consideradas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios, las comisiones que se incluyan en la liquidación que se presente cuando se ejecuta una hipoteca judicialmente. Al reclamarse el importe de las comisiones por impago de recibos, la liquidación presentada forma parte de la cantidad exigible y por tanto, como hemos dicho, permite ser alegada mediante oposición en virtud del art. 695 LEC.

5.- Contratación de seguros de vida

Cuando se le impone al prestatario (el que solicita la hipoteca), que contrate obligatoriamente con una determinada compañia de seguros, o se designa en el contrato como beneficiario del seguro a la propia entidad de crédito, consideramos que se trataría de una vulneración de las condiciones generales de contratación, añadido a una violación de los derechos de los consumidores y usuarios, que podría llevar a que sean consideradas cláusulas abusivas en los préstamos hipotecarios la contratación de los seguros de vida con esas condiciones.