Cabe la posibilidad legal de convocatoria de la Junta por los propietarios siempre y cuando los promotores de la convocatoria alcancen el porcentaje exigido legalmente.
De esta manera, los vecinos pertenecientes a una Comunidad de propietarios tienen capacidad para convocar la celebración de una Junta extraordinaria al margen de la decisión del Presidente.
La actual jurisprudencia menor considera que la convocatoria de la Junta por los propietarios no requiere del permiso o autorización previa del Presidente, lo que ha supuesto un cambio interpretativo en este sentido.
El artículo 16.2 de la LPH establece lo siguiente:
» La convocatoria de las Juntas la hará el presidente y, en su defecto, los promotores de la reunión, con indicación de los asuntos a tratar, el lugar, día y hora en que se celebrará en primera o, en su caso, en segunda convocatoria,…».
El anterior precepto viene siendo interpretado por los Juzgados y Tribunales en el sentido de considerar que como la Ley dice que la convocatoria de las Juntas la hará el Presidente y «en su defecto» los comuneros, es imprescindible que antes de que la convoquen los propietarios, se solicite la Junta al Presidente y si éste no la convoca, sí estarían legitimados para convocarla ellos.
La interpretación del término «en su defecto«, es lo que ha provocado que gran parte de los Tribunales considere imprescindible la solicitud previa al Presidente para evitar que se declare la nulidad de la Junta de propietarios convocada por los vecinos.
Esta interpretación del citado art. 16.2 LPH ha evolucionado en los últimos años, abriéndose paso la opinión por otro sector de los Tribunales, que la convocatoria de la Junta por los propietarios no requiere del permiso o autorización previa del Presidente de la Comunidad.
Más adelante citaremos algunas sentencias en un sentido y en otro.
No obstante mi opinión para evitar futuros problemas de interpretación es que se solicite siempre y con carácter previo al Presidente.
Para que los propietarios puedan convocar la Junta de la Comunidad se requiere previamente un número mínimo o quórum, que viene recogido en el artículo 16.1 LPH:
«… que lo pidan la cuarta parte de los propietarios, o un número de éstos que representen al menos el 25 por 100 de las cuotas de participación.»
Por tanto, se puede convocar Junta cuando se den cualquiera de los 2 supuestos:
1.- El 25% de los propietarios (cuarta parte).
2.- Sea cual sea el número de propietarios, que los convocantes reúnan el 25% de las cuotas de participación.
«…la doctrina mayoritaria de las Audiencias Provinciales, dictada en interpretación del artículo 16-1.º y 2.º LPH, estima, que para activar el mecanismo alternativo de convocatoria a las juntas de propietarios, facultad que en principio corresponde al presidente de la comunidad, no basta la iniciativa de los comuneros, aunque reúnan el porcentaje previsto en la ley, sino que ha de concurrir una negativa previa del presidente, manifestada de manera expresa o tácita (presuntiva) en función de las circunstancias concurrentes, valoradas en cada caso concreto.
Es minoritaria en la jurisprudencia la tesis que considera que la facultad de los comuneros que representen el 25 % de las cuotas de participación para convocar la junta, es autónoma y directa, entendida como derecho originario e igualitario con el presidente de la comunidad, sin régimen alguno de subsidiariedad, de modo que no sería necesaria una solicitud previa al presidente de la comunidad, ni por tanto tendrían que acreditar la negativa del mismo para ejercitar tal facultad.
Como norma general, la Ley de PH, atribuye al presidente de la comunidad la capacidad para convocar la Junta («La convocatoria de las Juntas las hará el presidente «), de manera que lo que la Ley permite a los comuneros es que puedan pedir la convocatoria al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley.
El presidente podrá convocarla o podrá no hacerlo, ante lo cual, y solo ante esa tesitura, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar, como así se sigue de la significativa expresión en su defecto » del art. 16.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, lo que sugiere a las claras que si la convocatoria no la realiza el presidente, entonces y solo entonces, en defecto de aquél, serán los propios comuneros los convocantes.
Este criterio interpretativo lleva a considerar que la convocatoria directa, por la proporción de propietarios prevista en el art. 16 LPH, es subsidiaria de la convocatoria por el presidente y requiere de la previa dejadez por parte de este. En este sentido la Sentencia de la audiencia Provincial de Alicante, sección 5, de 13 de abril de 2005, entre otras muchas ( SAP León de 6 de julio de 2020) que declara «no basta la mera iniciativa de los comuneros, aunque reúnan esos porcentajes, si no concurre la negativa previa, del presidente, la cual puede manifestarse de manera expresa, al negarse a convocar la Junta, o tácita, cuando sin negativa expresa se aprecie por las circunstancias concurrentes que no procederá a la convocatoria, por lo que no existe una legitimación directa sino subsidiaria, y ello por las siguientes razones:
1.ª Aunque la negativa o pasividad no vienen expresamente impuestas por la norma, la idea que preside la legislación especial es atribuir al presidente la capacidad para convocar la Junta, y así se desprende de la expresión «la hará», que referida a la convocatoria utilizan tanto el artículo 15 como el actual 16, a lo que ha de añadirse que se permite que los comuneros puedan «pedir» la convocatoria, lo que implica que, lógicamente, habrán de pedirla al presidente que es quien tiene atribuida esa facultad en la Ley. Este podrá: convocarla, en cuyo caso el problema está resuelto, o podrá no hacerlo, ante lo cual, sea expresa o tácita esa negativa, los comuneros que reúnan las condiciones exigidas podrán actuar».
