La distribución de los gastos generales de la Comunidad de propietarios ha de efectuarse, en principio, conforme a la cuota de participación fijada en el título constitutivo.
El sentido de la Ley de Propiedad Horizontal /LPH) establece como regla general que cada propietario contribuirá a dichos gastos de acuerdo a la cuota de participación que figure asignada al piso o local adquirido en el título constitutivo.
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e) Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.»
Excepción a la contribución de los gastos conforme a la cuota de participación
El anterior precepto, como acabamos de ver, establece como regla general que la contribución a los gastos de la comunidad se efectuará en función de la cuota de participación, pero dicho precepto también dice, que esa contribución también podrá determinarse con arreglo a «lo especialmente establecido«.
Esto significa en palabras del Tribunal Supremo, sentencia de 14 de diciembre de 2005, que:
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«… el sistema de distribución de los gastos generales que, en principio, ha de tener por base la cuota de participación fijada en el título de constitución en régimen de propiedad horizontal, puede ser modificado por medio de los Estatutos, en los que cabe establecer un régimen de participación distinto o incluso consignar ciertas exclusiones en favor de determinados elementos privativos (pisos o locales) del edificio…»
Es decir, si los estatutos de la comunidad han modificado el régimen de participación de cada propietarios en los gastos generales, ya no será aplicable el que figure en el título constitutivo sino el acordado por unanimidad por todos los propietarios.
Dicho acuerdo de modificación de los estatutos en este sentido, debe aprobarse por unanimidad e inscribirse en el Registro de la Propiedad para que los futuros compradores de pisos o locales conozcan su contenido.
¿Puede exigir el propietario volver a contribuir conforme a su cuota de participación?
Si la cuota de participación en los gastos no se ha modificado en los estatutos con los requisitos legales, los propietarios podrán exigir que la comunidad vuelva a distribuir los gastos conforme a la cuota de participación recogida en el título constitutivo.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sección 1ª), de fecha 11.03.2020
Esta sentencia dictada por el Tribunal Supremo trata sobre la nulidad del acuerdo de la Comunidad de propietarios que negaba la solicitud de un vecino de que se le aplicase lacuota de participación asignada en el título constitutivo a su propiedad para contribuir al sostenimiento de los gastos generales.
«Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley.
Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente.
No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De este modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello».
En resumidas cuentas, la comunidad puede cambiar el coeficiente de participación en los gastos generales respecto del que figura asignado a cada elemento privativo en el título constitutivo, pero para ello, se requiere un acuerdo de la Junta que se apruebe por unanimidad y se inscriba en el Reghistro de la Propiedad.
Si no reúne dicho acuerdo los requisitos exigidos por la jurisprudencia para modificar los estatutos, cualquier propietario puede exigir el retorno al sistema de pagar con arreglo a la cuota de participación del título constitutivo.
¿Se puede alegar la doctrina de los actos propios para no retornar al sistema anterior?
Respecto de la doctrina de los actos propios en materia de propiedad horizontal, tiene declarado el Tribunal Supremo que:
«La forma de contribución a los gastos comunes es según la cuota de participación fijada en el Título o a lo que especialmente se haya establecido, por lo que, en principio, todos los comuneros deben aportar conforme a su coeficiente, el cual a veces no coincide con su cuota de propiedad, pues caben reglas especiales para los gastos, que es precisamente «lo especialmente establecido» mencionado en el precepto y que, aunque sea la Junta de Propietarios quién establezca un sistema singular para pagar determinadas partidas por concepto de gastos o mantenimiento, ello supone una modificación estatutaria contraria a la ley, susceptible de ser impugnada judicialmente para lograr la anulación del acuerdo, sin que la tolerancia de cuentas o presupuestos en Juntas anteriores con un sistema de reparto diferente al que correspondía , en base a lo que especialmente se haya establecido en los Estatutos, sea suficiente aceptación de hecho para evitar la impugnación de un acuerdo similar adoptado en una Junta posterior«
Conclusiones
1ª.- Un acuerdo comunitario donde se fije unas cuotas diferentes a las contenidas en el título constitutivo de propiedad horizontal requiere que la inserción de la propuesta de modificación del título aparezca como punto del orden del día, se discuta, se apruebe por unanimidad y se inscriba en el Registro de la Propiedad para que pueda a vincular a futuros adquirentes de viviendas o locales.
2ª.- Si no se cumplen con dichas exigencias legales cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Buenas noches, quería hacerle una consulta.
He comprado un sótano de un edificio de unos 266 m2 con una cuota del 26%.
Luego hay un local con entreplanta de 300 m2 que tiene un cuota del 14% y 21 oficinas de entre 25-35m2 con cuotas desde 2-3,50%.
El sótano tiene un valor real aproximado de 60mil euros y cada oficina tendrá un valor parecido a todo el sótano.
Se entiende que en la constitución de la propiedad horizontal esas cuotas son erróneas? Es que esas cuotas se corresponderían en tal caso con los coeficientes de propiedad, pero he leido que las cuotas de participación también tienen en cuenta el valor de la propiedad. En este caso parece que el propietario/promotor único ha puesto la misma cuota que coeficiente. Se podría reclamar de alguna forma?
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Me encantan los artículos que cuelgan, redactados de una forma sencilla, ilustrativo.
Muy bien, sigan así! Excelente.