Veamos si el copropietario que ejercita el desahucio por precario contra otro de los copropietarios por utilización exclusiva y excluyente está o no legitimado para interponer este procedimiento judicial.
EJEMPLO:
Un piso es propiedad de varias personas y una de ellas la ocupa de forma exclusiva
¿Puede otro de los copropietarios ejercitar un juicio de desahucio por precario para que la desaloje?
La jurisprudencia admite la posibilidad de ejercitar el desahucio por precario cuando uno de los comuneros utiliza de forma exclusiva y excluyente la cosa común que pertenece a varios.
El artículo 394 del Código Civil autoriza que cada comunero pueda servirse de la cosa común, si bien establece como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarlas conforme a su derecho.
¿Un copropietario puede usar en exclusiva la cosa común?
«Cada partícipe podrá servirse de las cosas comunes, siempre que disponga de ellas conforme a su destino y de manera que no perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los copartícipes utilizarlas según su derecho.»
En el supuesto de que uno de los comuneros utilice la cosa en beneficio exclusivo, los demás copropietarios está legitimados para iniciar una acción de desahucio por precario. La acción deberá ejercitarse por el mayor número de copropietarios, conforme al artículo 398 del Código Civil, al estar ante un acto de administración, bastando con que se ejercite por uno de ellos, actuando en beneficio de la comunidad, con autorización del resto de copropietarios o sin su oposición expresa.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de fecha 9.02.2023
» La parte demandada recurrente niega que los demandantes puedan oponerse a su uso de la vivienda con el argumento de que no reúnen la mayoría requerida por el art. 398 del Código Civil para un acto de administración como es el ejercicio de una acción de desahucio. Sostiene que, si bien con carácter general podría predicarse la legitimación de los actores como copropietarios (art. 394 del Código Civil), la oposición a la acción de desahucio por parte de una copropietaria que ostenta el 50% revela que hay criterios dispares sobre la materia discutida, y hasta que estas diferencias no desaparezcan, no puede conocerse con certeza cuál es el criterio más beneficioso para la comunidad.
Ciertamente, las sentencias citadas por la recurrente han negado la legitimación a copartícipes que no representaban mayoría de intereses y que decían actuar en beneficio de la comunidad en supuestos en los que constaba la oposición de otros partícipes a la acción ejercitada. Acreditada la oposición, dice esta jurisprudencia, cede la presuposición que funda la admisión de su legitimación, que no es otra que la presunción de que, a pesar de no acreditar la mayoría, cuentan con la aceptación y conformidad de los demás porque están actuando en beneficio de la comunidad.
Ahora bien, la recurrente prescinde de que esa jurisprudencia que cita se ocupa de casos en los que la acción ejercitada por un comunero sin respaldo de la mayoría y con oposición acreditada de algún partícipe se dirigía a resolver (o contradecía) un contrato previamente concertado contando con la mayoría o la unanimidad requerida según los casos, en función de la naturaleza de acto de administración o de disposición de que se trate. Así, un contrato de arrendamiento (sentencias de 20 de diciembre de 1989 y 460/2012, de 13 de julio), cuya extinción priva a los copropietarios de la renta del alquiler; un contrato de compraventa (sentencias de 8 de abril de 1965 y 26/2000, de 20 de enero), cuya resolución o incumplimiento lleva aparejadas consecuencias restitutorias o indemnizatorias. En ese contexto, cobra sentido la jurisprudencia conforme a la cual, ante la oposición de un condómino, cede la presunción del beneficio a la comunidad de la conducta unilateral dirigida a extinguir o resolver un contrato previamente celebrado en interés de la comunidad, reforzada además por la exigencia de que sean parte en el proceso quienes se pueden ver afectados por el pronunciamiento judicial en atención a las circunstancias concurrentes (sentencia 105/2022, de 8 de febrero).
Pero nada de eso sucede en el caso que juzgamos, pues la acción ejercitada no trata de poner fin a la situación de uso por un tercero establecida previamente por un acuerdo de la mayoría. Por el contrario, el uso de la parte demandada se basa en la sola voluntad de una copropietaria que carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso sobre la vivienda, pues es titular de una mitad indivisa y, por tanto, no ostenta la mayoría (con independencia de que, aunque la tuviera, en caso de grave perjuicio a los interesados en la cosa común siempre cabría acudir al juez, conforme al 398.3 Código Civil).
Es decir, se da la paradoja de que la demandada, que basa su posesión de la vivienda en la concesión de quien carece del poder de disposición en exclusiva del derecho de uso, niega la legitimación de los demandantes para exigir que cese en su uso precisamente con el argumento de que son ellos quienes no ostentan la mayoría. Ello a pesar de que, como razona la Audiencia, en criterio plenamente compartible, la acción ejercitada por los demandantes redunda de forma objetiva en beneficio de la comunidad, pues la ocupación de la vivienda podría apreciarse como una carga tanto por los copropietarios como por terceros y ello redundaría en el beneficio económico que se podría obtener en la venta. Este control judicial de que, por su finalidad, el ejercicio de la acción no se desvía del beneficio común, permite concluir afirmando la falta de justificación de la pretensión de la demandada, que pretende mantener, en claro perjuicio de los demás copropietarios, el uso de la vivienda que le fue cedida en precario por una copropietaria. En definitiva, ante la inexistencia de mayoría y el bloqueo de las posiciones, lo que han hecho los demandantes es acudir al juez, como autoriza la primera parte del art. 398.3 Código Civil.
