El contrato de arrendamiento de una habitación tiene por objeto la cesión por el arrendador del goce y disfrute de una de las dependencias o habitaciones integrantes de una vivienda a favor del arrendatario a cambio de un precio.
En la mayoría de los contratos de habitación también se concede el derecho a la utilización compartida de otras dependencias de la vivienda tales como la cocina y el baño.
Sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación la mayoría de la doctrina y los tribunales sostiene que dicho contrato no está sujeto a la Ley de arrendamientos Urbanos, por lo que no será de aplicación dicha normativa.
El contrato de arrendamiento de una habitación se regulará en primer lugar por lo pactado por las partes y en su defecto por las normas del Código Civil en materia de arrendamientos (arts. 1554 y siguientes del C. Civil).
Aunque sería válido (aunque no aconsejable) el contrato de arrendamiento de habitación verbal, es conveniente que conste por escrito para que las partes sepan qué derechos y obligaciones comporta el mismo, además de prever la duración de éste tener concretada la renta que se abona.
Como al contrato de arrendamiento de una habitación no se le aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la duración del contrato será la pactada por las partes, sin que tenga el inquilino posibilidad de acogerse al derecho que le permite la LAU de permanecer en el arrendamiento, a su voluntad, hasta 5 años como establece actualmente la LAU para el arrendamientos de viviendas donde el arrendador sea un particular.
Prevalece la voluntad de las partes por lo que se puede pactar la duración que se decida.
EJEMPLO: Si en el arrendamiento de una habitación se ha hecho constar una duración de tres meses, llegada dicha fecha el contrato finaliza y si el arrendador así lo ha manifestado, el arrendatario deberá desalojar la habitación.
En estos casos, la duración del contrato será la pactada por las partes; en caso de discrepancia y salvo prueba de la citada duración que deberá acreditar el inquilino, se entenderá que es anual si la renta se paga por años, mensual si se paga por meses y diaria si se paga por días.
Como sabéis, en los arrendamientos sujetos a la LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos), es obligatorio el depósito de la fianza en virtud de lo dispuesto en el artículo 36 LAU.
Ahora bien, si la regulación del arrendamiento de una habitación no se sujeta a la LAU sino al Código Civil, como hemos explicado antes, se considera que en estos casos no será obligatorio el depósito de la fianza en el organismo administrativo que corresponda según la Comunidad Autónoma en la que nos encontremos.
No obstante, el arrendador sí puede exigirle al inquilino de la habitación que le entregue en concepto de fianza, para responder del pago del alquiler o de posibles desperfectos, la cantidad que estime oportuna en virtud del principio de libertad de pactos (artículo 1255 Código Civil), si bien dicha fianza no se depositará administrativamente.
En el supuesto de que el arrendatario no abone el pago de la renta convenida por el uso de la habitación, el arrendador podrá ejercer el procedimiento de desahucio por falta de pago de la renta previsto en el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, ya que este tipo de procedimiento está previsto para la recuperación de la posesión por parte del arrendador de una finca esté o no sujeta su regulación a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
«Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de que define el arrendamiento de vivienda como aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario, siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina,…), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
El hecho de que no se incluya este supuesto (arrendamiento de habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus, lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
Asimismo y dado que la LAU aborda las distintas cuestiones jurídicas que se plantean en relación con el arriendo de las viviendas, debe conducir a pensar que, si en el espíritu de la ley hubiera estado contemplar el arriendo parcial de la vivienda, lo lógico hubiera sido que se hubiera contemplado alguna norma al respecto del arrendamiento de una parte de la vivienda es la afectada por el contrato de arrendamiento.
En base a lo expuesto, hemos de estimar que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.»
Audiencia Provincial de Ciudad Real (Sección 1ª), sentencia 14.09.2017
Al tratar sobre la naturaleza jurídica del contrato de arrendamiento de una habitación, establece:
» La única cuestión planteada en el recurso de apelación interpuesto por la demandada es la relativa a la naturaleza jurídica que debe ser atribuida al contrato suscrito entre las litigantes en fecha 30.6.2014. En particular, hemos de precisar que el citado contrato estableció expresamente una duración determinada de seis meses , sin prórroga, ni preaviso (hasta el 30.12.2014), y su objeto fue el arrendamiento de una habitación concreta y determinada de la vivienda de la actora (habitación 2ª, «…ubicada en el medio de las tres habitaciones, con armario empotrado marrón y cama con colcha negra»), fijando como precio del arriendo la cantidad de 190 €/mes, sin incluir gastos de agua, luz y gas. Además, se incluye el derecho adicional del arrendatario de «hacer uso de la cocina y el salón y el baño compartido…» .
