Antes de ver diferentes tipos de cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda hemos de recordar algunas cuestiones que nos servirán para detectarlas.
¿Cuándo se considera que la estipulación de un contrato de arrendamiento de vivienda es nula?
Como sabéis, los contratos de arrendamiento de vivienda celebrados a partir del 1 de enero de 1995 se regulan por la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU), que ha ido sufriendo distintas modificaciones desde su entrada en vigor.
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El artículo 4.2 de la LAU establece que los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos y cláusulas que figuren en el contrato pero siempre y cuando dichas estipulaciones se enmarquen dentro de las previsiones legales previstas en la Ley.
Las cláusulas que figuren en un contrato de arrendamiento de vivienda nunca pueden ir en contra de lo establecido en el título II de la LAU y, en su defecto, serán consideradas NULAS.
En este sentido, el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece:
«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
En definitiva, se considerarán cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda aquellas que vayan en contra de los derechos reconocidos al inquilino previstos en los artículos 6 al 28 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Si la estipulación del contrato establece peores condiciones para el arrendatario que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación será nula y se tendrá por no puesta.
Ejemplo de cláusula nula en un contrato de arrendamiento:
1ª.- En el contrato de arrendamiento de vivienda se establece una estipulación en la que se dice que si el inquilino desiste del contrato transcurridos los primeros seis meses, deberá indemnizar al arrendador con el pago de la totalidad de las mensualidades que falten hasta cumplir con la duración pactada.
En este caso dicha cláusula sería nula puesto que el artículo 11 de la LAU (comprendido en el Título II) establece respecto del desistimiento lo siguiente:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
La ley establece que en el caso de desistimiento el inquilino indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir y si es inferior al año con la parte proporcional; por lo tanto, la estipulación del ejemplo al establecer una indemnización superior «modifica en perjuicio del arrendatario» lo que establece la ley y por tanto es nula.
¿Cabe que las partes del contrato de arrendamiento pacten a su voluntad todas las cuestiones?
Como hemos dicho antes, cabe que las partes pacten a su voluntad todo tipo de cuestiones relacionadas con el alquiler de la vivienda, pero si alguna de dichas cláusulas sobrepasa en perjuicio del arrendatario lo previsto en la ley sobre dicha cuestión, la cláusula será nula y se tendrá por no puesta.
Diferentes tipos de cláusulas nulas en los contrato de arrendamiento de vivienda
Veamos algunos ejemplos de cláusulas contractuales que son declaradas nulas por los tribunales de justicia.
Visitas del arrendador a vivienda para comprobar su estado
La cláusula que faculta al arrendador para que pueda visitar la vivienda y comprobar el estado de la misma, no obedeciendo dicha autorización a motivos de obras urgentes o necesarias, puede ser considerada nula.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 4ª), de fecha 2.02.2009:
» …Pues bien, como dijimos en la sentencia dictada por esta misma sección cuarta, en fecha veintiséis de Julio de dos mil , en el rollo de apelación número 573/99, la cláusula controvertida debe entenderse en el sentido de que el arrendatario debe permitir la entrada en la vivienda cuando sea necesario realizar reparaciones u obras en la finca.
La interpretación literal que viene manteniendo la hoy apelante, convierte en nula la cláusula referida por cuanto estaría permitiendo una intromisión ilegítima en el derecho a la intimidad de la arrendataria en la vivienda litigiosa, contraria al espíritu constitucional, y en absoluto justificada, y es que resulta a todas luces inviable conceder una autorización de carácter tan genérico para fines tan amplios (tanto para ver su estado, cuanto para comprobar el exacto cumplimiento de este contrato) que no supone, sino otorgar a la arrendadora un mandamiento de entrada y registro, lo que choca frontalmente con el carácter restrictivo de la cláusula en cuestión, máxime cuando no existe un principio de prueba de que se estén o se vayan a realizar obras, o que exista necesidad de su ejecución, extremo que correspondía acreditar a la actora, ya que así lo imponen las reglas generales sobre «onus probandi» acorde con lo dispuesto en el artículo 217 de la L.E.C.».
Indemnización por desistimiento superior a la prevista legalmente
La cláusula que establezca una indemnización por desistimiento del contrato por parte del arrendatario superior a la prevista en el artículo 11 de la LAU, es una cláusula nula.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona (Sección 13ª), de fecha 28.12.2021:
» En consecuencia, el pacto que impone a los arrendatarios de la vivienda un plazo mínimo de permanencia o de obligado cumplimiento de doce meses, en tanto supone una modificación de lo dispuesto en la ley en perjuicio del arrendatario ha de ser considerado nulo, por lo que hemos de concluir que los arrendatarios podían desistir una vez transcurridos los seis primeros meses.