De igual forma, cuando nos encontramos ante una comunidad de bienes y existen varios titulares (más de dos) sobre una vivienda y uno de ellos la ocupa de forma exclusiva, también es admitida jurisprudencialmente la posibilidad de acudir al desahucio por precario, puesto que, si bien el art. 394 Código Civil autoriza a que cada comunero pueda servirse de la cosa común, establece como límite que dicho uso no perjudique a la comunidad ni impida al resto de copropietarios usarlas conforme a su derecho. Como en el caso anterior, es necesario que la acción se ejercite por el mayor número de copropietarios y cuotas, conforme al art. 398 Código Civil, al estar ante un acto de administración, bastando con que se ejercite por uno de ellos, actuando en beneficio de la comunidad, con autorización del resto de copropietarios o sin su oposición expresa.«
Sentencias sobre la legitimación del copropietario que ejercita el desahucio por precario
Veamos algunas sentencias sobre la legitimación del copropietarios que ejercita el desahucio por precario:
Audiencia Provincial de Málaga, Melilla, Sección 7ª, sentencia de 19.06.2017
» Lo alegado por el recurrente, sobre la falta de legitimación del actor para entablar la acción de desahucio, no puede prosperar. Ello sería de aplicación si el actor actuara en su propio nombre, en favor de un supuesto beneficio de la comunidad, sin contar con la autorización o encargo de los demás comuneros, o existieran algunos de éstos que se opusieran al ejercicio de la acción salvo, obviamente, el comunero demandado. Pero ese no es el caso que ahora nos ocupa.
El demandante, D. Anton, actúa en su propio nombre y en representación de sus hermanos, los también comuneros Dª Ángela , Dª Fermina , Dª Rafaela , y Dª Ana . No se incluye en la demanda, a D. Ramón , aunque éste, junto con los cuatro anteriores, otorgaron, ante el notario poder especial a favor del demandante para que entablara la acción de desahucio.
Salvo el demandado, no existen otros comuneros que se opongan a dicha acción.»
Audiencia Provincial de Pontevedra, Vigo, Sección 6ª, sentencia 6.05.2015
«En el caso, aun cuando inicialmente la ocupación de la vivienda por el demandado fue consentida por el resto de los copropietarios, una vez fallecida Teresa y concluida la finalidad de la ocupación, la posesión dejó de ser tolerada, en tanto que los demás copropietarios se opusieron a la posesión exclusiva del demandado, exceso en la posesión que si algún posible abuso en el ejercicio del derecho comporta lo sería por parte del demandado.
En conclusión, resultando que los actores ostentan una clara mayoría en la copropiedad, se ha de estar a las decisiones que adopte esa mayoría respecto a los actos de administración y disposición, que en este caso consiste en que Don Ezequiel deje libre el inmueble, del que tan solo es propietario en un 2/7 partes, cuota de propiedad que no le ampara para que permanezca en el mismo en contra de la voluntad del resto de los copropietarios, que son mayoría; máxime cuando dicha circunstancia no genera beneficio o provecho alguno para la comunidad.»
Sentencia del Tribunal Supremo de 18.01.2010
En esta sentencia se analizó un caso sobre legitimación del copropietario que ejercita el desahucio por precario.
Recordar que el desahucio por precario es una acción que tiene como finalidad que el propietario o usufructuario recupere el inmueble que fue cedido gratuitamente y sin contraprestación a favor de otra persona.
Razonamientos del Tribunal Supremo:
En tema de atribución de la vivienda familiar a uno de los cónyuges, deben tenerse en cuenta dos tipos de situaciones que se pueden producir, al margen de las previstas en el párrafo primero del artículo 96 Código Civil:
1ª.- Cuando el cónyuge es propietario único de la vivienda familiar o lo son ambos, ya sea porque exista una copropiedad ordinaria entre ellos, ya sea porque se trate de una vivienda que tenga naturaleza ganancial, no se produce el problema, porque el título que legitima la transformación de la coposesión en posesión única es la sentencia de divorcio/separación. Se debe mantener al cónyuge en la posesión única acordada bien en convenio regulador, bien en la sentencia.
2ª.- Cuando se trate de terceros propietarios que han cedido el inmueble por razón del matrimonio, salvo que exista un contrato que legitime el uso de la vivienda, la relación entre los cónyuges y el propietario es la de un precario. Debe enfocarse el tema desde el punto de vista del derecho de propiedad y no del derecho de familia, porque las consecuencias del divorcio/separación no tienen que ver con los terceros propietarios.