«No duda la Sala de que la convocatoria a dicha junta extraordinaria fue realizada por propietarios con más del 25% de las cuotas porque sólo el propietario D. xxxx contaba con más del 70%.
Sin embargo, compartimos la tesis mayoritariamente declarada por la jurisprudencia de que la convocatoria a la junta por parte de los comuneros que reúnan los porcentajes previstos en la ley se configura como un último y subsidiario remedio al que ha de acudirse en los casos en que el presidente se niegue a su convocatoria o adopte una posición de pasividad ante el requerimiento de los comuneros para su convocatoria y celebración.
De manera que se hace necesaria la práctica de una previa intimación al mismo para que lleve a cabo una convocatoria a junta, sea o no la anual. Esa es la explicación que ha de proporcionarse a la mención «en su defecto» que contiene el apartado segundo del artículo 16 antes transcrito. Sólo cuando se niegue o no se atienda al requerimiento podrán los comuneros que así lo estimen proceder a la convocatoria ellos mismos (véanse sentencia de la Audiencia Provincial de Alicante, Sección 5ª, de 13 de abril de 2005 o de la Sección 4 ª de esta misma Audiencia Provincial de 4 de octubre de 2004).
En el supuesto analizado, no habiendo constancia de este requerimiento previo al presidente para la convocatoria de la junta, dudamos de la validez de la convocatoria y, por tanto, entendemos la junta celebrada como su consecuencia nula.»
» Por ello no puede alegarse infracción del art. 16,1 y 2 de la L.P.H. pues el mismo faculta al propietario que constituyan al menos un 25% de los integrantes de la comunidad para poder pedir no solo la convocatoria de junta sino para poder hacerlo por si mismo en el caso de que se haya producido una inacción, y desde luego a la vista de las anteriores consideraciones, la comunidad en el momento se encontraba paralizada».
1ª.- La convocatoria de la Junta por los propietarios procede cuando los convocantes que la pidan sean al menos una cuarta parte del número total de propietarios (25%) o cuando los convocantes reúnan el 25% de las cuotas de participación.
2ª.- Aunque parece que los convocantes no necesitarían el permiso previo del Presidente, a la vista de las sentencias que hay en un sentido y en otro, sería conveniente que una vez se haya reunido el quórum necesario, requerir al Presidente para que la convoque, si no lo quiere hacer, la convocarán los propietarios solicitantes, evitando de esta forma cualquier futuro problema de nulidad.
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Ver comentarios
Hola! y si se celebra y el presidente no acude y no firma el Acta tendría validez el Acta y la Junta celebrada? Gracias!
Hola Marta,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Hola. El presidente no se niega del todo a celebrarla, pero sí que se opone a que se haga en este momento por los rebrotes de coronavirus, emplazándola a una fecha en la que la situación sanitaria mejore.
¿Sería posible en este caso convocarla por el 25% de los vecinos?
¿Podrían declararla nula por no haberse negado del todo el presidente?
Hemos solicitado una Junta extraordinaria al presidente con más del 25% de firma de vecinos en la que el punto del día esta su dimisión y en lugar de firmarla él ha convocado una Junta ordinaria pidiendo una renovación de la JUnta de Gobierno para el mismo día, hora y lugar de la solicitud de la Junta extraordinaria.
¿Se puede impugnar?
Buenas noches. Vivo en una comunidad de vecinos dónde hay calefacción central. Se ha producido una avería en mi casa y se sale el agua del radiador. No consigo que el administrador resuelva el problema porque el fontanero me indica que para reparar la avería ha de cortar la calefacción de todos. No sé cómo actuar ni que derecho tengo a que se resuelva este problema.Agradecería me orientarán.
En mi comunidad de propietarios,se formo un Junta extraordinaria en el mes de junio de 2019 en la que se aprobó un presupuesto de rehabilitacion de varios balcones de una fachada y,hasta el día de hoy no se ha realizado nada,dando el presidente de la comunidad ante las preguntas de los propietarios excusas inversimiles que nadie se cree.-
Por otra parte en dicha comunidad se lleva desde el año 2018,sin renovar los cargos de la Junta de propietarios negándose el presidente a formar la junta anual prevenida en la ley.
Mi pregunta es ¿que se puede hacer?.-