De la lectura de las condiciones plasmadas en el contrato, e incluso de la propia literalidad de los términos utilizados en su encabezamiento «CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE HABITACIÓN EN CASA COMPARTIDA», resulta evidente que no nos hallamos ante un contrato de arrendamiento de vivienda, sino exclusivamente de habitación, siendo la cuestión principal discutida en el presente procedimiento, cual es la naturaleza jurídica del citado contrato y, más concretamente, si al mismo le son aplicables las normas especiales en materia de arrendamientos urbanos de la Ley de 1994 o, por el contrario, se encuentra regulado por el Código Civil.
Al respecto hemos de partir de lo establecido en el art. 2 de la LAU de 1994 que define el arrendamiento de vivienda como «aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario», siendo esencial, para resolver la cuestión planteada, la concreción del término de habitabilidad del objeto arrendado en el caso concreto que nos ocupa.
Así, hemos de convenir que será habitable una edificación cuando la misma sea adecuada a servir las necesidades de morada o residencia, donde la persona o la familia desarrollan la intimidad de su existencia, constituyendo su hogar o sede de la vida doméstica, sin que este concepto sea trasladable propiamente a una habitación o dependencia que forma parte de una vivienda, objeto del contrato suscrito entre las partes, pues la misma carece de los servicios mínimos y esenciales (baño, cocina, …), y que sólo resultan suplidos por la concesión del derecho a utilizar en forma compartida, no en exclusiva, otras dependencias de las que simultáneamente se sirven los restantes ocupantes de la vivienda.
Por otra parte, el hecho que no se incluya este supuesto (arrendamiento de una habitación en una vivienda) en el art. 5 LAU no debe conducir a aplicar la normativa especial, pues la enumeración recogida en el citado precepto no es de numerus clausus , lo que es perfectamente compatible con la naturaleza de legislación excepcional o especial, en contraposición con la normativa general, aunque efectivamente menos aplicable, del Código Civil.
En base a lo expuesto, hemos de estimar de correcta aplicación los principios establecidos en los artículos 3 y 4 del Código Civil y, en consecuencia, que el arrendamiento litigioso no puede considerarse sometido a la normativa especial arrendaticia urbana, sino al régimen general del Código Civil.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid (Sección 3ª), de 15.12.2015
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Hola buenas quería hacer una consulta sobre el tema de alquiler de habitación.yo soy viuda y tengo una pensión de viude ¿si alquilo una habitación tengo que pagar impuestos o algo parecido o me afecta en mi pensión de viude?
Buenas Tardes;
Dispongo de una casa con un terreno de 1000m2 y una edificación de unos 300m,
Hemos realizado divisiones por dentro y han salido una casa principal (en la que vivimos yo y mi familia de forma permanente ), y 3 apartamentos con cocina americana y baño cada uno. Deseo alquilarlos legalmente y por periodos largos de más de un año, como si fueran pisos, pero obviamente compartimos un único contador tanto de luz como agua.
Cómo puedo hacerlo?
Gracias de antemano.
Hola Kelly,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Se puede hacer un contrato de alquiler de habitación a un familiar y después este alquiler declararlo??
Gracias
Que tipo de contrato aplicariamos en una vivienda de cuatro habitaciones y que todas las habitaciones incluyen baño y cocina propias
Gracias
buenas tardes, mi consulta seria la siguiente, alquilamos una habitación para mi hija que es estudiante durante 8 meses sin contrato, pagamos la fianza antes de entrar a vivir en el mes de agosto, pagamos siempre cada primero de mes por norma de la propietaria y este mes de abril que empieza, es el último mes que estará, no hemos hecho aviso previo de esto todavia, ni me atrevo a pagarle este por miedo a que no nos devuelva la fianza, como me aseguro que si le pago el último mes, me devolverá la fianza si todo está en perfecto estado, que derechos tenemos sino cumple su palabra al ser verbalmente? gracias anticipadas
Hola Ana,
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Soy propietaria de una vivienda alquilada por habitaciones con derecho a cocina, baño y salón. Una de las habitaciones se quedará vacía, con el permiso de la actual arrendataria de esa habitación ¿puedo enseñar la habitación que se quedará vacía o necesito el permiso del resto de arrendatarias?
