Cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles

El Colegio de Registradores de la Propiedad ha emitido un comunidado sobre cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles en el registro por abusivas.

Este comunicado, que aparece en la página oficial de los Registradores de España fechado el 5 de junio de 2013 , viene  a establecer los criterios a seguir sobre las cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles en el Registro de la Propiedad.

Dada su importancia en estos tiempos donde se están produciendo constantemente resoluciones de Juzgados y Tribunales a la sombra de la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 9 de mayo de 2013 sobre cláusulas suelo, hemos considerado interesante desmenuzar aunque sea brevemente la clasificación y razones que los Registradores han dado para considerar qué tipos de cláusulas de préstamos o créditos hipotecarios no deben acceder al Registro de la Propiedad. Con este artículo lo que pretendemos es que los consumidores y usuarios de estos productos financieros, conózcan sus derechos frente a las entidades bancarias.

Antes de dar comienzo, sólo deciros dos cosas. La primera es que todo este análisis de las cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles en el Registro viene como consecuencia de la reforma introducida por la Ley 1/2013 de 14 de mayo de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social. La segunda es que cuando hablamos de consumidores y usuarios, hemos de saber que la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU) en su artículo 3 dispone que serán considerados comumidores a los efectos de esta ley, » las personas físicas o jurídicas que actúan en un ámbito ajeno a una actividad empresarial o profesional».

Entrando en la materia que nos ocupa, el Colegio de Registradores, realiza una clasificación de las cláusulas abusivas que no deben acceder al Registro y  con ese objetivo detalla los siguientes supuestos:

CLAUSULAS FINANCIERAS:

-Los pactos relativos a intereses ordinarios que redondeen el interés por encima del 1/8 de punto, que fijen la variación sólo al alza o que señalen un tipo de referencia no objetivo por incluir en todo o en parte el tipo de la propia entidad. Estos pactos son contrarios a normas imperativas o prohibitivas (disposición adicional 12a de la Ley 44/2002, artículos 1256 CC, 10 LGDCU, etc.) y se han declarados no inscribibles por diversos juzgados.

-También serán cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles, las relativas a los intereses moratorios de préstamos o créditos para la adquisición de vivienda habitual, garantizados con hipotecas constituidas sobre la misma vivienda, que no podrán ser superiores a tres veces el interés legal del dinero, sólo podrán devengarse sobre el principal pendiente de pago y no podrán ser capitalizados en ningún caso.

-Los pactos relativos a instrumentos de cobertura de tipos de interés –swaps, etc.– que vayan asociados a un préstamo o crédito principal que se garantiza en la misma escritura y los referidos a cláusulas suelo y techo en los cuales el límite de variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza, si cuando el prestatario es persona física y la hipoteca recae sobre una vivienda, sobre terrenos o sobre edificios construidos o por construir, se omite la constancia manuscrita del conocimiento del deudor de los riesgos del contrato. En este caso la inscripción parcial de la hipoteca exige consentimiento expreso.

-Los pactos que impongan al deudor el abono de gastos o impuestos cuyo pago corresponde por Ley al acreedor (artículo 89-3 LGDCU).

-Los pactos que dan derecho a la entidad bancaria a exigir el pago de los intereses de las amortizaciones aplazadas y todavía por vencer -STS de 2 de noviembre de 2000-.

CLAUSULAS DE VENCIMIENTO ANTICIPADO:

-El pacto de vencimiento anticipado del préstamo por impago de una o dos cuotas del mismo, porque el nuevo artículo 693-2 LEC dispone que “Podrá reclamarse la totalidad de lo adeudado por capital y por intereses si se hubiese convenido el vencimiento total en caso de falta de pago de, al menos, tres plazos mensuales sin cumplir el deudor su obligación de pago o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha incumplido su obligación por un plazo, al menos, equivalente a tres meses”, y se trata de una norma imperativa.

-El pacto de vencimiento anticipado para el caso de la parte prestataria sea declarada en concurso.

-El pacto de vencimiento anticipado en caso de enajenación o realización de actos dispositivos respecto de la finca hipotecada.

-Otra cláusula del préstamo hipotecario no inscribible será la del vencimiento anticipado por prohibición absoluta de arrendar o de constituir un arrendamiento urbano de vivienda por plazo superior al mínimo legal. Sólo admite el pacto de vencimiento anticipado cuando se trate de arrendamientos de vivienda excluidos del principio de purga en la ejecución forzosa (artículo 13-1 LAU), y que sean gravosos o dañosos, entendiendo por tales los que suponen una minoración del valor de la finca por rentas bajas o por anticipo de rentas.

-El pacto de vencimiento anticipado en caso de despacho de mandamiento de ejecución o embargo contra la finca hipotecada o contra la parte deudora hipotecante, porque es pacto totalmente ajeno al préstamo hipotecario garantizado y, además, la ejecución no disminuye la garantía real y la preferencia de la hipoteca y, por tanto, vulnera los artículos 131 y 133 de la Ley Hipotecaria y el 1129.1 del Código Civil.

-El pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por deterioro de la misma «a juicio del prestamista o apreciada por perito vinculado a ésta», si no se amplía la garantía a otros bienes, por ser contrario al artículo 1256 del CC y 85-3 de la LGDCU.  Sin embargo se considera inscribible el pacto eliminando únicamente la expresión «a juicio del prestamista» o similar. El mismo criterio es aplicable al supuesto de no asegurar la finca en compañía de reconocida solvencia «a juicio del acreedor» (STS 4 de junio de 2008).

-El pacto de vencimiento anticipado por disminución del valor de la finca por fluctuación de los precios de mercado.

