El acta es el documento que refleja los acuerdos y decisiones que la Comunidad de propietarios va adoptando a lo largo de su vida; sería como la biografía de la Comunidad.
La ley exige que los acuerdos adoptados por la Junta de propietarios (órgano soberano con carácter de tomar decisiones) se plasmen en un acta, que después será llevada a un libro que se denomina «libro de actas».
El contenido del acta de la Junta de propietarios deberá recoger al menos, las circunstancias que figuran señaladas en el apartado 2 del artículo 19 LPH.
«a) La fecha y el lugar de celebración.
b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido.
c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria.
d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
e) El orden del día de la reunión.
f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, de los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.»
Estos requisitos son considerados mínimos, es decir, deben constituir el contenido mínimo del acta para no ser tachada de ineficaz.
El Secretario de la Comunidad, o aquél que haga sus veces, será el encargado de redactar el acta. Es muy importante, repetimos, que el acta se redacte sin errores para evitar futuras impugnaciones.
Salvo que el exista un defecto formal de envergadura la mayoría de los Tribunales no suelen declarar la nulidad de los acuerdos en aras del funcionamiento de la Comunidad, aunque todo dependerá del tipo de omisión que contenga el acta para declarar su ineficacia.
Veamos dos ejemplos:
«Se suscita la duda acerca de la consecuencia jurídica que, un defecto o error insubsanable, produce en el acta de la reunión de la Junta de propietarios que lo contiene y en los acuerdos que en la misma se reflejan.
Se mantienen posturas discrepantes en la doctrina. Para un sector minoritario se produce, en todo caso, la nulidad del acta y de los acuerdos que en ella se reflejan. Otro, mayoritario, rechazan que, en todo caso, se produzca la nulidad del acta y de los acuerdos en ella reflejados, debiendo analizarse cada caso concreto intentando siempre que los meros formalismos no lleven consigo posibles nulidades que perjudiquen a toda la Comunidad, de tal manera que sólo tendrán trascendencia las omisiones cuando afecten al fondo de los acuerdos y puedan provocar indefensión a algún comunero.
La subsanación deberá efectuarse antes de la siguiente reunión de la Junta de propietarios, que deberá ratificar la subsanación ( párrafo tercero y último del apartado 3 del artículo 19 de la L.P.H ).»
«El motivo de impugnación es que no se acredita la representación ni consta quien representa a quien, información que fue excluida del acta.
En la sentencia de instancia se desestima la impugnación por cuanto el hecho de que no aparezca en el acta el nombre de los propietarios representados no provoca la nulidad del acta, máxime cuando la parte demandada ha aportado todos los escritos de representación presentados por los propietarios representados con su contestación a la demanda.
En el recurso de apelación la parte apelante hace una serie de consideraciones sobre la importancia de que en el acta conste la relación de comuneros representados y por quién están representados para la seguridad jurídica que representa este documento, pudiendo darse la privación de voto del representado por deudas de la comunidad.
El contenido del acta viene recogido en el artículo 19.2 de la Ley de Propiedad Horizontal , que en su apartado d) incluye la relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación.
El contenido del acta se ajusta a la prescripción legal y si la parte considera que debe ser completado o subsanado el defecto bien puede hacerlo constar con la antelación suficiente para que se modifique o corrija en la siguiente junta.
En cualquier caso, lo que refleja el acta es la composición de la junta en el momento de la celebración a los efectos de la adopción de los acuerdos, pero no es un acuerdo en sí mismo, por lo que no cabe declarar su nulidad. Resulta relevante, por otra parte, que la parte apelante no haya puesto en duda, más allá de consideraciones generales, lo expuesto en la sentencia de instancia sobre la documentación presentada en el procedimiento relativa a los escritos de representación.»
1º.- La fecha y lugar de la celebración de la Junta. Es muy importante (aunque casi nadie le da relevancia) que se haga constar en la citación a los vecinos, si la Junta se celebra en primera convocatoria, o también en segunda convocatoria. Este extremo es vital para la toma y validez de acuerdos, ya que como sabéis, la ley de propiedad horizontal exige unas u otras mayorías dependiendo de si la Junta se ha celebrado en primera o en segunda convocatoria.
2º.- El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. La Junta de propietarios se reunirá cuando lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.
3º.- Su carácter ordinario o extraordinario.
4º.- Relación de todos los asistentes. En este listado deberá hacerse constar los que estén presentes y los que van a ser representados por otros vecinos. También habrá de indicarse las cuotas de participación que cada uno de los propietarios presentes o representados tiene. Es importante hacer constar en el acta las ausencias que se vayan produciendo durante la celebración de la Junta a los efectos del resultado de las votaciones y de posteriores impugnaciones.
5º.- Aunque la LPH no lo exige expresamente en este precepto, es importante que en el acta se haga constar los propietarios que están privados del derecho de voto por no estar al corriente en el pago de los gastos comunes.
