El contrato de mediación o corretaje es una figura contractual integrada en los contratos de colaboración y gestión de intereses ajenos cuya esencia reside en la prestación de servicios encaminados a la búsqueda, localización y aproximación de futuros contratantes, a la obtención del resultado consistente en la puesta en contacto o en relación de personas interesadas en celebrar entre ellas un contrato, normalmente el de compraventa.
Definición del contrato de mediación o corretaje
El Tribunal Supremo define el contrato de mediación o corretaje como aquel por el cual una persona (denominada oferente) encarga a otra que recibe el nombre de corredor o mediador que le informe acerca de la ocasión u oportunidad de concluir con persona o personas distintas un negocio jurídico (compraventa) o que realice las oportunas gestiones para conseguir el acuerdo de voluntades encaminado a su realización, comprometiéndose a cambio de ello a satisfacerle una retribución económica en el supuesto de que dicho ulterior contrato llegue a perfeccionarse.
Sentencia Tribunal Supremo 22.12.1992:
«El contrato de mediación o corretaje es un contrato innominado, por el que una de las partes («el corredor») se compromete a indicar a la otra («el comitente»), la oportunidad de concluir un negocio jurídico con un tercero o a servirle para ello de intermediario a cambio de una retribución»
Una persona quiere vender o alquilar una vivienda y encarga a una inmobiliaria, a cambio de una retribución económica, que publicite y busque un comprador que esté interesado en adquirir la vivienda por el precio que previamente ha fijado el vendedor.
Características del contrato de mediación o corretaje
El contrato de mediación o corretaje es un contrato atípico, consensual, principal, oneroso y bilateral que obliga básicamente al corredor a desarrollar una determinada actividad de gestión en orden a procurar la celebración del negocio que persigue el oferente teniendo además como obligaciones complementarias la de información, discreción, lealtad y rendición de cuentas, y por parte del oferente las de reembolsar los gastos ocasionados al gestor y remunerarle, salvo pacto expreso en otro sentido, si su actividad gestora fue eficaz para la perfección del negocio final, independientemente de la consumación o realización efectiva de ese negocio.
La función del mediador (ejemplo: una inmobiliaria) radica en la conexión y contacto negocial que procura entre el vendedor y el futuro comprador, o entre el arrendador y el futuro inquilino, con lo que su relación negocial solo se proyecta respecto a la parte que le confirió el encargo estando supeditada su eficacia en cuanto al devengo de honorarios por comisión a la condición suspensiva de la celebración del contrato pretendido, salvo pacto expreso en contra (SS.T.S. 26 marzo 91, 7 marzo 94 y 30 abril 98).
¿Qué naturaleza jurídica tiene el contrato de mediación inmobiliaria?
Según la doctrina, se trata de una modalidad del contrato de mediación y responde a la misma finalidad contractual.
Así, en el llamado contrato de agencia inmobiliaria, ha afirmado reiteradamente la Jurisprudencia, predomina la función de gestión mediadora y por ello se reviste de naturaleza de pacto de encargo, al interesar del agente en su condición de intermediario para que, por sus relaciones en el mercado inmobiliario, oferte a la venta determinado bien inmueble, aportando los datos del mismo y su precio inicial que solo suele ser indicativo, de otro, que el agente, salvo apoderamiento o representación expresa, en principio, no interviene directamente en la conclusión o perfección de la compraventa final y solo coadyuva eficazmente a la misma, por lo que su función es predominantemente de gestoría al hacer posible contratar a otros y cesando una vez que pone en relación a las partes, que son las que en principio han de celebrar el futuro convenio final.
Ahora bien, la mediación inmobiliaria, a diferencia de la mediación en general, tiene una característica que ha de tenerse en cuenta, y que no es otra que en muchas ocasiones el agente inmobiliario va más allá de la simple intermediación y se involucra en el resultado de la misma mediante la formalización de contratos preparatorios o compraventas con percepción de arras anticipo de su retribución o comisión, normalmente autorizado por el vendedor por lo que la mediación no aparece como un contrato puro sino mixto, en el que el contenido es más completo y complejo en cuanto a los derechos y obligaciones de las partes ( Sentencia de la Audiencia Provincial de Sevilla, Sección 5ª, de 20 junio 2005 ).
Responsabilidad contractual de los agentes de la propiedad inmobiliaria
La jurisprudencia establece que el corredor para cumplir los encargos encomendados debe mantener informado al cliente en todos los detalles que pudieran influir sobre la valoración y consecuencia del negocio, obligación ésta propia de los contratos de comisión y de mandato y perfectamente asumible dentro del contenido del contrato de corretaje.
