Compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas

El plazo para alegar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas en un juicio verbal se hará en la contestación de la demanda.

Antes de hablaros sobre la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas por el inquilino recordemos algunas cuestiones:

1.- Cuando se celebra un contrato de arrendamiento, es obligatorio que el arrendatario (inquilino) entregue una fianza en metálico por importe de una mensualidad en arrendamiento de viviendas y dos mensualidades en arrendamiento para uso distinto del de vivienda (locales de negocio).

2.- La fianza tiene como objetivo que el inquilino cumpla con las obligaciones derivadas del contrato, principalmente el pago de la renta, suministros y que el inmueble se devuelve en el mismo estado que se recibió.

3.- Mientras esté vigente el contrato el inquilino no puede dejar de pagar la renta o cualquier otra cantidad a la que esté obligado con cargo a la devolución de la fianza.

EJEMPLO: el inquilino va a dejar el piso a finales de julio de 2020 y le deja de pagar al arrendador ese mes con cargo a la fianza entregada.

4.- La razón de que esté prohibido lo anterior (salvo pacto en contrario entre las partes), es la siguiente:

Si el inquilino de motu propio decide no pagar el último mes de renta con cargo a la fianza, el arrendador se queda sin garantías antes de que haya terminado el contrato.

5.- El arrendatario tiene que pagar la renta y cantidades a las que esté obligado mientras esté vigente el contrato, y una vez entregue la posesión procederá la devolución de la fianza una vez que el arrendador haya comprobado el estado del inmueble y que todo está correcto, se la devolverá.

Compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas

Para que la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas pueda operar y de esta manera los Juzgados puedan compensar la cantidad entregada como fianza arrendaticia con la deuda que mantenga el inquilino por rentas atrasadas, es imprescindible tres cuestiones:

a) Que aunque haya finalizado el arrendamiento y se haya entregado la posesión, las partes están en desacuerdo con el total pago de las rentas o cantidades asimiladas (luz, agua, gas, etcétera), por lo que hay que acudir al Juzgado para resolver esta contienda.

b) Que la compensación se alegue dentro de los plazos que la Ley de Enjuiciamiento Civil establece (artículo 438.3 LEC).

c) Que las dos deudas, es decir, las rentas adeudadas (o suministros) y la fianza estén vencidas y sean exigibles y líquidas (artículo 1196 Código Civil).

Las dos situaciones mas frecuentes para instar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas son:

1ª.- DESPUÉS DE FINALIZADO EL ARRENDAMIENTO

Terminado el arrendamiento (se han entregado las llaves y el dueño ha recuperado la posesión del inmueble), si el inquilino se ha marchado adeudando rentas o cantidades por suministros como la luz, agua, gas, etc., el que fuera arrendador podrá interponer un procedimiento judicial para su reclamación.

EJEMPLO:

Un inquilino finaliza el arrendamiento adeudando en concepto de rentas atrasadas cuatro mensualidades de alquiler por importe de 2.000 euros, a razón de 500 euros/mes. El arrendador inicia un procedimiento de reclamación de cantidad mediante un juicio verbal. El antiguo inquilino al contestar la demanda solicita que se compense la deuda con un crédito que él tiene sobre el arrendador por importe de la fianza que le entregó en su día cuando firmó el contrato de arrendamiento y que no se le devolvió.

Lo que intenta el inquilino es aprovechar el pleito que le ha puesto el arrendador para, a su vez, reclamar él la fianza no devuelta.

Ver nuestro artículo sobre competencia territorial a la hora de reclamar rentas, terminado el arrendamiento

2ª.- TODAVIA NO SE HA EXTINGUIDO EL ARRENDAMIENTO

Durante la vigencia del arrendamiento, el inquilino no paga el alquiler convenido y el arrendador interpone un procedimiento de desahucio por falta de pago y reclamación de las rentas adeudadas.

Cuando recibe la demanda el inquilino, alega la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas.

¿Es posible alegar la compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas si todavía no ha finalizado el contrato?

Como hemos dicho al principio si todavía no ha finalizado el arrendamiento no se puede compensar la fianza con el pago de rentas o cantidades asimiladas (luz, agua, etcétera), ya que la la fianza (artículo 36 LAU) tiene como finalidad garantizar el cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendatarias.

Una vez que se haya devuelto la posesión del inmueble por el inquilino, si el arrendador interpone un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas, el antiguo arrendatario podrá alegar la compensación de la fianza total o parcialmente con aquellas cantidades que pueda adeudar.

SENTENCIA de la AUDIENCIA PROVINCIAL de BARCELONA (Sección 13ª), de 24.05.2018:

«En este caso, al tiempo de la presentación de la demanda, por no haber concluido la relación arrendaticia, la fianza no era exigible, no concurriendo los presupuestos objetivos del artículo 1196 del Código Civil, por no encontrase la deuda por la fianza vencida y exigible, careciendo de acción la arrendataria para instar la restitución de la fianza pues su devolución procede una vez rescindido el contrato, entregada la posesión del inmueble, pagadas las rentas pendientes y comprobada la inexistencia de daños, de acuerdo con la norma del artículo 36.4 LAU,y la norma general del artículo 1100, párrafo segundo, del Código Civil, según el cual, en las obligaciones recíprocas, ninguno de los obligados incurre en mora si el otro no cumple o no se allana a cumplir debidamente lo que le incumbe, dejando a salvo las acciones que, en su caso, puedan asistir a la parte demandada contra la actora para la restitución del importe de la fianza, producida que ha sido en este pleito la terminación de la relación arrendaticia, para su ejercicio en el proceso que corresponda, permitiendo, a su vez, a la parte arrendadora oponer a la parte arrendataria el crédito del que, en su caso, pueda disponer al término del arriendo por razón del estado de la finca, de otros gastos u otras obligaciones de las que aquélla deba responder». 

ADVERTENCIA:

La tramitación del JUICIO VERBAL ha sido modificada por la reforma de la LEC que entró en vigor el 7.10.2015, por lo que, todos los pleitos que se inicien con posterioridad a dicha fecha, la alegación de compensación de la fianza deberá hacerse en la contestación de la demanda.

El actual artículo 438.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, dispone respecto de los juicios verbales:

«El demandado podrá oponer en la contestación a la demanda un crédito compensable, siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 408. Si la cuantía de dicho crédito fuese superior a la que determine que se siga el juicio verbal, el tribunal tendrá por no hecha tal alegación en la vista, advirtiéndolo así al demandado, para que use de su derecho ante el tribunal y por los trámites que correspondan.»

La compensación de la fianza con el importe de las rentas adeudadas debe hacerla el inquilino en la contestación de la demanda, cuyo plazo para ser presentada es de diez días hábiles contados a partir del día siguiente al que recibiera la demanda.

RESUMEN:

No está permitido, salvo que el arrendador lo acepte, que el inquilino ante de finalizar el contrato de arrendamiento no le pague al arrendador el último o los dos últimos meses alegando compensación con el mes o los meses de fianza que entregó en su día cuando celebró el contrato.

Finalizado el arrendamiento, si el arrendador interpone un procedimiento judicial para reclamar rentas adeudadas o cantidades asimiladas, el antiguo arrendatario podrá alegar la compensación de la fianza total o parcialmente con aquellas cantidades que pueda adeudar, siempre que se cumpla con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento civil.