Otra cuestión es la relativa a los terceros adquirentes de la vivienda familiar, lo que obliga a distinguir distintas situaciones:
» …., cuando el tercero propietario haya cedido el uso de forma totalmente gratuita y de favor al usuario de la vivienda, producida la crisis matrimonial y atribuido dicho uso al otro cónyuge, el propietario ostenta la acción de desahucio porque existe un precario. La posesión deja de ser tolerada y se pone en evidencia su característica de simple tenencia de cosa sin título, por lo que puede ejercerse la acción de desahucio.
La regla será, por tanto, que los derechos del propietario para recuperar el inmueble cedido como vivienda dependen de la existencia o no de un contrato con el cónyuge que la ocupa; si se prueba la existencia de contrato, se seguirán sus reglas, mientras que si la posesión constituye una mera tenencia tolerada por el propietario, se trata de un precario y el propietario puede recuperarla en cualquier momento.
[…] De acuerdo con el artículo 445 Código Civil, «la posesión como hecho no puede reconocerse en dos personalidades distintas, fuera de los casos de indivisión». Por ello, la copropietaria tiene derecho a usar la vivienda y puede ceder su derecho para una finalidad concreta, de modo que cuando dicha finalidad desaparece, como ocurre en el caso de crisis matrimonial, podrá recuperar la posesión para la comunidad.
La posesión tolerada inicial se refería a la totalidad del inmueble ocupado como vivienda y aunque el art. 445 Código Civil admite la coposesión en los supuestos de indivisión, no es éste el caso que se plantea, porque no se producía una coposesión al no ostentarla doña » Loreto » por haberla cedido a su hermano.
Del artículo 445 no debe deducirse que siempre que exista condominio, se produce una coposesión, sino que se trata de una excepción que justifica la posesión plural sobre una misma cosa. El de la copropiedad es el único supuesto permitido en el Código para el caso de que dos o más personas ostenten la posesión conjunta sobre una misma cosa, pero ello no excluye la existencia de precario cuando se haya cedido la posesión por parte de uno de los copropietarios sin contraprestación o a título gratuito y de favor.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Mi caso es similar pero con algunas variaciones, se trata de Una propiedad intestada que desde hace 14 años quedó en posesión de la viuda y su «pseudo abogado», tramitó un Inc. de Exclusión de Bienes por el 50% de la propiedad, que ilegalmente quedó en Sentencia Ejecutoriada, pues la Albacea y la cónyuge supérstite que la ocupa desde entonces, aunque fue una DONACION PURA para el De Cuyus, pasó a ser parte este 50% a la nombrada, posteriormente, los siete hijos del De Cuyus, cinco del primer matrimonio y dos con la nombrada cónyuge, cinco de ellos, sus dos hijos y tres del primer matrimonio le cedieron los derechos que pudieran corresponderles de esa propiedad, a la misma, pero no así dos de los coherederos del primer matrimonio. la Cónyuge sigue en posesión de la propiedad y cobrando rentas desde hace 14 años, de Dos locales y una bodega que integra la propiedad, que además consta de dos viviendas, una antigua y otra contempóranea. la Escritura ya no coincide con la escritura por lo que a nombre de uno de los herederos que no cedieron sus derechos, estamos solicitando al juez que se requiera a la Albacea (Hija del primer matrimonio Y QUE CEDIÓ SUS DERECHOS), para que regularice la propiedad y realice un Avalúo real para modificar el Inventario en el que parece la propiedad, sin ser los datos correctos de la misma. Estoy bien?
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Mi caso es similar pero con algunas variaciones, se trata de Una propiedad intestada que desde hace 14 años quedó en posesión de la viuda y su «pseudo abogado», tramitó un Inc. de Exclusión de Bienes por el 50% de la propiedad, que ilegalmente quedó en Sentencia Ejecutoriada, pues la Albacea y la cónyuge supérstite que la ocupa desde entonces, aunque fue una DONACION PURA para el De Cuyus, pasó a ser parte este 50% a la nombrada, posteriormente, los siete hijos del De Cuyus, cinco del primer matrimonio y dos con la nombrada cónyuge, cinco de ellos, sus dos hijos y tres del primer matrimonio le cedieron los derechos que pudieran corresponderles de esa propiedad, a la misma, pero no así dos de los coherederos del primer matrimonio. la Cónyuge sigue en posesión de la propiedad y cobrando rentas desde hace 14 años, de Dos locales y una bodega que integra la propiedad, que además consta de dos viviendas, una antigua y otra contempóranea. la Escritura ya no coincide con la escritura por lo que a nombre de uno de los herederos que no cedieron sus derechos, estamos solicitando al juez que se requiera a la Albacea (Hija del primer matrimonio Y QUE CEDIÓ SUS DERECHOS), para que regularice la propiedad y realice un Avalúo real para modificar el Inventario en el que parece la propiedad, sin ser los datos correctos de la misma. Estoy bien?
Algo confusa la explicación.