Está prohibido el comportamiento fraudulento del arrendador que causa indefensión en el inquilino.
La Ley de Enjuiciamiento Civil establece en el artículo 510.1.4ºque podrá revisarse una sentencia firme cuando se hubiere ganado injustamente en virtud de cohecho, violencia o maquinación fraudulenta.
¿Qué significa maquinación fraudulenta?
Como recuerda el Tribunal Supremo, la maquinación fraudulenta está representada por una concreta actuación maliciosa, que supone aprovechamiento astuto y deliberado de determinada situación, llevada a cabo por el litigante vencedor, mediante actos procesales voluntarios directos e inmediatos que ocasionaron grave irregularidad procesal, instaurando situación de indefensión.
En las sentencias que seguidamente vamos a comentar sobre arrendamientos urbanos, el Tribunal Supremo declara que el comportamiento fraudulento del arrendador que causa indefensión en el inquilino por haber omitido el domicilio actual para que fuese emplazado por el Juzgado, provoca la revisión de la sentencia y por tanto la nulidad de todo lo actuado.
Comportamiento fraudulento del arrendador que causa indefensión en el inquilino
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 3.12.2020:
«Decisión del tribunal: estimación de la demanda de revisión:
De los hechos admitidos por las partes y que se recogen en los distintos documentos aportados y en los autos del proceso de desahucio y reclamación de rentas remitido por el juzgado, resulta suficientemente acreditado que el demandado no fue citado y requerido de pago personalmente y que la demandante solicitó su citación por edictos sin instar siquiera a que se averiguara su domicilio. Esto determinó que el demandado no tuviera conocimiento del proceso y no pudiera intervenir en él.
La demandante en aquel proceso de desahucio y reclamación de rentas solicitó que se citara por edictos al demandado, sin agotar las posibilidades razonables de hacerlo personalmente, puesto que ni siquiera instó que se oficiara al Punto Neutro Judicial. Con lo cual la indefensión del demandado se produjo por causa imputable a la demandante, que facilitó un domicilio que no era el domicilio real del demandado, y ante el resultado negativo de los actos de comunicación, no instó que se averiguara cuál era ese domicilio, sino que pidió que se le citara por edictos.
La existencia de un requerimiento extrajudicial de pago hecho en el domicilio arrendado, a un familiar del hoy demandante, antes de que se interpusiera la demanda (pero después de la fecha en la que el hoy demandante, demandado en aquel proceso de desahucio, alega que se desvinculó del contrato de arrendamiento) o de un acto de comunicación negativo en la vivienda arrendada , en la que ya no vivía el entonces demandado, no obstan esta conclusión.
Por tanto, y sin necesidad de entrar en lo que debe ser objeto de discusión, en su caso, en el juicio de desahucio, procede estimar la demanda de revisión y rescindir la resolución que puso fin al proceso de desahucio y reclamación de rentas.»
Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de fecha 3.10.2017:
1) La entidad mercantil PCC S.L., como arrendadora, por un lado, y don Pedro y don Eulalio, como arrendatarios, por otro, celebraron un contrato de arrendamiento sobre dos locales comerciales.
2) La arrendadora interpuso demanda en solicitud de resolución del contrato y reclamación de rentas adeudadas.
3) En la demanda se señalaba, como domicilio a efecto de notificaciones el de los locales arrendados.
4) El emplazamiento resultó negativo, procediéndose a la notificación mediante edictos.
5) Desconociendo el D. Pedro tal procedimiento judicial, el mismo y el coarrendatario, Sr. Eulalio , habían formulado requerimiento notarial al objeto de que, previa personación en los locales referidos, se hiciese constar el estado de los mismos con realización de fotografías, procediendo a continuación a entregar las llaves de tales inmuebles a la arrendadora, actora en el procedimiento de resolución del arrendamiento ya referido.
6) En cumplimiento del encargo referido, la Sra. Notaria se personó en los locales y levantó acta y a continuación procedió a entregar al representante legal de la actora las llaves del local, manifestando éste que se reservaba el derecho a contestar dentro del plazo reglamentario.
RAZONAMIENTOS
1º.- De ello se deduce, como se razona en la demanda de revisión, que desde casi un mes antes de la celebración de la vista la arrendadora tenía conocimiento de un domicilio en el cual el demandante de revisión podía ser citado para la vista, que era el reflejado en el acta notarial. No obstante, la entidad arrendadora nada dijo sobre ello al órgano judicial pese lo dispuesto por el artículo 498 LEC , que obliga a la inmediata comunicación del procedimiento a quien no ha podido ser citado tan pronto se tenga noticia del lugar en que puede llevarse a cabo la comunicación.
2º.- En la demanda se alega la concurrencia de la causa de revisión del artículo 510.4° LEC, en tanto dispone dicha norma que ha lugar a la revisión de una sentencia firme «si se hubiere ganado injustamente en virtud de cohecho, violencia o maquinación fraudulenta» .
La maquinación fraudulenta la concreta la parte demandante en el hecho de dar lugar a que se celebrara el juicio y se dictara sentencia en el proceso, tras haber sido declarados en rebeldía los demandados pese a que la demandante – arrendadora- conocía ya el domicilio del hoy demandante en revisión por constar en acta notarial que había recibido, no dando noticia de ello al Juzgado y persistiendo en su actitud a la hora de notificar la sentencia recaída, que lo fue en forma edictal.
Únicamente cuando se trataba de ejecutar la condena dineraria hizo saber que el Sr. Pedro residía en su actual domicilio a efectos de intentar el embargo del saldo que figurara en sus cuentas bancarias.
3º.- De lo anterior cabe extraer la presencia de un comportamiento fraudulento en cuanto que privó al hoy demandante de la oportunidad de actuar y defenderse en el proceso aunque hubiera sido una vez iniciado el mismo, causándole indefensión. La parte demandada alega, en su contestación a la demanda de revisión, la caducidad de la acción. Sin embargo, presentada la demanda dentro de los cinco años desde la fecha de publicación de la sentencia firme, como en todo caso exige el artículo 512 LEC , no consta que hayan transcurrido más de tres meses desde que el demandante tuvo conocimiento del fraude que alega, siendo valorable en este caso que difícilmente podría acreditar dicho demandante el hecho negativo de no haber tenido conocimiento con anterioridad.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola, tengo un contrato draconiano y leonino en un local comercial con un gran tenedor. Tras gastarme 70mil euros en reformas debo abandonar el local antes del año, ya que todos los meses tengo pérdidas y no me quieren devolver fianza y aval por 6 meses ya que el contrato me lo impusieron por 4 años.Empecé la actividad 3 meses tarde, ya que el local tenía un vicio oculto y no tenía de manera correcta la acometida del local, pero me parece grave que Nunca he podido hablar con los propietarios ya que salvo el nombre de la social, no hay datos de contactos, siendo la inmobiliaria intermediaria la que toma toda las decisiones sin estar ella legitimada en el contrato, dando repuesta negativa u omisión a mis peticiones como ampliación de carencia por vicio oculto (envíe hasta 2 burofax sin repuesta), permiso para traspaso o devolución de aval. Puede declararse nulo a no existir interlocución con el arrendador y este no facilite un teléfono o mail en el contrato?
Me gustaría saber si tengo posibilidades y si vale la pena entonces meterse en juicio o que ustedes vayan al juzgado a solicitar la nulidad
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