Tratamos con este artículo de explicar cual será la cuantía del procedimiento de desahucio por precario que habrá de fijarse en la demandaque se presente en el Juzgado.
Antes de nada recordamos un par de conceptos:
Por precario se entiende, de acuerdo con la jurisprudencia, la tenencia o disfrute de cosa ajena, sin pago de renta o merced, ni razón de derecho distinta de la mera liberalidad o tolerancia del propietario o poseedor, de cuya voluntad depende poner término a dicha tenencia.
EJEMPLOS:
1) Los padres consienten que su hijo y su nuera vivan en un piso, del que aquellos son propietarios, sin pagar renta ni tener contrato de arrendamiento.
2) Un heredero reside en una vivienda que pertenece a todos los herederos sin contrato ni título de ocupación y sin pagar renta o cantidad alguna al resto de herederos.
El juicio de desahucio es el procedimiento judicial previsto para que el poseedor real de la cosa (dueño, usufructuario, etc.) pueda recuperarla del aquel que viene disfrutando la cosa sin título que justifique dicho uso y sin pagar renta o merced alguna.
Cuando se interpone una demanda de desahucio por precario, la ley exige que el demandante señale en dicho escrito el importe de la cuantía del procedimiento.
El artículo 253 de la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC) dispone:
«1.- El actor expresará justificadamente en su escrito inicial la cuantía de la demanda. Dicha cuantía se calculará, en todo caso, conforme a las reglas de los artículos anteriores…
2.- La cuantía de la demanda deberá ser expresada con claridad y precisión….»
Como veis es obligatorio señalar en la demanda la cuantía del procedimiento.
Cuando un procedimiento judicial se sigue en función de la cuantía (no de la materia), esta cuantía es la que determina la clase de procedimiento que se va a seguir:
JUICIO VERBAL cuando no se supera la cuantía de 6.000 euros.
JUICIO ORDINARIO cuando se superan los 6.000 euros.
1.- El juicio de desahucio por precario es por razón de la materia.
2.- Ello significa que con independencia de la cuantía que se señale en la demanda ( cuyo requisito es obligatorio), este procedimiento se ventilará siempre por los trámites del Juicio Verbal.
3.- No obstante, como hay que señalar la cuantía del procedimiento de desahucio por precario, ésta vendrá determinada por el valor del bien que se pretende recuperar.
El artículo 251, regla 2ª de la Ley de Enjuiciamiento Civil:
» 2.ª Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.
Para este cálculo podrá servirse el actor de cualesquiera valoraciones oficiales de los bienes litigiosos, si no es posible determinar el valor por otros medios, sin que se pueda atribuir a los inmuebles un valor inferior al que conste en el catastro.»
En atención al anterior precepto, la cuantía que hay que señalar en la demanda será la del valor del bien, siendo práctica habitual que se fije el importe del valor que en el recibo del IBI se haya dado al citado inmueble (valor catastral).
Si la ocupación por parte del precarista causa un perjuicio al propietario por la falta de disposición del inmueble o de la posibilidad de alquilarlo, se le podrá reclamar la cantidad que proceda en concepto de daños y perjuicios por su ilegítima ocupación.
Es conveniente para que el propietario pueda pedir la indemnización económica por imposibilidad de disponer del inmueble que se efectúe previamente un requerimiento de desalojo con eficacia coactiva.
La mayoría de los Tribunales considera que la acción de reclamación de daños y perjuicios no puede acumularse junto a la acción de desahucio por precario, toda vez que esta última por razón de la materia se ventila por juicio verbal, y la de petición de indemnización por razón de la cuantía.
«Por último en relación a la cuantía del procedimiento, partiendo que el juicio de desahucio por precario se sigue por razón de la materia, lo cual supone que con independencia de la cuantía que se señale en la demanda (cuyo requisito es obligatorio, ex artículo 253 LEC ), este procedimiento se ventilará siempre por los trámites del juicio verbal.
Así, el art. 250.1.2ª LEC señala que se decidirán por el juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía , las demandas que pretendan la recuperación de la plena posesión de una finca rústica o urbana, cedida en precario, por el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer dicha finca.
De tal modo, la cuantía no afecta al tipo de juicio, dado que siempre seguirá los trámites del juicio verbal.
Y como la tramitación del juicio en primera instancia se ha seguido conforme a lo prevenido legalmente, la cuantía inicialmente fijada por la actora es irrelevante a los efectos de la elección del procedimiento, que si bien fue discutida por la parte demandada, nada se resolvió al efecto por el Juzgado en la vista del juicio verbal (253.3 LEC).
Aun así las cosas, tratándose de un procedimiento de desahucio por precario, ésta vendrá determinada por el valor del bien inmueble cuya posesión se pretende recuperar; conforme al art. 251, regla 2ª LEC «Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase».
La sentencia no contiene, así pues, pronunciamiento alguno que sea desfavorable para la parte apelante sobre este particular, con lo que carece la parte demandada de derecho a recurrir una sentencia que, en lo que a este concreto aspecto procesal se refiere, en nada le perjudica (artículo 448 y 456 de la LEC).
Caso distinto es para la determinación del importe de las costas, que en caso de desacuerdo de las reclamadas, es ese momento procesal cuando puede impugnarse la cuantía, por tanto donde se resolverá la cuestión en su caso será en la fase de tasación de costas. Por ello, el motivo del recurso, no puede prosperar, dado que no es este el momento procesal para resolverlo.»
Como habéis leído en la sentencia que hemos citado se extraen dos cuestiones:
1ª.- La cuantía que ha de señalarse en la demanda no afecta al tipo de juicio que se sigue en los desahucios por precario, pues siempre se ventilará por los trámites del juicio verbal.
2ª.- Ahora bien, la cuantía que se señale en la demanda sí va a influir para la determinación del importe de las costas del procedimiento, por lo que en caso de desacuerdo con las reclamadas, deberá impugnarse la cuantía y resolverse la cuestión en la fase de tasación de costas .
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¿Ha de entenderse que cuando el desahucio por precario es entre coherederos la cuantía del procedimiento no ha de ser el valor del bien a recuperar sino la parte proporcional de éste ya que el coheredero demandado también tiene derecho a utilizar el bien aunque, efectivamente, no sea de forma exclusiva?
¿Ha de entenderse que la cuantía del procedimiento por desahucio por precario entre coherederos no ha de ser el valor del bien a recuperar sino la parte proporcional de éste ya que el coheredero demandado también tiene derecho a utilizar el mismo aunque, efectivamente, no sea de forma exclusiva?