La cuestión que planteamos con el título «contribución al pago de gastos comunes pese a estar exento en el título constitutivo» es una cuestión que se da con cierta frecuencia y que responde a la siguiente situación, EJEMPLO:
El propietario de un local ha venido pagando religiosamente a la Comunidad de propietarios los gastos comunes sin saber que en el título constitutivo del edificio en propiedad horizontal estaba exento del pago de algunos de ellos ( conservación del portal, ascensor, luz de las plantas, etc.). Con el tiempo dicho señor se entera de que estaba exonerado e impunga el acuerdo de reparto de gastos para el ejercicio anual, al advertir que está pagando como los propietarios de los pisos, gastos a los que no estaba obligado.
Esta cuestión ha sido debatida en bastantes ocasiones por los Tribunales, pareciéndonos oportuna la respuesta que a este problema da la sentencia de la AP Madrid (Sección 9ª) de 6 noviembre de 2014, que pasamos a analizar:
1.- El artículo 9.1 e) de la LPH establece que SON OBLIGACIONES DE CADA PROPIETARIO la de : » Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
2.- La cuota de participación y el coeficiente de propiedad será el mismo como regla general, salvo que los ESTATUTOS, excluya a alguno de los propietarios de elementos privativos la contribución al sostenimiento de algunos gastos, o bien porque se pueda establecer una distribución distinta entre los propietarios, con independencia del coeficiente de participación.
3.- En este procedimiento, en los Estatutos de la comunidad de propietarios demandada se recoge una norma que exonera del pago de determinados gastos comunes al local propiedad del propietario demandante, y por otro lado que desde el año 1980 ha venido contribuyendo al pago de esos gastos.
4.- El citado artículo 9.1 e) LPH permite que dicha distribución de gastos se haga bien con arreglo al coeficiente de cada uno de los copropietarios que figure en el Título constitutivo o bien a través de otro sistema. En estos casos se da primacía a la voluntad de la Comunidad, de tal modo que los interesados pueden establecer otra proporción distinta a la cuota de participación fijada en el Título, siempre y cuando tal acuerdo sea adoptado con los requisitos legales, esto es, la UNANIMIDAD DE TODOS LOS PROPIETARIOS.
5.- El hecho de que durante años uno de los propietarios haya efectuado la contribución al pago de gastos comunes pese a estar exento en el Título constitutivo o Estatutos al pago de ciertos gastos (tanto sea por capricho, comodidad o simple inercia), en modo alguno significa que haya existido un acuerdo inequívoco de los copropietarios dirigido a modificar los Estatutos sino que se trataría de una práctica simplemente tolerada.
6.- El Título constitutivo no puede entenderse alterado por la existencia de acuerdos anteriores de reparto de gastos que fueron tomados por mayoría. Igualmente, el hecho de que dichos acuerdos no fueran impugnados en su momento NO PUEDE CONSIDERARSE UN ACTO PROPIO de la Comunidad, sino que constituyen ACTOS DE TOLERANCIA por parte de los comuneros ante una práctica inadecuada.
7.- Al no constar ni haberse acreditado que se haya MODIFICADO EL TÍTULO CONSTITUTIVO DE LA COMUNIDAD, ni tampoco que se haya acreditado la existencia de NINGUN ACUERDO con los actuales propietarios del local, o anteriores, por el que estos aceptan contribuir a los gastos de portería, debe entenderse que el acuerdo de la Junta de Propietarios por el que NO SE RESPETAN los criterios recogidos en los Estatutos para distribuir los gastos entre los propietarios es NULO, sin que dicho acuerdo se pueda entender amparado en los acuerdos que no fueron impugnados por los propietarios de los locales.
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Buenas tardes S.r Francisco Sevilla Cáceres .
Nuestra Comunidad de vecinos no dispone de Titulo constitutivo del edificio en propiedad horizontal ni de Estatutos.
Después de vivir en el edificio 40 años nos hemos enterado de la falta de dichos documentos porque nos los ha solicitado una entidad bancaria para pagar los gastos de la comunidad.
En el edificio hay un local que no paga comunidad, pero sí gastos comunes, aunque en las escrituras de compra venta tiene asignado un coeficiente del 12,5% como el resto de los sietes pisos.
Como podemos exigir que pague su cuota correspondiente a la comunidad y desde cuando se les puede reclamar.