La ley establece la posibilidad de convocatoria de la Junta por los propietarios pero siempre condicionada a la previa negativa o inactividad del Presidente de la comunidad.
También exige la ley que exista un mínimo de promotores que hayan pedido la celebración de la Junta de propietarios.
De esta manera, cuando el Presidente de una comunidad no convoca la celebración de junta para tratar algún asunto de interés, los vecinos podrán promover, siempre que los promotores reúnan un número determinado, la celebración de una Junta extraordinaria.
Regulación de la convocatoria a la junta de la comunidad por los propietarios
«La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,…».
El anterior precepto viene siendo interpretado por la jurisprudencia en el sentido de que la convocatoria corresponde al Presidente, con intervención subsidiaria de los promotores únicamente en caso de inacción de aquél.
Sentencia del Tribunal Supremo ( Sección 1ª), de fecha 2.06.2025
«La interpretación conforme a la cual la convocatoria de la Junta de propietarios corresponde, en primer término, al presidente, y solo subsidiariamente a los promotores de la reunión -si son la cuarta parte de los propietarios, o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación- en caso de inactividad de aquel, es la más ajustada al tenor literal, sistemático y funcional del art. 16 de la LPH.
El precepto, al establecer en su apartado primero que la Junta se reunirá en las ocasiones en que lo «pidan» la cuarta parte de los propietarios o un número de estos que representen al menos el 25% de las cuotas de participación, no reconoce a dicha minoría una facultad de convocatoria directa, sino la posibilidad de solicitar la reunión. El verbo empleado -«pedir»- implica una solicitud, no una actuación ejecutiva, y presupone necesariamente un destinatario, que no puede ser otro que el presidente, quien ostenta la competencia ordinaria para convocar las Juntas, de conformidad con lo que dispone expresamente el apartado segundo del mismo artículo. En este se indica, de forma clara y sin ambigüedades, que «la convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión». La expresión «en su defecto» no puede entenderse como una fórmula vacía ni como un mero recurso estilístico: en el lenguaje jurídico tiene un sentido técnico claro, que remite a la subsidiariedad, es decir, a la habilitación de un sujeto secundario para actuar solo cuando el principal no lo hace. Por tanto, la legitimación de los promotores para convocar no es directa, sino condicionada a la previa inacción del presidente.«
En conclusión, la convocatoria de las Juntas de propietarios la hará el presidente y «en su defecto» los comuneros, siendo indispensable que antes de que la convoquen los propietarios se solicite la celebración de la reunión al presidente y si éste injustificadamente , no lo hace en un plazo prudencial, queda habilitada la legitimación subsidiaria de los promotores para efectuar directamente la convocatoria.
La interpretación del término «en su defecto«, es lo que ha provocado que gran parte de los Tribunales considere imprescindible la solicitud previa al Presidente para evitar que se declare la nulidad de la Junta de propietarios convocada por los vecinos.
¿Qué porcentaje de vecinos pueden convocar una junta extraordinaria?
Para que los propietarios puedan convocar la celebración de Junta de comunidad se requiere previamente que se lo hayan pedido al presidente un número mínimo de vecinos, que viene recogido en el artículo 16.1 LPH:
«… que lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.»
Por tanto, si el 25% del total de los vecinos (cuarta parte) o un número de vecinos que ostente el 25% de las cuotas de participación le pide al presidente que convoque junta de comunidad para tratar un asunto y éste no actúa, los vecinos estarán legitimados para la convocatoria.
Pedir permiso previo al Presidente para convocar la Junta de propietarios
Vemos algunas sentencias:
Audiencia Provincial de Orense (Sección 1ª), sentencia de fecha 9.12.2020
«…la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales, dictada en interpretación del artículo 16-1.º y 2.º LPH, estima, que para activar el mecanismo alternativo de convocatoria a las juntas de propietarios, facultad que en principio corresponde al presidente de la comunidad, no basta la iniciativa de los comuneros, aunque reúnan el porcentaje previsto en la ley, sino que ha de concurrir una negativa previa del presidente, manifestada de manera expresa o tácita (presuntiva) en función de las circunstancias concurrentes, valoradas en cada caso concreto.
Es minoritaria en la jurisprudencia la tesis que considera que la facultad de los comuneros que representen el 25 % de las cuotas de participación para convocar la junta, es autónoma y directa, entendida como derecho originario e igualitario con el presidente de la comunidad, sin régimen alguno de subsidiariedad, de modo que no sería necesaria una solicitud previa al presidente de la comunidad, ni por tanto tendrían que acreditar la negativa del mismo para ejercitar tal facultad.
Como norma general, la Ley de PH, atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta («La convocatoria de las Juntas las hará el presidente «), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley.
El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión en su defecto » del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes.
Este criterio interpretativo lleva a considerar que la convocatoria directa, por la proporción de propietarios prevista en el art. 16 LPH, es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere de la previa dejadez por parte de este. En este sentido la Sentencia de la audiencia Provincial de Alicante, sección 5, de 13 de abril de 2005, entre otras muchas ( SAP León de 6 de julio de 2020) que declara «no basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa, del presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria, por lo que no existe una legitimación directa sino subsidiaria, y ello por las siguientes razones:
1.ª Aunque la negativa o pasividad no vienen expresamente impuestas por la norma, la idea que preside la legislación especial es atribuir al presidente la capacidad para convocar la Junta, y así se desprende de la expresión «la hará», que referida a la convocatoria utilizan tanto el artículo 15 como el actual 16, a lo que ha de añadirse que se permite que los comuneros puedan «pedir» la convocatoria, lo que implica que, lógicamente, habrán de pedirla al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. Este podrá: convocarla, en cuyo caso el problema está resuelto, o podrá no hacerlo, ante lo cual, sea expresa o tácita esa negativa, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar».