La falta de información relevante suministrada por los agentes de la propiedad inmobiliaria deviene en muchos caos en la exigencia de responsabilidad contractual por los daños y perjuicios sufridos por los compradores, tal como podemos ver como ejemplo en las siguientes sentencias.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 1ª, de 18 enero 2006 en la que admite la demanda del comprador contra el vendedor y el agente de la propiedad inmobiliaria, a quien condena solidariamente, por no haberle informado que en la vivienda vendida se habían hecho reformas sin autorización administrativa que impedían su habitabilidad. En esta resolución de la Audiencia de Barcelona se indica que «el agente viene obligado a conocer por sí mismo el estado del inmueble, así como sus cargas, y a informar de todo ello a las partes contratantes«.
Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11, de 23 abril 2003 en la que condena solidariamente al vendedor y al agente inmobiliario por la venta de un solar que no era edificable, teniendo obligación profesional el agente de conocer tal circunstancia y ponerla en conocimiento del comprador.
Sentencia de la Audiencia provincial de Cádiz, sección 1ª, de 24 diciembre 2002 en la que concluye la responsabilidad del agente inmobiliario por venta de una vivienda protegida ante la obligación del agente de acopiar información y transmitirla a los interesados en la venta que según las atribuciones profesionales, el demandado, con una diligencia media, debió haberlo advertido y hacerlo saber a la persona interesada en comprar el inmueble.
Sentencia Audiencia Provincial de Baleares, sección 5ª, de 8 mayo 2001, aprecia incumplimiento de su deber de información al no informar al comprador de la existencia de infracciones urbanísticas, por lo que éste desiste del contrato y aquél no cobra la comisión.
Finalmente, la sentencia de la Audiencia Provincial de Álava, sección 2ª, de 15 de junio de 2006 , decía que:
….La relación jurídica que une al comprador con la ‘Inmobiliaria debe calificarse como un contrato de corretaje…. En virtud de dicho contrato el mediador se compromete a actuar fielmente frente a su cliente y a facilitarle todo tipo de información sobre las características y utilidad de la vivienda objeto de venta, tiene la obligación de ‘informarse para después informar’ sobre las características físicas del inmueble y también sobre las características jurídicas, la agencia inmobiliaria se compromete a prestar un servicio concreto, por lo que resulta de aplicación no solo las normas del Código Civil sino también lo que dispone la legislación protectora de los derechos de los consumidores.
La intervención del corredor no implica que el comprador como el vendedor estén obligados al pago de comisiones pues el contrato de mediación ha podido ser realizado solo con una de las partes, y ser esta la que asuma el coste de la intervención del mediador.
Ello implica que la mera intervención del corredor no genera derecho al cobro de honorarios para todas las partes, si no existe pacto, documentado o verbal, en tal sentido, pacto que debe extenderse, no solo al derecho al cobro de tales honorarios, sino también y principalmente a la fijación del importe de tales honorarios en el porcentaje que corresponda, recayendo en el mediador la prueba de la relación jurídica de la que deriva el derecho al cobro de los honorarios que reclame.
Como además, en la mayoría de las ocasiones, la relación entre «mediador» y «cliente» es una relación que está sometida a la legislación protectora de «consumidores y usuarios» y por tanto al Texto Refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios (LGDCU), hay que advertir que el documento que establezca los honorarios o porcentaje del «mediador» debe superar los controles de incorporación y transparencia exigidos por dicha ley (artículo 80), por la Ley de Condiciones Generales de la Contratación ( artículos 5, 7 y 8) y jurisprudencia que los interpreta.
Sentencias sobre el contrato de mediación o corretaje
Recogemos el criterio de algunos Tribunales de justicia sobre el cobro de honorarios por parte del mediador inmobiliario o corredor:
Audiencia Provincial de Madrid (Sección 20ª), sentencia de 30.04.2020
«El mediador puede, en efecto, cobrar honorarios tanto del vendedor como del comprador, pero siempre y cuando ambos hayan adquirido de manera concluyente y sin ambages esa obligación. Si no, sólo podrá cobrar honorarios de quien expresamente resulte vinculado, por haber suscrito el encargo, sea de compra o sea de venta».
En otro orden de cosas y como dicen algunas sentencias, el derecho del agente mediador al cobro de sus honorarios nace en el momento en que queda cumplida o agotada su actividad mediadora, o sea, desde que por su intervención queda perfeccionado el contrato principal cuya gestión se le había encomendado o realiza todos los actos que le son exigibles para que aquel se perfeccione, por atenerse a las estrictas instrucciones del mandante, esto es, cuando los contratantes se ponen de acuerdo sobre sus elementos esenciales, a no ser que en el respectivo contrato de mediación se haya estipulado expresamente que el Agente solamente cobrará sus honorarios cuando el contrato principal -compraventa o arrendamiento- haya quedado consumado.