Por otra parte, para el caso de desistimiento, las partes pactaron como penalización la obligatoriedad de pagar el importe íntegro de la primera anualidad; la ley prevé, de acuerdo con el precepto más arriba transcrito que las partes pueden pactar que el arrendatario deba indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir, por lo que cualquier indemnización o penalización pactada por las partes en términos más perjudiciales para el arrendatario ha de considerarse nula (no se trata como razona el recurrente de la moderación de una cláusula penal -la jurisprudencia citada viene referida a arrendamientos para uso distinto de vivienda, para los que la ley no prevé la facultad de desistimiento y que se rigen por la voluntad de las partes, ex art. 4.3 LAU- sino de determinar su nulidad) en lo que perjudique al arrendatario.»
Pactar que el arrendatario pinte la vivienda cuando termine el arrendamiento
Aunque pueda tener dudas sobre la nulidad de la cláusula,, la siguiente sentencia así la considera por las siguientes razones:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia (Sección 8ª), de fecha 22.06.2022:
» Y sostiene el demandado-reconviniente, la validez de la estipulación sexta del contrato que a las partes vincula y en virtud de la que se obligó el arrendatario al pintado de la vivienda al tiempo de su devolución o, en su defecto, al abono de 1.000 euros. A la dicha estipulación, las partes convienen entre otras, que «el arrendatario acepta la vivienda en el estado en que hoy se encuentra, con la carpintería de madera y de aluminio en muy buen estado, sin rayas, y las paredes interiores recién pintada, obligándose a mantenerla con sus instalaciones y servicios en buen estado, siendo de su cuenta las reparaciones que para ello se precise, así como que dejará pintada la vivienda a la finalización del contrato o pagará para ello 1.000 euros al arrendador». Y el último inciso fue declarado nulo por el Juzgador de Primera Instancia y es frente a dicha declaración que se alza el recurrente sosteniendo la validez de la dicha cláusula.
Y procede la desestimación del motivo de recurso. De acuerdo con lo establecido en el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, el arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código civil. Y el gasto destinado a sufragar la pintura de la vivienda al fin del arriendo y antes de que proceda a entrar el nuevo inquilino, necesariamente ha de ser reputado gasto de conservación que la Ley atribuye al arrendador. Y la estipulación en virtud de la cual se traslada en abstracto tal gasto al inquilino ha de ser reputada nula, pues así lo dispone el artículo 6 de la aludida Ley, conforme al que «son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice».
Cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de viviendas de VPO
Con relación al arrendamiento de viviendas de protección oficial (VPO), la renta pactada no puede superar el importe autorizado por la Administración pues de lo contrario la cláusula será NULA. Para leer más sobre esta cuestión PINCHA AQUÍ.
Conclusión
Será nula cualquier cláusula del contrato de arrendamiento de vivienda que permita el abuso del arrendador pactando cuestiones que sobrepasan en perjuicio del arrendatario lo previsto en la Ley (artículos 6 al 28 LAU).
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Pues enterrar usted de la ley de Arrendamientos Urbanos.Que luego por tener una propiedad en alquiler se creen que pueden hacer lo que quieran con el Arrendatario. Ya le gustaría a muchos que no estuviera regulado el Alquiler para especular a su gusto.
No sé puede poner en el tránsito jurídico lo que a uno le de la gana sin saber ni si es legal.
Y si me parece bien que los gobiernos regulen hasta los pesos . Así nadie hecha su peste a los demas impunemente.
Muy bien! Como siempre perjudicando a las partes. Acabo de firmar un contrato, en el mismo refleje 5 años de duración y el arrendatario me pidió quitar esa gilipollez. Reflejé lo que él me dijo, (1 año) ya que no sabía si le iría bien el negocio. Como siempre un gobierno que trata de regular hasta los pedos que te tiras es un gobierno comunista, Marxista y mentecato.
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Pues enterrar usted de la ley de Arrendamientos Urbanos.Que luego por tener una propiedad en alquiler se creen que pueden hacer lo que quieran con el Arrendatario. Ya le gustaría a muchos que no estuviera regulado el Alquiler para especular a su gusto.
No sé puede poner en el tránsito jurídico lo que a uno le de la gana sin saber ni si es legal.
Y si me parece bien que los gobiernos regulen hasta los pesos . Así nadie hecha su peste a los demas impunemente.
A eso se le llama estado de Derecho.
Muy bien! Como siempre perjudicando a las partes. Acabo de firmar un contrato, en el mismo refleje 5 años de duración y el arrendatario me pidió quitar esa gilipollez. Reflejé lo que él me dijo, (1 año) ya que no sabía si le iría bien el negocio. Como siempre un gobierno que trata de regular hasta los pedos que te tiras es un gobierno comunista, Marxista y mentecato.