La compra de vivienda es uno de los actos con mayor repercusión personal y económica de una persona, por lo que hay que asesorarse previamente.
Actos previos a la compra de vivienda
Previamente a formalizar por escrito un documento privado de compraventa o firmar un contrato de señal para la compra, es recomendable que el futuro comprador visite la vivienda para comprobar su estado y ubicación.
Igualmente es importante sondear el nivel de ruidos que soporta la vivienda y si hay problemas con algún vecino por lo que es recomendable hacer todas estas preguntas con el administrador de la comunidad o el presidente, ya que en la mayoría de las ocasiones todos estos datos no los revela el vendedor y después nos encontramos con desagradables sorpresas.
Pasos previos a la compra de la vivienda
Elegida la vivienda que vamos a comprar y decididos por su adquisición, tenemos que tener presente que si vamos a financiar todo o gran parte de su precio con un préstamo hipotecario, debemos antes de nada hablar con nuestro Banco para ver las condiciones y cantidad que están dispuestos a prestarnos.
Contando ya que tenemos al contado o fianciado el precio de compra de la vivienda, lo siguiente es formalizar por escrito un documento de reserva o de arras que permita a las parte vincularse.
Estos documentos deben ser sencillos y claros en su redacción y muy precios en su términos, debiendo obligatoriamente hacer constar el objeto de la compraventa (descripción de la vivienda), el precio y la forma de pago.
Cuando se trata de entrega de arras, es habitual que éstas sean penitenciales, lo que significa que si alguna de las partes finalmente desiste de seguir con la compraventa, perderá si es el comprador lo entregado a cuenta y el vendedor deberá entregar duplicada la cantidad.
Si se está muy seguro de la compraventa y por tanto que no se va a desistir de la misma en el futuro, se hará directamente un contrato de compraventa y la cantidad entregada como señal debe figurar como parte del precio sin posibilidad de desistimiento voluntario. De esta manera cualquiera de las partes podrá pedir el cumplimiento obligado del contrato si así lo considera.
En el contrato privado de compraventa deberá figurar además de los elementos principales, objeto y precio, la forma de pago y la fecha de otorgamiento de la escritura pública de compraventa.
Igualmente se hará mención a la existencia de cargas, hipotecas y gastos pendientes de pago. Deberá también acordarse la forma de pago de los gastos de la compraventa si tiene alguna singularidad o en su defecto que sean conforme a ley.
Por la trascendencia de la compraventa resulta casi obligado que las partes estén asesoradas por un abogado que pueda solventar y explicar los pormenores que se van a firmar.
Gastos de la compra de vivienda
Los gastos más importantes que tiene la compra de una vivienda son los siguientes:
Pago de Impuestos
El impuesto de transmisiones patrimoniales o el IVA será abonado por el comprador.
El impuesto de Plusvalía deberá ser pagado por el vendedor.
Gastos de Notaría
Se puede pactar en el contrato en virtud de la libertad de pactos quien se hará cargo del pago de dichos gastos.
Cuando en el contrato se dice que los gastos se pagarán según ley habrá de tenerse en cuenta la legislación aplicable.
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El Código Civil establece en el artículo 1455 que: «Los gastos de otorgamiento de escrituras serán de cuenta del vendedor, y los de la primera copia y los demás posteriores a la venta serán de cuenta del comprador, salvo pacto en contrario.» Es decir, el que paga casi la totalidad de los gastos notariales será el vendedor.
En cambio en otros lugares de España al aplicarse la legislación foral habrá que estar a lo que digan dichas leyes, que en algunos casos la establecen al 50% o que sean a costa exclusiva del comprador.
Gastos de Registro
Son los honorarios del Registrador por la inscripción de la compraventa en el Registro de la Propiedad. Al igual que los gastos de Notaría, se calculan con arreglo a un un arancel fijado por el Gobierno y varían según el precio de venta de la finca. Como en el caso de las escrituras públicas, la inscripción de la compra de una vivienda en el Registro de la Propiedad goza de una bonificación del 25% respecto del arancel ordinario. Los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad le corresponden al comprador de la vivienda.
Gastos de Gestión o Tramitación
Son los honorarios por la realización de los trámites posteriores a la firma de la escritura de compra (pago de impuestos, presentación en el Registro para su inscripción, tramitación de plus valías, alteración de la titularidad de la finca en el Catastro, etc.). En esta partida también pueden incluirse determinados gastos previos a la firma de la escritura, como la verificación registral de la titularidad y estado de cargas de la vivienda. Normalmente estos gastos se producen por la intervención de gestorías que se encargan de la tramitación de la escritura hasta la inscripción en el Registro de la Propiedad y serán abonados por aquel que haya contratado dichos servicios de gestión.
Entrega de documentos por parte del vendedor en la compra de la vivienda
a) Certificado de estar al corriente en el pago a la comunidad de propietarios
El vendedor deberá entregarle al comprador un certificado de estar al corriente en el pago de los gastos con la comunidad de propietarios.
Es importante que el comprador antes de firmar la escritura se asegure de que no existen derramas por gastos extraordinarios de la comunidad que se vayan a girar próximamente en virtud de acuerdos adoptados por la junta de propietarios, ya que de existir éstos, el nuevo adquirente será quiern tenga que pagarlos.
b) Certificado de eficiencia energética de la vivienda
Es obligatorio que el vendedor le entregue al comprador un certificado de eficiencia energética.
c) Certificado de deudas con el Ayuntamiento y recibo del IBI de la vivienda
El vendedor debe entregar un certificado de estar al corriente con el Ayuntamiento en el pago del IBI de años anteriores y respecto del recibo del año corriente del IBI, lo habitual es que cada parte pague proporcionalmente dicho recibo teniendo en cuenta la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa.
