Antes de ver las cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda hemos de recordar algunas cuestiones.
Los contratos de arrendamiento de vivienda están regulados en la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU).
Recientemente, algunas cuestiones de la LAU han sido modificadas por el Real Decreto-Ley 7/2019 de 1 de marzo (duración del contrato por 5 años, etc.).
Esta última reforma de la LAU entró en vigor el 6.03.2019.
El artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) establece cuándo se considera nula la cláusula o estipulación:
«Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.»
Cuando el anterior precepto se refiere a que las estipulaciones del contrato no podrán ir en contra de «las normas del presente Título» en perjuicio del arrendatario, se está refiriendo a que las cláusulas del contrato no podrán establecer peores derechos de los reconocidos en el Titulo II de la LAU al inquilino.
El Título II de la LAU comprende desde el artículo 6 al 28 inclusive.
En definitiva, se considerarán cláusulas nulas en los contratos de arrendamiento de vivienda aquellas que vayan en contra de los derechos reconocidos al inquilino en esos artículos (art. 6 al 28).
Si la estipulación del contrato establece peores condiciones que las establecidas por la LAU para ese supuesto, la estipulación puede ser nula y se tendrá por no puesta.
1ª.- En el contrato de arrendamiento de vivienda se establece una estipulación en la que se dice que si el inquilino desiste del contrato transcurridos los primeros seis meses, deberá indemnizar al arrendador con el pago de la totalidad de las mensualidades que falten hasta cumplir con la duración pactada.
En este caso dicha cláusula sería nula puesto que el artículo 11 de la LAU (comprendido en el Título II) establece respecto del desistimiento lo siguiente:
«El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización».
La ley establece que en el caso de desistimiento el inquilino indemnice al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta por cada año que reste por cumplir y si es inferior al año con la parte proporcional; por lo tanto, la estipulación del ejemplo al establecer una indemnización superior «modifica en perjuicio del arrendatario» lo que establece la ley y por tanto es nula.
Respecto del arrendamiento de viviendas, cabe el pacto entre las partes conforme al artículo 4 apartado 2 LAU, pero siempre dentro de las previsiones legales que el Título II de la propia LAU establece. Nunca se podrá sobrepasar estas disposiciones ya que incurrirían en nulidad.
Artículo 4.2 LAU:
«Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.»
Es decir, se podrían incluir en un contrato de arrendamiento las cláusulas que las partes quieran, pero, si ello no está contemplado en la LAU o está en contra de lo establecido en el Titulo II, serán cláusulas nulas y se tendrán por no puestas.
Con relación al arrendamiento de viviendas de protección oficial (VPO), la renta pactada no puede superar el importe autorizado por la Administración pues de lo contrario la cláusula será NULA. Para leer más sobre esta cuestión PINCHA AQUÍ.
Será nula cualquier cláusula del contrato que permita el abuso del arrendador mediante pactos de cuestiones que no estén contempladas en la Ley o que contravengan lo dispuesto en los artículos 6 al 28 de la LAU (Título II).
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Ver comentarios
Muy bien! Como siempre perjudicando a las partes. Acabo de firmar un contrato, en el mismo refleje 5 años de duración y el arrendatario me pidió quitar esa gilipollez. Reflejé lo que él me dijo, (1 año) ya que no sabía si le iría bien el negocio. Como siempre un gobierno que trata de regular hasta los pedos que te tiras es un gobierno comunista, Marxista y mentecato.
Pues enterrar usted de la ley de Arrendamientos Urbanos.Que luego por tener una propiedad en alquiler se creen que pueden hacer lo que quieran con el Arrendatario. Ya le gustaría a muchos que no estuviera regulado el Alquiler para especular a su gusto.
No sé puede poner en el tránsito jurídico lo que a uno le de la gana sin saber ni si es legal.
Y si me parece bien que los gobiernos regulen hasta los pesos . Así nadie hecha su peste a los demas impunemente.
A eso se le llama estado de Derecho.