HOLA. ESTOY PENSANDO EN ALQUILAR UN DORMITORIO DE MI VIVIENDA, QUE PUEDO HACER PARA QUE TODO ESTE LEGALMENTE Y NO TENER NINGUN PROBLEMA LEGAL?
OTRA PREGUNTA, SI YO ALQUILO UN GARAJE A UNA PERSONA, Y ESA PERSONA VIVE ALLI, YO PUEDO TENER ALGUN PROBLEMA LEGAL?
GRACIAS, UN SALUDO
Hola Rober, en cuanto a alquilar el trastero para vivir, efectivamente puede tener problemas por no tener un garaje las condiciones mínimas de habitabilidad. Alquilar un dormitorio de su vivienda no plantea problema si bien para hacer el contrato debe buscar asesoramiento jurídico especializado, si lo desea puede contactar con nuestro servicio de consultas on line y previo envío de la documentación le ayudaremos con su contrato
Ni se os ocurra arrendar una habitación, yo como arrendador hice esa locura. Os explico mi caso en concreto:
Soy de Málaga,arrendé a una persona una habitación, a los dos dias ocupó todo el piso con la familia y no me pagó ni siquiera el primer mes, cuando intento acceder a mi vivienda me amenaza con matarme si no me voy y la policia local me expulsa de mi casa arropando siempre al infractor. Una vez personado en la comisaría de policía me encuentro a esta familia denunciandome por allanamiento de morada, al yo querer presentar mi denuncia por amenazas una señorita policía (en plan amenazante) me dice textualmente "que si yo soy consciente de que si pongo una denuncia falsa estoy cometiendo un delito castigado en el código penal" a lo que yo le respondo que "sé perfectamente lo que hago y que se limite a recoger la denuncia" ésta policía en un primer momento no quiere recogerla pero la obligo a hacerlo y al final accede.
20 días mas tarde se celebra el juício la señora jueza no admite el contrato de arrendamiento por habitación, toma declaración de los hechos a la novia del inquilino como testigo (que tiene narices)y me condenan por allanamiento de morada teniendo que pagar una multa, y al inquilino por presuntas amenazas.
Al final todo queda en que:
-Él sigue viviendo en mi casa apoderandose de todo el piso con su familia.
-Yo viviendo en casa de un amigo que me ha hecho el favor de recogerme.
-Yo pagando los derroches de facturas de luz y agua.
-Esperando que una segunda demanda por deshaucio prospere y pueda retornar a mi domilicio. ¿cuando?, pues viendo lo acontecido, no lo sé.
Podríais resolverme una duda sobre si está cláusula podría ser considerada como abusiva en un contrato de alquiler por habitaciones?;
La cláusula establece lo siguiente:una vez que hayan transcurrido al
menos seis meses de duración y el arrendatario tenga la voluntad de finalizar el contrato
antes de la fecha fijada en este contrato,tendrá que comunicarlo al propietario con 30
días de antelación comportando este desistimiento derecho a indemnización del Arrendador de 15 días por mes Hasta cumplir con la fecha pactada.
Hola José,
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llevo 18 años viviendo con un contrato de alquiler dehabitacion en periodo de 2 en 2 mese (este periodo se llevo 4 años sin hacerme contrato) ahora quiere que me vaya. como no me voy a ir hasta que no encuentre otro sitio Quisiera saber si estoy ocupando una vivienda en contra de la voluntad de su titular de acuerdo con lo estipulado en el codigo penal art 252
Buenas noches: Hice un contrato de arrendamiento mensual de una habitación desde mayo, y la dueña me notifico en una carta quince (15) antes de la fecha de cumplimiento del contrato que no me renovaba el contrato. Yo no pude abandonar la habitación esta fecha porque estoy viajando. Por ley ¿debía abandonar la habitación la fecha del cumplimiento del mes? ¿Ella puede ingresar a mi habitación? Yo me encuentro al día en pagos.
Gracias.
Buenas noches. Unos hermanos hemos heredado parte de una casa. Uno de los propietarios, el del porcentaje más alto, se dedica a alquilar habitaciones ya que nadie vive allí. No ha avisado al resto, incluso algunos ni poseemos llaves de la casa. ¿Es esto legal?
Buenos dias,
Si se da el desistimiento de un contracto de habitacion antes de lo previsto y no habiendo pasado los 6 meses, ¿se podria aplicar la LAU Obligando al arrendatario a pagar o quedarse la fianza (sin que esto este especificado en el contrato) ?
Hola Violeta,
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