Hablamos sobre el crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios por la deuda que uno de los propietarios del inmueble tenga por gastos comunes.
Recordamos que con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) llevada a cabo por la Ley 8/2013 se amplió el importe del crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios por el impago de los gastos comunes que cada uno de los vecinos tiene obligación de abonar.
A partir de la citada reforma legal, la vivienda o local perteneciente a la Comunidad, responderá del pago de las cuotas de la anualidad corriente más las que se deban de los tres últimos años.
Es decir se trata de una AFECCIÓN REAL establecida por Ley de la que responde el inmueble por cantidfades adeudadas a la comunidad de propietarios por gastos comunes.
Si una vivienda se vende o sale a subasta el 15.6.2020 y el propietario adeuda cuotas a la Comunidad desde Febrero de 2013 en adelante, el piso vendido responderá de la deuda por gastos comunes correspondiente a la anualidad corriente (desde enero de 2020 hasta junio de 2020), más la deuda de los tres años anteriores, es decir, lo que adeude por los años 2019, 2018 y 2017.
El nuevo propietario del piso que acaba de comprarlo el 15.06.2020, y que no era el deudor de esas cantidades, se verá en la obligación de abonar la deuda hasta 2017 inclusive si no quiere que el piso adquirido se embargue y ejecute por ese importe.
Más allá de dicha fecha, el piso vendido o subastado no responde, aunque sí el propietario antiguo deudor que podrá ser perseguido por la Comunidad para que le abone lo que le adeudaba desde el año 2013 hasta el año 2016.
Como la vivienda o local responde del pago de los gastos comunes durante ese tiempo, el nuevo propietario o el que se la haya adjudicado en subasta, aunque no era realmente el deudor ya que él no había contraído la deuda con la Comunidad, será en definitiva quien tenga que pagar los gastos comunes del antiguo propietario correspondiente a los del año corriente más los tres anteriores, porque en su defecto la Comunidad le embargará el piso por esas cantidades.
El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal, en su párrafo segundo, declara como crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios lo siguiente:
«Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3.º, 4.º y 5.º de dicho precepto, sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.»
Las deudas, dependiendo de quién sea el acreedor, tienen distintas categorías.
La ley no considera lo mismo, por ejemplo deberle al Estado, o a los trabajadores, que deberle al del taller de enfrente. Cuando alguien le debe a varias personas, hay que establecer qué créditos tienen preferencia sobre los otros, lo que a la larga determinará que quien tenga un crédito preferente cobrará antes que los otros. En este ejemplo, la deuda a favor del Estado tiene preferencia frente a la del taller.
La preferencia de los créditos viene recogida en el artículo 1923 del Código Civil (CC).
Pues bien, el citado artículo 9.1 e) LPH en relación con el artículo 1.923 Código Civil dice que se considerará crédito preferente a favor de la Comunidad de propietarios la cantidad de la anualidad corriente y los tres años anteriores que se le deban por gastos comunes. Y tendrá preferencia frente a cualquier otra deuda, con excepción de los salarios de los trabajadores de los últimos 30 días, las deudas del Estado y la de los aseguradores (por los dos años del seguro). Salvo los anteriores créditos, la Comunidad de propietarios tendrá preferencia sobre los créditos hipotecarios y sobre cualquier otro crédito aunque estuviese anotado con anterioridad el embargo en el Registro de la Propiedad.
«Nos recuerda la Sentencia del T.S. de 15 de Enero de 1.997 que » la afección real establecida en el artículo 9.5 de la Ley de Propiedad Horizontal es un gravamen preferente; sobre ella no pueden prevalecer ni los derechos reales, ni ningún derecho de crédito. Inscrito en el régimen de propiedad horizontal, consta ya suficientemente, aunque con cierta indeterminación la carga de tal afección real preferente, que forma parte del contorno ordinario del ámbito de poder en que consiste el dominio de cada piso.. (se trata) de una verdadera afección real del piso o local en garantía del pago de las cuotas por gastos comunes, que opera con alcance erga omnes, esto es, cualquiera que sea el titular del inmueble y las cargas sobre él constituidas«.
Ahora bien, ello no obsta para que cuando la demanda interpuesta en sede de juicio ordinario- como es el caso- no sólo se pretenda una declaración judicial sobre la existencia, cuantía y exigibilidad de la deuda declarada, sino además, la declaración que dicho crédito goza de la afección real a que se refiere el citado artículo 9 de L.P.H . es obvio -a juicio de la Sala- que en este aspecto la relación jurídico procesal, se está entablando contra los titulares de las cargas anteriores o, ya registradas, al tiempo de la interposición de la demanda, que se verán postergadas si efectivamente recae la declaración pedida, por lo que en consecuencia, también, contra estos titulares, deberá dirigirse la reclamación formulada.
En este sentido, puede citarse la A.P. de Málaga de 6-9-99 o la Resolución de la DGRN de 15-1-97″. En el mismo sentido la Resolución de la DGRN de 10-8-06, por lo que el motivo se desestima.»
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¿Y si el actual propietario de la vivienda, que le fue adjudicada mediante subasta, no registra el inmueble en el Registro de la Propiedad, también responde de las deudas anteriores a la Comunidad? ¿Y ello aunque la Comunidad de propietarios no haya podido acceder al Decreto judicial de adjudicaciòn como consecuencia de la protección que despliega la LOPD?
Gracias
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