Veamos los requisitos exigidos para poder convertir elementos comunes en elementos privativos cuando nos encontramos en el régimen de la Propiedad Horizontal.
A este cambio se le denomina técnicamente «desafección o desafectación«.
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Una Comunidad de propietarios dispone de un inmueble como elemento común, que en su dia había constituido la vivienda del portero (ya suprimido dicho servicio) y decide convertirlo en elemento privativo con el objeto de venderlo y con el dinero que se reciba emprender unas obras de conservación del edificio.
En este caso lo que pretende la Comunidad es desafectar un elemento común para convertirlo en elemento privativo.
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Al convertir elementos comunes en elementos privativos, el título constitutivo del edificio se verá afectado, pues habrá que asignarle a ese nuevo elemento privativo una cuota de participación independiente a la vez que los demás pisos o locales verán reducida su cuota de participación en los elementos comunes al haber desaparecido uno de ellos, redistribuyéndose entre todos los propietarios dicha disminución.
EJEMPLO:
En un bloque de pisos constituido en Comunidad de propietarios hay 60 propietarios donde cada uno tiene su cuota de participación (dependiendo de la superficie útil de piso, localización, etc.). El propietario del piso 5ª, A, tiene una cuota asignada en el Título constitutivo del 2,3000%.
La Comunidad decide desafectar la portería que figuraba como un elemento común para convertirlo en privativo y venderlo. A este piso que se quiere vender se le asigna una cuota de participación del 1,300%. En la nueva redistribución de todos los coeficientes del bloque, el piso 5ª A disminuye su cuota de participación y pasa a ser de 2,125%.
La unanimidad para convertir elementos comunes en elementos privativos
Como sabéis a la junta de propietarios de una comunidad se le atribuye, como órgano colectivo, amplias competencias para decidir en los asuntos de interés de la comunidad, si bien cuando se trata de determinados acuerdos (los que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad) sólo serán válidos cuando se adopten por unanimidad de todos los propietarios.
Regulación de la exigencia de la unanimidad para modificar el título constitutivo
«6. Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación».
Inscripción en el Registro de la Propiedad de la modificación de elementos comunes en privativos o a la inversa
Sobre esta cuestión la Dirección General de los Registros y del Notariado (DGRN) ha establecido que para decidir si un acuerdo entra o no en el ámbito de competencias de la junta como acto colectivo de la misma, cabe recordar que, en materia de propiedad horizontal debe distinguirse:
a) Entre los acuerdos que tienen el carácter de actos colectivos, adoptados con los requisitos previstos en la legislación de propiedad horizontal resultantes de la correspondiente acta, que no se imputan a cada propietario singularmente sino a la junta como órgano comunitario
b) Y aquellos otros actos que, por afectar al contenido esencial del derecho de dominio, requieren el consentimiento individualizado de los propietarios correspondientes, el cual habría de constar mediante documento público para su acceso al Registro de la Propiedad.
Ciertamente, en este último caso no podría inscribirse en el Registro de la Propiedad la modificación si no se ha otorgado a «título individual» por todos los que, en el momento de la inscripción, aparezcan como propietarios de los distintos elementos privativos, sin que baste, por tanto, la unanimidad presunta (artículo 17, regla 8, LPH), siendo necesario el consentimiento expreso y real de todos los titulares registrales.
En definitiva, en estos casos no se trata de una decisión o acto de la junta, sino que se trata de una decisión personal e individual de cada propietario, sujeta a las reglas y requisitos de capacidad, legitimación y forma propias de las declaraciones de voluntad personales.
Aceptada la citada doctrina por la que se distingue entre aquellas situaciones en las que es necesario el consentimiento individual de los propietarios, por quedar afectado el contenido esencial de su derecho, de aquellas otras en las que basta la expresión de un consentimiento colectivo de la comunidad, la cuestión se reduce a determinar si se trata de uno u otro supuesto.
¿La modificación del título constitutivo requiere la unanimidad mediante un acto colectivo o individualizado?
La Dirección General de los Registros y del Notariado ha tenido la oportunidad de decidir que, en determinados casos, la modificación del título constitutivo de que se trataba consistía en actos de la junta como órgano colectivo de la comunidad, adoptados por unanimidad de los propietarios en los términos previstos en el artículo 17 de la LPH, que no requieren la prestación de consentimiento individualizado de los titulares registrales, como por ejemplo:
La transformación de un elemento privativo en elemento común, mediante el correspondiente acto de afectación al servicio de todos los titulares de propiedad separada sobre los distintos pisos, locales o departamentos susceptibles de aprovechamiento independiente.
La vinculación de los trasteros a las viviendas como anejos o determinada modificación de los estatutos.
Diferencias entre desafectación y supresión de servicios comunes
La desafectación hemos dicho que consiste en convertir elementos comunes en elementos privativos y requiere de la unanimidad.
La supresión de servicios comunes supone eliminar un servicio, que aunque viniese en el Título como común, deja de prestarse a la Comunidad.
EJEMPLO:
Una cosa es «suprimir el servicio común de portería o conserjería«, y otra distinta es que el piso destinado a dicho servicio de portería deje de ser un elemento común y pase a ser un elemento privativo.
La supresión de servicios comunes (supongan o no modificación del Título constitutivo o de los Estatutos) sólo requiere para su aprobación el acuerdo de las 3/5 partes del total de los propietarios que a su vez representen los 3/5 del total de las cuotas de participación.
«El establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos, requerirán el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación.»
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas tardes
¿Y se puede hacer al contrario? Es decir, utilizar espacio de una vivienda privada para que sea zona común, para instalar un depósito comunitario ACS de agua caliente con acceso desde las escaleras. Tuvimos que derribar el edificio y al rehacerlo, respetando mismos pisos, quitan espacio de mi vivienda diciendo que, al ser obra nueva, no necesitan mi autorización para que ese espacio sea de la comunidad. ¿Esto es legal?
Entonce en un cerramiento fijo de terraza comunitaria de uso privativo para ampliar una vivienda privativa, al aumentar su propiedad, ¿cambia el coeficiente de participación?
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En mi bloque quieren poner un ascensor por el exterior del mismo. Yo vivo en una planta baja y no voy a utilizar para nada el ascensor.
No me niego a que lo pongan, aún cuando la puerta quedará junto a mi ventana, pero, ¿puedo negarme a participar en los gastos que conlleve su instalación y mantenimiento?
La Comunidad no tiene Estatutos y se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
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la puerta de la calle de mi casa da a un porche abierto. con la consecuencia que cuando en invierno abro la puerta, entra el frio y parte de la calefaccion se va .pueden los vecinos negarme el cierre con una cristalera
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Hace más de 30 años una persona adquirió un piso que da a a una escalera compartida con otra vivienda, decidió tapiar por dentro el acceso a la escalera dejando la puerta exterior, ya que tenía otra forma de acceder a esta vivienda. Durante todo este tiempo se ha desentendido por completo de cualquier obligación que tuviera con respecto a la escalera. Mu pregunta es si ha perdido. Ualquier derecho a su uso y disfrute?
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Buenas tardes
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Hola Mariola,
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No me niego a que lo pongan, aún cuando la puerta quedará junto a mi ventana, pero, ¿puedo negarme a participar en los gastos que conlleve su instalación y mantenimiento?
La Comunidad no tiene Estatutos y se rige por la Ley de Propiedad Horizontal.
Gracias.
Hola Juan Jose,
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