Criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca

Explicamos el criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca a favor de los consumidores que mantiene el Tribunal Supremo.

El criterio actual sobre devolución de los gastos de hipoteca viene marcado por distintas sentencias dictada por el Tribunal Supremo, entre las que destacamos las dictadas por la Sala Pleno en fechas 23 de enero de 2019 y la de 26.10.2020, aunque posteriormente hay otras más recientes que siguen manteniendo el mismo criterio.

La devolución de los gastos de hipoteca a favor de los consumidores viene siendo interpretado de la siguiente manera:

Lo primero es que se declare abusiva la cláusula relacionada con los gastos del préstamo hipotecario que atribuye el pago en exclusiva al prestatario/consumidor.

Sobre la abusividad de ese tipo de cláusulas, el Tribunal Supremo tiene declarado en las sentencias de Pleno 44/2019, 46/2019, 47/2019, 48/2019 y 49/2019 lo siguiente:

«si no existiera la cláusula controvertida, el consumidor no tendría que pagar todos los gastos e impuestos de la operación, puesto que en virtud de las disposiciones de Derecho español aplicables (Arancel de los notarios, Arancel de los Registradores, Código Civil, etc.) no le corresponde al prestatario en todo caso el abono de la totalidad de tales gastos y tributos, por lo que la introducción de dicha estipulación implica un desequilibrio importante entre los derechos y las obligaciones de las partes en el contrato, que determina su abusividad. Máxime teniendo en cuenta la naturaleza del servicio objeto del contrato, que es la financiación de la adquisición de un bien de primera necesidad como es la vivienda habitual».

¿Qué plazo de prescripción tiene el consumidor para reclamar los gastos del préstamo hipotecario?

El Tribunal Supremo ha dictado sentencia de fecha 14 de junio de 2024 por la que fija doctrina sobre el cómputo del plazo de prescripción de 5 años para reclamar la restitución de los gastos hipotecarios.

A diferencia de que la declaración de nulidad por abusiva de la cláusula gastos de las hipotecas es una acción imprescriptible, la reclamación de los gastos hipotecarios abonados al Banco tiene un plazo de prescripción de 5 años previsto en el artículo 1964.2 del Código Civil.

Ahora bien, ¿desde cuándo ha de contarse el plazo de 5 años para reclamr los gastos hipotecarios?

Sentencia del Tribunal Supremo (Pleno) de fecha 14 de junio de 2024

El Tribunal supremo ha fijado doctrina en el sentido de afirmar que el plazo de prescripción de 5 años para interesar el reintegro de los gastos hipotecrios se contará de la siguiente forma:

«En consecuencia, salvo en aquellos casos en que la entidad prestamista pruebe que, en el marco de sus relaciones contractuales, ese concreto consumidor pudo conocer en una fecha anterior que esa estipulación (cláusula de gastos) era abusiva, el día inicial del plazo de prescripción de la acción de restitución de gastos hipotecarios indebidamente pagados por un consumidor será el de la firmeza de la sentencia que declara la nulidad de la cláusula que obligaba a tales pagos.»

¿Qué gastos de la hipoteca tiene que devolver el Banco prestamista?

Las consecuencias prácticas de declarar abusiva la cláusula «gastos» de la hipoteca son las siguientes:

Gastos Notaría (50%)

Respecto de los gastos de notaría, en el caso del préstamo hipotecario, deberán ser abonados por mitad por ambas partes (50%), criterio que vale tanto para la escritura de otorgamiento como para la de modificación del préstamo hipotecario.

En cuanto a la escritura de cancelación de la hipoteca, como el interesado en la liberación del gravamen es el prestatario, a él le corresponde este gasto.

Y por lo que respecta a las copias de las distintas escrituras notariales relacionadas con el préstamo hipotecario, deberá abonarlas quien las solicite, en tanto que la solicitud determina su interés.

Gastos Registro de la Propiedad (100%)

En lo que se refiere a los gastos del Registro de la Propiedad, el arancel de los Registradores de la Propiedad atribuye el gasto a quien a cuyo favor se inscriba o anote el derecho. Como la garantía hipotecaria se inscribe a favor prestamista, será el Banco al que corresponda el pago de los gastos que ocasione la inscripción del contrato de préstamo hipotecario (100%). Mientras que como la inscripción de la escritura de cancelación libera el gravamen y, por tanto, se inscribe en favor del prestatario, a él le corresponde este gasto.

Gastos Gestoría (100%)

Respecto de los gastos de gestoría, con anterioridad a la Ley 5/2019 no había ninguna norma legal que atribuyera su pago a ninguna de las partes. En consecuencia, en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, a partir de la sentencia 555/2020, de 26 de octubre, establecimos que su pago debe atribuirse íntegramente al Banco prestamista.

Gastos Tasación (100%)

Por último, en lo que respecta a los gastos de tasación , la legislación anterior a la Ley 5/2019 tampoco contenía previsión al respecto, por lo que, también en aplicación de la jurisprudencia del TJUE, la sentencia de Pleno 35/2021, de 27 de enero, estableció que su pago correspondía al Banco prestamista.

Conclusión

Una vez que se declare nula por abusiva la cláusula de los gastos de la hipoteca, le corresponderá a cada parte el pago de los siguientes conceptos:

GASTOS QUE SON A CARGO DEL CLIENTE CONSUMIDOR:

1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.

2.- El 100% del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

GASTOS A CARGO DEL BANCO PRESTAMISTA:

1.- El 50% de los gastos de NOTARÍA.

2.- El 100% de los gastos de GESTORÍA.

3.- El 100% de los gastos del REGISTRO DE LA PROPIEDAD.

4.- El 100% de los gastos de TASACIÓN.

Para leer más sobre estas cuestiones y sentencias recientes  PINCHAD en este enlace: » Reclamar la devolución de las cantidades abonadas por los gastos de hipoteca«.