Cobrar la renta si el inmueble alquilado es subastado

¿A quién le corresponde cobrar la renta si el inmueble alquilado es subastado, al antiguo dueño o al adjudicatario de la subasta?

¿Puede el antiguo dueño cobrar la renta si el inmueble alquilado es subastado pero todavía no se ha dictado el decreto de adjudicación?

Veamos este planteamiento mediante un ejemplo:

a) Una vivienda está alquilada pero el propietario no puede pagar la hipoteca y sale a subasta.

b) El Banco se adjudica en subasta el inmueble alquilado y cede el remate a una empresa.

c) El dueño sigue cobrando el alquiler a los arrendatarios.

d) ¿tiene derecho a seguir cobrando la renta el antiguo propietario o desde cuando debe cobrarla el adquirente en subasta del inmueble?

Extinción de los derechos a percibir la renta desde el momento que el bien es de otra persona

El artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que los derechos del arrendador a percibir la renta se extinguen desde el momento en que el bien arrendado pasa a ser de propiedad de otro, pudiendo continuar o no el arrendamiento según los casos pero siempre con diferente arrendador que será el nuevo propietario.

La jurisprudencia entiende que carece de legitimación el antiguo arrendador para reclamar el pago de rentas devengadas una vez extinguido su derecho como tal arrendador por haber sido enajenada la finca, en este caso mediante subasta en una ejecución hipotecaria; y ello aunque el arrendatario permanezca en el uso de la vivienda, pues en tal caso quien tendrá derecho a percibir las rentas será el nuevo propietario y no quien ya dejó de serlo.

El momento en el que el adquirente del inmueble en subasta tendrá derecho a cobrar la renta al inquilino es desde que se dicte por el Secretario del Juzgado (actualmente Letrado de la Administración de Justicia) el Decreto de adjudicación de la finca a su favor.

Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 14.07.2015:

«Así se desprende de la propia naturaleza del arrendamiento, contrato en el cual el pago de la renta constituye la contraprestación respecto de la cesión de uso efectuada por el propietario que, por tanto, renuncia a dicho uso -que en principio está unido al dominio- por precio. De ahí que el percibo de la renta corresponderá en cada momento a quien resulte ser el propietario del bien arrendado con independencia de que se hubiera celebrado el contrato de arrendamiento por un propietario anterior.

También resulta así de una aplicación analógica de lo dispuesto por el artículo 1095 del Código Civil , cuando establece que «el acreedor tiene derecho a los frutos de la cosa desde que nace la obligación de entregarla. Sin embargo, no adquirirá derecho real sobre ella hasta que le haya sido entregada».

… la entrega de la cosa al nuevo propietario se había producido en virtud del auto de adjudicación pues a estos efectos se equipara a la escritura pública ( artículo 1462 del Código Civil ), que aquí resulta innecesaria.

En nuestro sistema se hacía coincidir la consumación de la venta de bienes inmuebles en subasta con el otorgamiento de la escritura pública, porque el otorgamiento de dicha escritura equivale a la entrega de la cosa, en virtud de la tradición instrumental a que se refiere el artículo 1462 del Código Civil ( sentencia, entre otras, de 10 diciembre 1991 ), pero una vez sustituida la necesidad de otorgar escritura pública por el auto de adjudicación, y ahora por el testimonio del secretario judicial del DECRETO DE ADJUDICACIÓN, que comprende la resolución por la que se aprueba el remate y se expresa que se ha consignado el precio ( artículo 674 de la Ley de Enjuiciamiento Civil , según redacción dada por Ley 13/2009 de 3 de noviembre), éste será el momento en que debe entenderse producida la transmisión del bien de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil.»

Conclusión:

El antiguo propietario dejará de cobrar la renta si el inmueble alquilado es subastado cuando se dicte por el Juzgado el Decreto de adjudicación del inmueble en subasta.