El quórum necesario para la construcción de una piscina en las zonas comunes ha sido analizado por la Sala de Pleno del Tribunal Supremo en sentencia de 18.10.2018.
Antes de ver los razonamientos de esta sentencia hay que decir que la construcción de una piscina en zonas comunes cuando antes no existía, tiene la consideración legal de «nueva instalación» o «innovación«.
Y el artículo 17.4 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) dispone que para establecer nuevas instalaciones («en este caso se considera la piscina») el acuerdo de la Junta se ajustará a las siguientes reglas:
«4. Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características.
No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja.
Si el disidente desea, en cualquier tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá de abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal.
No podrán realizarse innovaciones que hagan inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de un propietario, si no consta su consentimiento expreso.»
Tienen que votar a favor de dicha construcción los 3/5 del total de propietarios que además representen los 3/5 del total de las cuotas de participación.
Este quórum (3/5 de propietarios y cuotas) debe salir de la misma Junta que se celebre sin tener en cuenta el voto de los ausentes, ya que esta posibilidad parece vedada por aplicación del artículo 17.8 de la LPH:
«8. Salvo en los supuestos expresamente previstos en los que no se pueda repercutir el coste de los servicios a aquellos propietarios que no hubieren votado expresamente en la Junta a favor del acuerdo, o en los casos en los que la modificación o reforma se haga para aprovechamiento privativo, se computarán como votos favorables los de aquellos propietarios ausentes de la Junta, debidamente citados, quienes una vez informados del acuerdo adoptado por los presentes, conforme al procedimiento establecido en el artículo 9, no manifiesten su discrepancia mediante comunicación a quien ejerza las funciones de secretario de la comunidad en el plazo de 30 días naturales, por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción.«
«La cuestión sobre la que se ha de centrar el recurso es sobre si se ha infringido o no con el acuerdo la regla 4ª del artículo 17 LPH por la que, cumpliéndose las condiciones que prevé, se exonera de la obligación de pago al comunero disidente…
CUARTO.- Una vez que la Sala ha decidido que la sentencia recurrida, por las razones expuestas, ha errado al no aplicar la regla 4ª del artículo 17.4 LPH, la consecuencia es casar la citada sentencia y asumir la instancia.
1.- Al asumir la instancia se aprecia que el régimen de mayorías para la validez del acuerdo se ha respetado, sin que ni siquiera sea objeto de debate, una vez desechada que fuese precisa la UNANIMIDAD.
La cuestión a decidir ha de ser, pues, por haberla introducido en el debate la parte actora, según hemos expuesto, si concurre o no la prohibición prevista en el artículo 17.4ª in fine LPH.
Esto es, si la innovación, objeto del acuerdo, hace inservible alguna parte del edificio para el uso y disfrute de los comuneros impugnantes, en concreto del patio como espacio de uso común, a efectos de patio de recreo.
2.- A tal fin, se ha de traer a colación que si bien es cierto que los derechos de disfrute de un copropietario sobre un elemento común tienen una expansión hacia el máximo de posibilidades, también se ha de ponderar la concurrencia de los derechos del resto de los copropietarios.
Para llevar a cabo esa labor de ponderación y de armonía tan necesaria para quienes conviven en régimen de propiedad horizontal, se habrá de estar a la prueba obrante en autos y colegir si, a salvo el espacio que ocupa la cubeta de la piscina , los comuneros disidentes se ven privados de modo relevante y sustancial del uso y disfrute de un elemento común, como en este caso es el patio.
El documento n.º 7 contiene el estudio previo de piscina comunitaria y aseos de la Comunidad, y en el plano se aprecia claramente que fuera de la cubeta de la piscina , único espacio que no puede ser usado por la parte actora, aquí recurrida, existe un espacio de patio y jardín suficientemente amplio como para que la parte que impugna el acuerdo pueda ver colmado su uso como patio de recreo.
Con tal solución quedan satisfechos los intereses de todos los comuneros, sin que la parte actora quede privada, de modo relevante y sustancial, del uso y disfrute del patio común.»
La Sentencia dictada por el Tribunal Supremo estima el recurso de casación interpuesto por la comunidad de propietarios, por lo que en definitiva se desestima la demanda inicial de nulidad del acuerdo que había interpuesto uno de los vecinos contra el acuerdo adoptado a favor de la construcción de una piscina en las zonas comunes de la comunidad.
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Gracias por la informacion. Si he entendido bien, votando que no y siempre que no ajusten los pagos a cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias, no estaria obligado a pago y tampoco quiero usarla.
Como deberia actuar con la comunidad si pretende cobrarme? Como ponderaran los gastos para que no me afecten, afeccion al seguro de la comunidad, gastos de luz, gastos de agua...?
Gracias.
Hola buenas tardes, haber si me podrían ayudar, en el 2023 ha cambiado el porcentaje de votos? Para construir una piscina. Somos 40 vecinos.
Gracias