Audiencia Provincial de Las Palmas (Sección 5ª), sentencia 26.04.2017
«No duda la Sala de que la convocatoria a dicha junta extraordinaria fue realizada por propietarios con más del 25% de las cuotas porque sólo el propietario D. xxxx contaba con más del 70%.
Sin embargo, compartimos la tesis mayoritariamente declarada por la jurisprudencia de que la convocatoria a la junta por parte de los comuneros que reúnan los porcentajes previstos en la ley se configura como un último y subsidiario remedio al que ha de acudirse en los casos en que el presidente se niegue a su convocatoria o adopte una posición de pasividad ante el requerimiento de los comuneros para su convocatoria y celebración.
De manera que se hace necesaria la práctica de una previa intimación al mismo para que lleve a cabo una convocatoria a junta, sea o no la anual. Esa es la explicación que ha de proporcionarse a la mención «en su defecto» que contiene el apartado segundo del artículo 16 antes transcrito. Sólo cuando se niegue o no se atienda al requerimiento podrán los comuneros que así lo estimen proceder a la convocatoria ellos mismos (véanse sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 13 de abril de 2005 o de la Sección 4 ª de esta misma Audiencia Provincial de 4 de octubre de 2004).
En el supuesto analizado, no habiendo constancia de este requerimiento previo al presidente para la convocatoria de la junta, dudamos de la validez de la convocatoria y, por tanto, entendemos la junta celebrada como su consecuencia nula.»
Conclusiones
1ª.- La convocatoria de la Junta por los propietarios procede cuando los promotores que la pidan al presidente sean al menos una cuarta parte del número total de propietarios (25%) o cuando los convocantes reúnan el 25% de las cuotas de participación.
2ª.- Si el presidente se niega o no actúa frente a dicha petición, los promotores podrán convocar la celebración de la junta y los acuerdos que se adopten, siempre que se cumplan los requisitos legales, serán válidos y exigibles.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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En mi comunidad de propietarios,se formo un Junta extraordinaria en el mes de junio de 2019 en la que se aprobó un presupuesto de rehabilitacion de varios balcones de una fachada y,hasta el día de hoy no se ha realizado nada,dando el presidente de la comunidad ante las preguntas de los propietarios excusas inversimiles que nadie se cree.-
Por otra parte en dicha comunidad se lleva desde el año 2018,sin renovar los cargos de la Junta de propietarios negándose el presidente a formar la junta anual prevenida en la ley.
Mi pregunta es ¿que se puede hacer?.-
Buenas noches. Vivo en una comunidad de vecinos dónde hay calefacción central. Se ha producido una avería en mi casa y se sale el agua del radiador. No consigo que el administrador resuelva el problema porque el fontanero me indica que para reparar la avería ha de cortar la calefacción de todos. No sé cómo actuar ni que derecho tengo a que se resuelva este problema.Agradecería me orientarán.
Hemos solicitado una Junta extraordinaria al presidente con más del 25% de firma de vecinos en la que el punto del día esta su dimisión y en lugar de firmarla él ha convocado una Junta ordinaria pidiendo una renovación de la JUnta de Gobierno para el mismo día, hora y lugar de la solicitud de la Junta extraordinaria.
¿Se puede impugnar?
Hola. El presidente no se niega del todo a celebrarla, pero sí que se opone a que se haga en este momento por los rebrotes de coronavirus, emplazándola a una fecha en la que la situación sanitaria mejore.
¿Sería posible en este caso convocarla por el 25% de los vecinos?
¿Podrían declararla nula por no haberse negado del todo el presidente?
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder. https://mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
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En mi comunidad de propietarios,se formo un Junta extraordinaria en el mes de junio de 2019 en la que se aprobó un presupuesto de rehabilitacion de varios balcones de una fachada y,hasta el día de hoy no se ha realizado nada,dando el presidente de la comunidad ante las preguntas de los propietarios excusas inversimiles que nadie se cree.-
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Buenas noches. Vivo en una comunidad de vecinos dónde hay calefacción central. Se ha producido una avería en mi casa y se sale el agua del radiador. No consigo que el administrador resuelva el problema porque el fontanero me indica que para reparar la avería ha de cortar la calefacción de todos. No sé cómo actuar ni que derecho tengo a que se resuelva este problema.Agradecería me orientarán.
Hemos solicitado una Junta extraordinaria al presidente con más del 25% de firma de vecinos en la que el punto del día esta su dimisión y en lugar de firmarla él ha convocado una Junta ordinaria pidiendo una renovación de la JUnta de Gobierno para el mismo día, hora y lugar de la solicitud de la Junta extraordinaria.
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Hola. El presidente no se niega del todo a celebrarla, pero sí que se opone a que se haga en este momento por los rebrotes de coronavirus, emplazándola a una fecha en la que la situación sanitaria mejore.
¿Sería posible en este caso convocarla por el 25% de los vecinos?
¿Podrían declararla nula por no haberse negado del todo el presidente?
Hola! y si se celebra y el presidente no acude y no firma el Acta tendría validez el Acta y la Junta celebrada? Gracias!
Hola Marta,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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