Así pues, los honorarios del Agente se devengan, salvo pacto expreso que contemple otra modalidad o circunstancia, desde el momento en que su actividad resulta eficaz para que se celebre y pueda tener positiva realidad jurídica el contrato o negocio jurídico objeto de la mediación….. Puestos ambos en relación (comprador y vendedor) la perfección del contrato principal ya no depende del agente inmobiliario sino única y exclusivamente del propietario vendedor, pues el comprador ya ha aceptado la oferta realizada por éste a través de dicho agente.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), sentencia de 21.05.2014
El Tribunal Supremo establece la siguiente doctrina:
«La aplicación de la doctrina expuesta al caso enjuiciado, conduce al reconocimiento del derecho de retribución pactado en favor del mediador.
En efecto, en primer término , y con relación al cumplimiento del encargo, debe señalarse que, con independencia de la exclusividad o no del mismo, el resultado que lo definía obligatoriamente, esto es, la venta del piso como «éxito o buen fin de la mediación», fue logrado gracias a la gestión determinante llevada a cabo por el mediador que no sólo contactó con el futuro adquirente, sino que enseñó varias veces el inmueble configurando el marco negocial que posibilitó la finalidad transmisiva querida por el oferente que, sin lugar a dudas, se aprovechó de su actividad mediadora para celebrar dicha venta.
En segundo término , y en relación a la determinación de la retribución, debe señalarse el imperio de la autonomía negocial y, en consecuencia, de lo acordado por las partes, que no sujetaron la retribución de la mediación a la variabilidad de un porcentaje del precio de venta del inmueble, sino a un precio fijo ya determinado. Sin que, por lo demás, dicho precio resultase claramente desproporcionado conforme a los usos y costumbres negociales del sector (un 6,7% frente al 5% habitualmente aplicado en defecto de pacto).
Por todo ello, se fija como doctrina jurisprudencial de esta Sala que el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulta decisiva o determinante para el «buen fin» o «éxito» del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma.»
En el contrato de mediación o corretaje el mediador ha de limitarse en principio a poner en relación a los futuros comprador y vendedor de un objeto determinado, pero en todo caso, tal actividad ha de desplegarse en lograr el cumplimiento del contrato final, y así se entiende por la moderna doctrina en cuanto en ella se afirma que la relación jurídica entre el cliente y el mediador no surge exclusivamente de un negocio contractual de mediación, pues las obligaciones y derechos exigen además, el hecho de que el intermediario hubiera contribuido eficazmente a que las partes concluyeran el negocio.
¿La hoja de visita del inmueble se considera contrato de mediación o corretaje?
La doctrina más extendida en las Audiencias Provinciales no considera que la hoja de visita de un inmueble tenga la consideración de un contrato de mediación o corretaje y así a modo de ejemplo señalamos:
Sentencia de la Audiencia Provincial de Cádiz (Sección 2ª), de fecha 21.11.2017
«El pretendido contrato de mediación para la compra de un inmueble que alega la parte apelante, no existe, porque no tiene causa, declarando el artículo 1275 del Código Civil, que los contratos sin causa o con causa ilícita no produce efecto alguno. Como declara la sentencia de la Audiencia de Sevilla de 28 de julio de 2016 que no puede entenderse que por el solo hecho de visita, genere un derecho de comisión, y añadimos que se concierte un contrato de intermediación. La demandada absuelta no firmó ningún documento por el que le obligase frente a la parte demandante por contrato de mediación, en el mismo sentido, lo declara la Audiencia de Granada de 29 de junio de 2007, que el simple parte de visita no conlleva a la formalización de contrato de corretaje y pago de honorarios porque vulnera el artículo 1261 del Código Civil».
Sentencia de la Audiencia Provincial de Granada (Sección 4ª), de fecha 29.09.2017
«….. la hoja de visita del inmueble firmada por el demandado no equivale a contrato de mediación o encargo de compra alguno. En dicho documento, en el que ni siquiera consta la fecha exacta en la que se realizó la visita (durante el mes de septiembre y octubre de 2015), se refiere al Sr. Abel, no como contratante o interviniente en contrato alguno, sino como «cliente o visitante», que ha visitado el inmueble «en calidad de interesado en su compra.