-El pacto de vencimiento anticipado por expropiación de la finca.

-Los pactos que vinculan el vencimiento anticipado a causas ajenas al contrato de hipoteca, como la pérdida de condición de empleado del acreedor,  o el fallecimiento o concurso del fiador, por ser la fianza una institución ajena al Registro, y no afectar en modo alguno la situación del fiador ni a la hipoteca constituida ni a la solvencia del deudor.

-El pacto de vencimiento anticipado por incumplimiento de prestaciones accesorias.

CLAUSULAS QUE AFECTAN A LA EJECUCIÓN:

–Tasación a la que no se acompaña el certificado correspondiente o no se ajusta a las prescripciones legales, lo que impedirá la inscripción del procedimiento de ejecución directa y de la venta extrajudicial.

-El pacto de venta extrajudicial para supuestos en que la deuda no se encuentre inicialmente determinada si, de conformidad con la resolución DGRN de 20 de junio de 2012, en la escritura de constitución de la hipoteca no se pacta expresamente que el nacimiento de la obligación u obligaciones garantizadas se hará constar en el Registro previamente a la ejecución a través de la nota marginal prevista en el art. 143 LH u otro procedimiento adecuado; porque al regularse legalmente otros supuestos de venta extrajudicial y no éste, hemos de entender que se está excluyendo la posibilidad de utilización en esos otros supuestos, salvo pacto contrario en que se pacten los requisitos para poder utilizar este procedimiento de ejecución.

–Extensión objetiva de la hipoteca a los bienes muebles colocados permanentemente en los edificios y a las mejoras de los mismos aunque hayan sido efectuadas por un tercer poseedor, por estar prohibido por el artículo 112 LH.

-Otra de las cláusulas del préstamo hipotecario no inscribibles serán aquellas que contemplen pactos de ejecución judicial o extrajudicial de la hipoteca que no señalan la tasación a efectos de subasta o el domicilio o los señalan diferenciados para cada procedimiento por ser contrarios a los artículos 129 LH, 682 LEC y 234 RH.

-La cláusula que atribuye al acreedor la facultad de descontar del precio del remate los gastos de formalización y tributarios relacionados con la adjudicación al mismo del inmueble en el procedimiento de ejecución, por ir en contra de los criterios de reparto señalados en los artículos 672 y 692 de la LEC y traspasar los límites de la autonomía de la voluntad.

-El pago por el deudor de los honorarios del abogado del acreedor en la ejecución extrajudicial, porque su intervención no es obligatoria y según el artículo 236-K-3 del RN, el notario sólo debe practicar la liquidación de gastos, considerando exclusivamente los honorarios de su actuación y los derivados de los distintos trámites seguidos.

OTRAS CLAUSULAS DEL PRESTAMO HIPOTECARIO NO INSCRIBIBLES:

-El pacto de extensión de la hipoteca a nuevas construcciones sobre la finca hipotecada, cualquiera que sea el titular que las realice; es decir, sin excluir de dicha extensión el supuesto de que las ampliaciones sean realizadas por un tercer poseedor por ser contrario al art. 112 LH.

-El pacto de compensación de la deuda con cualquier crédito que el mismo deudor tenga con la entidad (especialmente si se refiere a la totalidad de un crédito indistinto de varios titulares). La STS de 16 de diciembre de 2013 admite su validez siempre que “la cláusula contractual ha de ser transparente, clara, concreta y sencilla”, Pero, independientemente de esa circunstancia, dado que se trata de estipulaciones que no son financieras y, además carecen de trascendencia real, se entiende que, no obstante su validez, su inscripción debe ser rechazada.

-Las estipulaciones relativas a puras obligaciones accesorias del deudor pues carecen de trascendencia real. A este respecto, puede afirmarse que no serán prestaciones accesorias y, por tanto, serán inscribibles, aquellas obligaciones que tengan una relación directa con la conservación del bien garantizado o con obligaciones vinculadas con el mismo o con la propia garantía –seguro, conservación, pago del IBI, de gastos de comunidad de propietarios, gastos tramitación y ejecución, etc.-.

-Los pactos de sumisión expresa a juez o tribunal distinto del que corresponda al lugar en que se encuentre el bien.

-El pacto de renuncia del deudor a ser notificado de la cesión del creédito o del préstamo. A este respecto, el Tribunal Supremo –STS 16 de diciembre de 2009- considera inaplicable el artículo 242 del Reglamento Hipotecario que permite la renuncia del deudor a la notificación de la cesión del crédito, porque dicho precepto no prevalece sobre la normativa especial en sede de contratos sujetos a la LGDCU que prohíbe la renuncia a sus derechos por parte del consumidor. No obstante, sí serían inscribibles los consentimientos que los deudores o hipotecantes puedan otorgar, sin renunciar a los derechos que les sean propios, en relación con la cesión de los créditos hipotecarios o su titulación en el mercado secundario.

-Pacto de exclusión del derecho de rescate que al deudor se le concede en el artículo 693-3 de la LEC cuando la finca hipoteca se trataré de la vivienda familiar y la posibilidad del deudor de liberar el bien consignando las cantidades vencidas; norma que no podrá ser vulnerada por pacto, ni en cuanto al plazo de ejercicio ni en cuanto al número de ocasiones, por lo que deberán denegarse las estipulaciones que sean expresamente contrarias a la misma.

CONCLUSION: Como véis existen muchas cláusulas en los préstamos hipotecarios que son consideradas abusivas y que por tanto no deben ser inscritas en el Registro de la Propiedad. A continuación os dejo el texto literal del acuerdo de los registradores por si queréis leerlo en su integridad.