Hablamos sobre la compensación de la fianza con la reclamación de rentas en los alquileres.
En la práctica es habitual que el inquilino cuando va a finalizar el contrato de arrendamiento o que va a desistir del mismo antes de que termine, decide dejar de pagar la renta de la ultima o últimas mensualidades, con el objetivo de que el arrendador se cobre dichas mensualidadfes con la cantidad entregada en su dia como fianza.
Esta actuación del inquilino no es correcta por lo siguiente:
1º.- Porque el arrendatario tiene que cumplir con la obligación de pago de la renta hasta que no ponga a disposición del arrendador el inmueble alquilado.
2º.- Hasta que no haya finalizado el contrato y entregada la posesión del inmueble a su dueño y transcurran 30 dias que tiene el propietario para revisar el inmueble y comprobar que está al corriente en el pago de suministros, la fianza no es una cantidad líquida y exigible por parte del inquilino.
3º.- Mientras el contrato de arrendamiento no esté resuelto, las rentas del alquiler no pueden compensarse con la fianza, ya que de ser así, al arrendador se le dejaría sin dicha garantía legal.
Ahora bien, una vez devuelta la posesión del inmueble al arrendador , si no existen daños ni desperfectos en la vivienda o local, el arrendatario podrá exigir que se compense la fianza con el importe de los alquileres u otras cantidades (suministrso de luz, agua, etc.) que pueda adeudar.
» La fianza prestada en metálico en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 36 de la LAU es una garantía real calificada como prenda irregular llamada a asegurar el cumplimiento del deber del arrendatario de pagar la renta y devolver el inmueble en las mismas condiciones que lo recibió, salvo el menoscabo inherente al paso del tiempo, de manera que, una vez recuperada la posesión por el arrendador, procede la restitución del saldo que corresponda.»
En los procedimientos de desahucio por falta de pago donde el arrendador acumula la reclamación del importe de las rentas debidas, el inquilino se plantea si procede la compensación de la fianza con la reclamación de rentas, es decir, si de la cantidad que le reclama el dueño puede deducir el importe abonado en su dia en concepto de fianza cuando firmó el contrato de arrendamiento.
La cuestión, no está del todo clara a la vista de las sentencias que dictan los Juzgados, y veremos por qué:
1.- De un lado, hay Tribunales que opinan que no procede la compensación de la fianza en un procedimiento de desahucio por falta de pago donde se haya acumulado la reclamación de las rentas debidas por lo siguiente:
Como venimos diciendo, la fianza tiene como finalidad el cumplimiento por el inquilino de las obligaciones derivadas del contrato, en especial de devolver la finca en el estado que la recibió (sin desperfectos o daños) y del pago de la renta. Como quiera que en el procedimiento de desahucio, el dueño lo que pretende es recuperar la vivienda, no puede compensar la fianza en este juicio porque todavía desconoce el estado en el que se encuentra la vivienda, por lo tanto no cabe su compensación.
Este sector atiende a la finalidad de la fianza, toda vez que hasta que el dueño no recupere la posesión no podrá advertir si el piso o local tiene daños imputables al inquilino, en cuyo caso, no cabria la compensación de la fianza con la reclamación de la rentas.
2.- De otro lado, otros Tribunales (aunque son los menos) entienden que sí cabe la compensación de la fianza con la reclamación de rentas siempre que el inquilino la plantee en el escrito de oposición al desahucio (art. 440.3 LEC). Como sabéis, en este tipo de procedimientos, el inquilino tiene diez días para mostrar su oposición a la reclamación pretendida, por lo que será en ese plazo donde manifiesta que deba procederse a la compensación de la fianza con la reclamación de rentas que se solicitan por el dueño.
» La fianza del art. 36 LAU se presta para garantizar al arrendador el cumplimiento de las obligaciones del inquilino, tanto de las económicas como de las de buen uso del inmueble arrendado. Con arreglo a ello, el inquilino no debe dar por cobrado ningún mes de renta u otras cantidades económicas bajo pretexto de que el arrendador tiene un dinero que es suyo, ya que estaría decidiendo, unilateralmente y antes de terminar el contrato, la finalidad de ese dinero, dejando en la práctica el contrato carente de fianza.»
» No hay lugar a la compensación que se interesa con base a la fianza, pues en el escrito de fecha 1 de abril de 2015, presentado por la representación de D. José Miguel , no se hizo mención alguna a la compensación de la fianza, y ello además teniendo en cuenta que la fianza tiene como finalidad, entre otras, garantizar los posibles daños sufridos por la vivienda, según la cláusula cuarta del contrato de arrendamiento de 14 de abril de 2011.«
» En la citada sentencia se acuerda compensar las cantidades debidas por el arrendatario a la arrendadora por el concepto de rentas y por el de costas fijado en el ya citado juicio de desahucio por falta de pago y reclamación de cantidad y en los procedimientos de ejecución dimanantes del mismo, con la cantidad entregada por el demandante, ahora recurrente, a la arrendadora en concepto de fianza al inicio del arriendo; compensación en la cantidad concurrente que entiende la Juzgadora de instancia procede por tratarse de cantidades líquidas, rechazando, sin embargo, que la reiterada fianza pueda destinarse como pretendía la demandada-arrendadora a satisfacer los perjuicios irrogados a ésta como consecuencia de la desaparición de algunos bienes reseñados en el inventario de bienes anexo al contrato, por no haberse presentado valoración alguna de los mismos por la mencionada parte ni haberse solicitado prueba pericial alguna.»
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