Continuar en el arrendamiento si el local se transmite

El inquilino podrá continuar en el arrendamiento si el local se trasmite salvo pacto en contra en el contrato o se vulnere la buena fe del adquirente.

Hoy vamos a intentar responder a una pregunta frecuente que se puede hacer el inquilino de un local de negocio: » ¿puedo continuar en el arrendamiento si el local se transmite a una tercera persona?».

Lo primero que hay que ver en estos casos para responder a esa pregunta es el CONTENIDO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO. Como sabéis los contratos de arrendamiento de uso distinto del de vivienda, entre los que se incluyen los contratos de alquiler de local, se regulan en primer lugar por los pactos y acuerdos de las partes que aparezcan en el contrato de arrendamiento. Es decir, que la norma jurídica (Ley de arrendamientos Urbanos) solo se aplicará en defecto de convenio contractual, como así se establece en el artículo 4.3 de la L.A.U.

Por tanto, si en el contrato de arrendamiento de local se ha hecho constar la renuncia del arrendatario a continuar en el arrendamiento si el local se transmite a una tercera persona (bien sea por venta, donación, herencia, etc.), el contrato se resolverá y el inquilino tendrá que abandonarlo.

La renuncia a continuar en el arrendamiento ha de constar de forma clara, expresa y terminante en el contrato, para evitar que la cláusula se considere ilícita.

¿Qué ocurre si en el contrato de arrendamiento de local no se ha pactado nada en caso de transmisión?

1º.-  En estos casos y a falta de pacto, hemos de acudir a lo dispuesto en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). El artículo 29 de dicha ley establece: » El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.»

El contenido de dicho precepto, a simple vista, lo que viene a decir es que el nuevo adquirente del local, (ya lo sea a título oneroso porque lo ha comprado o a título gratuito porque lo ha heredado), se convierte en el nuevo ARRENDADOR, subrogándose en los mismos derechos y obligaciones derivadas del contrato de alquiler. Por tanto, el inquilino podrá continuar en el arrendamiento durante el tiempo que le falte si el local se transmite.

Pero esta respuesta, no es tan fácil como parece, ya que si leemos detenidamente el artículo 29 que hemos trascrito dice al final: » salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria».

El artículo 34 de la Ley Hipotecaria se refiere a los derechos que tiene el tercero adquirente de buena fe. Es decir, si el adquirente desconoce la existencia previa del arrendamiento, «NO LE CONSTA LA EXISTENCIA DEL CONTRATO DE ALQUILER», es un adquirente de buena fue y por tanto el contrato se extingue. En estos casos, el inquilino no podrá continuar en el arrendamiento si el local se transmite.

2º.-  Para evitar que el adquirente pueda alegar que concurren los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria (buena fe por desconocimiento de la existencia del contrato de arrendamiento), es recomendable que el contrato de alquiler de local se inscriba en el Registro de la Propiedad, cuya posibilidad está permitida por lo dispuesto en la Disposición Adicional Segunda de la LAU y en el Real Decreto 297/1996.

3º.-   Si el contrato de alquiler no figura inscrito en el Registro de la Propiedad y el adquirente solicita la resolución del contrato porque alegue desconocimiento del arrendamiento (amparado en la presunción de buena fe del art. 34 Ley Hipotecaria), el inquilino deberá demostrar lo contrario, por lo que existen muchas posibilidades de que el inquilino no pueda continuar en el arrendamiento si el local se transmite.

¿Continuará vigente el contrato de arrendamiento si se adjudica en subasta el local a favor de un tercero?

En caso de que el nuevo adquirente del local lo sea por adjudicación en subasta, como por ejemplo:» el banco se adjudica la finca porque el dueño no podía pagar la hipoteca y existía un arrendamiento», la solución que dan los tribunales es la siguiente:

a) Si el contrato de arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad con carácter previo a la hipoteca, continuará en vigor hasta su término.

b) Los arrendamientos de local de negocio (arrendamiento para uso distinto al de vivienda) no inscritos en el Registro de la Propiedad, o los inscritos con posterioridad a la hipoteca ejecutada, carecen de eficacia frente al adjudicatario de la subasta, de forma que éste tiene la facultad de extinguir el contrato de arrendamiento o de subrogarse en el mismo como arrendador (artículo 1571 en relación con el artículo 1549 del Código Civil).

En este segundo caso, que es el más frecuente, la resolución de la relación arrendaticia es facultad del adjudicatario del inmueble en subasta, y solo en caso de no ejercitarse da lugar a su subrogación en la posición del anterior propietario o arrendador, dando así continuidad al contrato de arrendamiento.