6º.- El orden del día de la reunión. En el contenido del acta dela Junta de propietarios deberán hacerse constar todos y cada uno de los puntos que figuraban en la convocatoria para la reunión. No se puede adoptar ningún acuerdo (salvo que estuviesen todos los vecinos) que no figure en la convocatoria.
7º.- Los acuerdos adoptados. Es importante (función del Secretario de la Comunidad) hacer constar de manera clara y comprensible el contenido del acuerdo adoptado. Igualmente, se hará constar el número de votos de cada uno de los acuerdos. La Ley dice que en el acta deberá incluirse los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los acuerdos, así como de las cuotas de participación que representen, cuando ello fuese relevante para la validez del acuerdo.
El contenido del acta de la Junta de propietarios, una vez efectuado, será cerrado mediante la firma del Secretario y del Presidente en el mismo día o dentro de los diez días naturales siguientes. Firmada el acta (momento del cierre) los acuerdos que se hayan adoptado serán ejecutivos, con independencia de las impugnaciones que se puedan efectuar. Cabrá la suspensión de la ejecución del acuerdo si el Juez competente lo decidiera en su resolución.
El contenido del acta de la Junta de propietarios se remitirá a los propietarios de acuerdo con el procedimiento establecido en el artículo 9 LPH.
Sobre la remisión del acta hablaré en próximos artículos, dada la importancia que tiene a los efectos de la impugnación de los acuerdos adoptados.
Por último señalar que el acta de la Junta de propietarios se incorporará al Libro de Actas de la Comunidad. El artículo 19.4 LPH establece la obligación de conservar durante el plazo de cinco años, las convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos relevantes de las reuniones.
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Es legal que un Administrador de Fincas no indique en el Acta el nombre y domicilio del propietario interviniente en una Junta.
Muy buenas,
¿puede el presidente de la comunidad,ausente en la junta firmar el acta?
El presidente fue sustituido por un familiar, y en el acta se refleja la hora en la que se levanta la sesión, apareciendo la firma del presidente, el cual no puede dar fe de esta junta, pues no estuvo presente.
El articulo 19.3 de LPH establece 10 días para cerrar la sesión, pero ¿no debería firmarla el que estuvo presente?.
¿podría impugnarse la junta o el acta por falsedad documenta?
Hola José,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Podría pedir en el Registro de la Propiedad una copia simple de los Estatutos de una Comunidad de Propietarios? Soy propierario de un piso del inmueble al que me refiero.
Hola Teodoro:
Entiendo que como Registro Público sí puede ir al Registro de la Propiedad y pedirle una Nota (no se si simple o extensa) de los Estatutos del Bloque, en todo caso donde figuren. Llévese sus escrituras y hable con ellos.
Saludos
Buenos Dias,
Queria saber si todo lo que que apruebe en un acta de vecinos prescribe o no , es decir si se llego a un acuerdo por ejemplo de que los vecinos que querian poner ascensor pagar solo ellos las derramas , indicando en el acta que vecinos lo ibam a hacer y los que no.
Al Cabo de Un tiempo estos vecinos , dejaron de pagar las derrams que ellos establecieron porque no tenian dinero.
Este acta tiene validez ahora que los mismos vecinos quieren volver a tratar el tema de poner ascensor parable insistir que paguen todos?
Gracias por su ayuda
Un saludo
Monts
En el acta de reunión de propietarios, ¿se puede obligar al secretario a poner cualquier cosa que un propietario pida que conste en la misma?
¿Se puede poner en el Orden del Día, votar para que aaparezca en el Acta los asuntos que cualquier socio crea de interés para la Comunidad? de ser positivo así hacerlo en adelante
El administrador pone en el acta lo que le viene en gana y Reproduce en ella a posteriori textos legales que copia en las actas a su conveniencia.
Durante la lectura del acta anterior interrumpe constantemente con sus explicaciones personales
?¿Puede hacerlo??
¿hay algún registro público donde se puedan consultar o solicitar la copia de las actas de una comunidad de vecinos?
mi madre tiene un piso que quiere vender y actualmente está pagando una provisión de un gasto todavía no incurrido pero no tenemos la copia del acta donde se aprobó ese gasto. El administrador falleció en la pandemia, el nuevo administrador está intentando recuperar las actas pero todavía no las tiene y aunque lo hemos pedido al presidente, todavía no nos lo ha facilitado.
Ana
La comunidad de vecinos se celebro el día 6 de Junio. En esa reunión se aprobo la reparacion, por parte de la comunidad, de filtraciones de agua por acumulacion de lluvia, de una terraza comunitaria. Pasados 14 dias naturales no he conseguido que el administrador me facilite copia de dicha acta. He utilizado todos los medios disponible para reclamarla email, washapp, llamadas telefonicas etc. Actualmente el administrador no responde a ningún requerimiento. Que medios legales se pueden utilizar para obligar al administrador que facilite la copia de los acuerdos adoptados en dicha junta de vecinos? Ahy que comunicar este hecho al presidente de la comunidad?
Se debe poner nombre y apellido de los asistentes a la junta o es suficiente con señalar su propiedad ?