Con este artículo sobre competencias del Presidente de la Comunidad de propietarios, queremos resolver algunas cuestiones que nos plantean sobre la legalidad de algunas actuaciones realizadas por el Presidente de la Comunidad.
No obstante y antes de continuar, recordar lo siguiente:
1.- Las comunidades de propietarios no tienen personalidad jurídica pero sí tienen capacidad procesal, es decir, tienen capacidad para actuar en juicio.
2.- El Presidente de la comunidad es quien ostenta la representación de la comunidad para actuar en juicio.
3.- Si al presentar una demanda no existe un acuerdo previo de la comunidad que faculte al Presidente para el ejercicio de acciones judiciales , habrá un defecto de representación.
El artículo 13.3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece:
«El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que la afecten».
Con lo cual, puede decirse, en principio, que el Presidente representa a la Comunidad en su relación frente a terceros, quedando legitimado por el hecho de su nombramiento para actuar en juicio, así como relacionarse con terceros con respecto a los cuales pretenda mantener relaciones jurídicas, de modo que puede contratar con tales terceros de modo que la Comunidad queda obligada.
Según palabras del Tribunal Supremo, » el citado directivo interviene como un órgano del ente comunitario, que sustituye la voluntad social con la suya individual, con la posibilidad de considerar lo realizado no como hecho en nombre de la comunidad, sino como si fuera el mismo quien lo hubiere verificado, sin perjuicio de la relación interna entre ambos y, por consiguiente, de la necesidad de responder de su gestión ante la Junta de propietarios, por lo que no necesita la autorización de ésta para intervenir ante los Tribunales, cuando ejercite una pretensión en beneficio de la comunidad, salvo en los supuestos expresamente excluidos en la ley.»
Por tanto, estas atribuciones o competencias del Presidente de la Comunidad de representación, genera una apariencia de la que podría partirse para entender que su intervención obligaría a la Comunidad en cualquier contrato o convenio que el Presidente suscribiese, sin perjuicio de su responsabilidad interna en la que hubiere incurrido por no estar amparada por el acuerdo de la Junta de propietarios, si así fuere.
Entre las competencias del Presidente de la Comunidad no se encuentra la de poder celebrar actos o negocios para los que no está apoderado, siendo aquéllos cuya competencia atribuye la propia Ley a otros órganos de gobierno, en especial a la Junta de propietarios.
El Presidente no suple la voluntad de la Junta de propietarios con la suya, a modo de dictadura; necesariamente ha de actuar ejecutando los acuerdos tomados por la Junta en su esfera de competencias. Otra cosa distinta es que en casos de necesidad urgente pueda velar unilateralmente por intereses de la Comunidad, lo cual no debe prohibirse en razón de la misma urgencia y necesidad, si bien dando cuenta inmediata a la Junta para que adopte decisiones pertinentes.
Por tanto, y con carácter general, se requiere previo acuerdo de la comunidad de propietarios que legitime al Presidente para instar acciones judiciales en nombre y defensa de esta, lo que no obsta para que aquel no resulte necesario en los casos en los que los Estatutos de la comunidad expresamente prevean lo contrario o en el supuestos en que el presidente ejercite acciones judiciales no en calidad de tal sino individualmente como copropietario.
Las competencias del Presidente de la Comunidad en cuanto a su actuación deben atenerse a las instrucciones de la Junta, y al mismo tiempo a las del Administrador de la Comunidad, siempre que este último obre dentro de los límites de su competencia, y no tomar iniciativas que correspondan exclusivamente a la Junta o al Administrador.
Si realiza las indicadas actividades sin contar con la debida autorización, y siempre que obre dentro de los límites de sus poderes, obligará a la Comunidad frente a terceros.
Porque de no ser así se vulnerarían los principios de la seguridad del tráfico, el de responsabilidad y el de la confianza.
Desde el momento en que la propia Ley confiere al Presidente la representación de la Comunidad, sin establecer claramente que sus potestades representativas estén limitadas por la necesidad de obtener claramente el beneplácito de la Junta, el respeto a la confianza que el tercero ha de tener en la propia declaración legal exige liberarle de la carga que supone comprobar, caso por caso, si el Presidente está o no autorizado por aquélla.
Por ello quien contrata con una Comunidad de propietarios debe dirigirse precisamente al Presidente, es decir, contratar con terceros entra dentro del poder de representación del Presidente. Si este contrato se perfecciona, la Comunidad podría manifestar a posteriori su disconformidad, pero esto no implica la invalidez o ineficacia del contrato.
Si se ha producido una extralimitación de las competencias del Presidente de la Comunidad y por su culpa el resto de vecinos se ven obligados a cumplir las obligaciones asumidas por el Presidente sin haber tenido el respaldo de la Junta, la Comunidad debe dirigirse contra el mismo, salvaguardando los derechos del tercero que ha confiado en las facultades del Presidente para celebrar ese acto o negocio.