No se determinan obligaciones recíprocas entre las partes, ni se hace mención el precio o condiciones dentro de las cuales se habría de negociar la compraventa, o cuáles eran las exigidas por la propietaria, que tampoco constan. Desde luego, no podía entenderse como obligación de la mediadora únicamente mostrar la vivienda. Sin embargo, en el texto de la » hoja de visita» se desliza subrepticiamente el compromiso de «el interesado» de no realizar ninguna gestión ni a negociar las condiciones de la transacción del inmueble visitado encaminada a comprar el mismo, obligación esta de carácter indefinido, no sujeta a plazo, y cuyo cumplimiento quedaba garantizado mediante una clausula penal de pago de los honorarios del 3% (1’5% a cada parte) del importe de la venta. Como bien señala la sentencia, esta obligación unilateral no encuentra causa en contraprestación o promesa de la otra parte, y ha de considerarse abusiva e impuesta con evidente mala fe, al derivar una obligación del solo hecho de mostrar unas viviendas.
Esta misma Audiencia Provincial se ha pronunciado al respecto en casos similares al presente, negando a dicha hoja de visita el carácter de un verdadero contrato de corretaje generador de obligaciones, como en la sentencia de la Sección 5ª de 29-6-2007…
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 25ª), de fecha 28.10.2021
«Se trata de un comportamiento abusivo en la imposición de una condición general donde no se ha dado la oportunidad real al firmante de conocer la verdadera finalidad pretendida, de tal modo que la condición será nula por aplicación de lo dispuesto en el artículo 8 Ley 7/1998 en relación con el artículo 89.1 RDLeg 1/2007, apreciación que puede y debe hacerse de oficio. Por lo demás, que los testigos presentados por la demandante afirmaran en la Vista del Juicio haber comunicado verbalmente a la pareja compradora sobre el devengo de la comisión, no constituye prueba por sí misma para considerar probado el hecho, pues además de su evidente interés en decirlo de ese modo por la responsabilidad que pudiera ocasionarles con el empleador y no suponer nada añadido a lo mostrado en la hoja de visita, al tratarse de un hecho negado por el demandado, exige al demandante para su demostración alguna prueba complementaria que corrobore un pacto o consenso de voluntades, estando por ello obligado el empresario a demostrar la concertación del negocio en el que fundamenta su reclamación en condiciones de constatar el modo de consolidarse el consentimiento de ambas partes tras la negociación de las condiciones del contrato, lo cual no puede venir impuesto por la Agencia por el simple hecho de acudir al reclamo de la publicidad sobre viviendas cuya venta se ha encargado por quien sí firmó el contrato de corretaje. En definitiva, el documento estudiado no demuestra la prestación del consentimiento del comprador a pagar los honorarios reclamados.»
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 13ª), de fecha 22.07.2021
«Atendiendo a dichas circunstancias, no puede mantenerse, desde un punto de vista jurídico, que la Sra. Martina, por el hecho de haber firmado la » HOJA DE VISITA» aportada como documento núm. 2 de la demanda y de haber adquirido posteriormente la vivienda, y por un precio distinto al que la entidad actora le comunicó, quede obligada a abonar el importe reclamado en concepto de comisión en el presente procedimiento. No olvidemos que la hoja de visita de inmueble es, por su propia naturaleza y por el encabezamiento que figura en el documento en cuestión (» HOJA DE VISITA»), un documento cuya única finalidad es dejar constancia escrita, mediante su firma por parte del interesado -en este caso un consumidor-, de que éste último ha estado, junto con personal de la inmobiliaria, en el inmueble cuya venta le ha encomendado a la misma, con exclusividad o sin ella, el propietario.
Y es que la firma de ese documento no puede suponer el encargo de gestión de compra alguno por parte de los demandados en su calidad de futuros compradores, fundamentalmente ante su falta de claridad. En ningún momento se expresaba de una forma determinante que, de esa manera, estaban prestando su consentimiento o concertando un contrato de gestión de compra -que le » habrían colocado» de manera más que subrepticia-, y que, además, estaban asumiendo la obligación de abonarle directamente los honorarios que se dice habían sido pactados con la vendedora, caso de culminarse la operación».
Retribución de los servicios del agente mediador o corredor
Como venimos diciendo, los servicios del agente inmobiliario o mediador deben ser retribuidos por aquel con quien contrató, tanto si el negocio proyectado se consigue como resultado de su gestión mediadora, como si el oferente se aprovecha de su labor para celebrarlo directamente.
Esto es así, por cuanto la obligación del agente se contrae exclusivamente a poner en relación a los futuros contratantes, cumpliendo su obligación principal cuando consigue que entre ellos se perfeccione el contrato, sin que tenga que intervenir en él, formalizarlo o preocuparse de su consumación y esta perfección se produce desde que el comprador y vendedor, mediante el correspondiente contrato, se ponen de acuerdo sobre la cosa y el precio, aunque ni la una ni el otro se hayan entregado, pues así lo expresa claramente el artículo 1.450 del Código Civil.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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