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El presidente de mi comunidad hace lo que le viene en gana. Manipula actas, ha contratado administrador sin autorización.... Y ahora he descubierto que encima no es propietario. Qué puedo hacer, tiene responsabilidad penal?
Hola Paco:
1.- Veo dificil que se trate de un asunto penal, ya que en lo que comentas no parece que haya cometido delito alguno. Ten en cuenta que la jurisdiccion penal está reservada unicamente para hechos constituitovs de un ílicito importante que además esté tipificado penalmente.
2.- Todas las cuestione son mas propias del ámbito civil.
Un saludo y gracias por seguirnos
hola, paco, falsedad de documentos, administración desleal, corrupción entre particulares...fijate si puede entrar en tipos penales y Sí NO ES PORPIETARIO USURPACIÓN DE FUNCIONES.
¿Puede percibir honorarios el presidente de la comunidad sin tener ningún tipo de contrato con la comunidad, ni laboral ni mercantil?
Podria un presidente de una comunidad de propietarios ampliar un contrato de 3 años, con 2 prorrogas de 5 años ( total 10 años de prorroga), por contratos de una empresa de servicios de aproximadamente 800.000€/anuales, sin acuerdo en junta de la primera prórroga?
Hay una obra autorizada por Junta de Propietarios consistente en el cambio de enchufes y cables antiguos de la instalación eléctrica, por otros mas modernos, en una vivienda propiedad de la Comunidad. El presupuesto asciende a 800€. Cuando ya se esta iniciando la obra, el arquitecto que realiza trabajos para la Comunidad aconseja mejorar la instalación sobre lo proyectado inicialmente, para adecuarlo mejor a la normativa actual. Dicha mejora supone un aumento de 600€ en el presupuesto.
Puede el Presidente efectuar ese gasto sin autorización de nueva Junta, ya que el esperar a realizarla supone un perjuicio tanto para el instalador ( ya que trastoca sus proyectos de trabajo) como para el futuro inquilino de la vivienda?.Les agradecería una respuesta lo mas rápido posible. Gcs. Sldos. J.P. DOMINGUEZ
Hola Juan Pedro,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
un propietario ha tirado la pared que da el hueco de ventilacion de los cuartos de baños, bajantes, tuberias de agua y demas para hacer un mueble escobero en un edificio de seis plantas del que soy presidente, ¿puedo parar la obra y obligarle a reparar lo hecho?
Hola José Luis,
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¿Puede un Presidente de Comunidad de Propietarios retirar la palabra a un vecino que está proponiendo una solución sobre una asunto del orden del día que al presidente no le gusta o no le conviene?
En nuestra comunidad tenemos una verja de entrada, que ya lleva 40 años instalada. Puede el presidente cambiar dicha verja sin el permiso de la Comunidad. El presupuesto es de +/- €6000?
He usado Google para intentar encontrar en " En una comunidad hay 8 portales y cada portal con su presidente aparte hay un presidente de la comunidad general. Mi pregunta es que competencia tiene el presidente comunidad genaral ,sobre los demás presidentes. Cualquier desperfecto se lo hay que comunicar al presidente comunidad general, para que el lo solucion ” en la Web, pero no he obtenido resultados satisfactorios. .¿Me puede dar información sobre este tema?. Gracias
Hola Jesús,
Hemos leído tu consulta, y la respuesta a la misma pueda ser algo extensa y variable según las circunstancias propias del caso que comentas. Si quieres, puedes ponerte en contacto con nosotros a través de nuestro servicio de asesoría jurídica en el 807.502.004 y podremos comentar de manera detallada y sobre la marcha las cuestiones que planteas, así como indicarte la forma de proceder.
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Buenos días,
Dada la situación de Alarma del estado, puede el presidente de la comunidad, decidir si el trabajador de
limpieza debe no acudir a su puesto de trabajo?
En este caso hay una persona de limpieza que vive en el propio edificio que se encuentra a media jornada, y
otra segunda persona con mayor número de horas, que hace tareas de mantenimiento y limpieza que no vive en el
edificio.
A esta última persona (mantenedor+limpieza), le han "prohibido" que acuda a su puesto de trabajo,
aunque este está considerado como esencial. El trabajador no está conforme, y quiere acudir a su puesto
de trabajo, es legal lo que está intentado hacer el presidente de la comunidad¿?
Hola Ana,
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Saludos cordiales MUNDO Jurídico
Mi deseo es conocer QUE ENTIDAD DE GOBIERNO controla la las Administraciones de fincas en todo España
Ejemplo no convocan en más de un Año a junta sin tener ninguna presión de la presidenta QUE ES CONSTANTEMENTE REELIGIDA ???