Cuando el pago de los gastos generales se hace de forma distinta al porcentaje que cada piso o local tiene fijado como cuota de participación en el título constitutivo, se podrá solicitar el retorno al sistema de reparto primitivo.
La cuestión que se plantea con este artículo tiene bastante trascendencia y en la práctica ocurre con cierta frecuencia. Con un ejemplo creo que situaremos mas fácilmente el problema que planteamos:
EJEMPLO:
a) Una Comunidad de propietarios desde hace bastantes años viene aplicando un sistema de reparto de los gastos comunes distinto al que viene recogido en el Título constitutivo o en los Estatutos.
b) El motivo de dicho cambio se desconoce, si bien durante todos estos años ha existido un consentimiento tácito (tal vez por desconocimiento) de todos los propietarios en contribuir a los gastos comunes de manera distinta al sistema de coeficientes que venía establecido en el Título constitutivo o a lo acordado en los Estatutos.
c) En concreto, en este ejemplo, aunque cada piso tiene un coeficiente de participación distinto según su superficie, desde hace años todos pagan igual importe por los gastos comunes de mantenimiento.
d) Con el tiempo, un grupo de propietarios se da cuenta de que está pagando como contribución a esos gastos de la Comunidad más cantidad de la que le correspondería si se aplicara la cuota de participación que su piso tiene fijada en el título constitutivo o en los estatutos, y quiere volver al sistema originario.
Podríamos pensar que no se podría retornar al sistema primitivo («cada propietario que pague en función de su cuota de participación que conste en el Título constitutivo o en los Estatutos»), puesto que ha existido un consentimiento tácito por todos los propietarios durante bastantes años en utilizar un sistema de reparto de gastos distinto (actos propios), y que por tanto, como dice el refrán «la costumbre hace ley».
Además, los que no quieran volver al sistema primitivo, podrán alegar que para retornar al sistema de cuotas de participación que figuraba en el Título o a lo establecido en los estatutos, se requerirá un acuerdo de la Junta de propietarios adoptado por unanimidad en virtud de lo dispuesto en el actual artículo 17.6 LPH.
Cuando las cuotas de participación son distintas al Título constitutivo o «a lo establecido en los estatutos» y se plantea volver al sistema primitivo, el Tribunal supremo se ha pronunciado en algunas ocasiones, entre otras en sentencias de fechas 11 de marzo de 2020 o la de 6 febrero de 2014, en la que nos viene a decir lo siguiente:
» El interés casacional de la cuestión suscitada va incluso más allá de las cuestiones que se plantean en las sentencias que se citan y de si la situación de hecho creada ha perdurado durante más o menos tiempo, pues supone la necesidad de resolver sobre si es o no posible la modificación tácita del título constitutivo como refiere la sentencia recurrida por el transcurso de determinado tiempo tras una modificación del mismo que no ha respectado los requisitos legales.
Es cierto que los propietarios, en un momento concreto, pueden aceptar -por determinadas razones- que la participación en los gastos comunes se produzca de modo distinto al establecido en el título constitutivo, al margen de los cauces previstos en la ley. Pero un acuerdo de modificación del título constitutivo requiere la inserción de la propuesta de modificación como punto del orden del día, la oportuna discusión sobre ello y la concurrencia de unanimidad para dicha modificación, que habría de llevarse al registro de la propiedad para que pudiera vincular a terceros que pasen a formar parte de la comunidad con posterioridad al acuerdo, como ocurre con la recurrente. No es esta la situación que se da en el caso ya que no existe ese acuerdo que concretamente establezca, con cumplimiento de las exigencias legales, las nuevas cuotas de participación. De ese modo, en todo momento cualquiera de los propietarios puede exigir que se le aplique el porcentaje de participación previsto en el título para la distribución de los gastos sin que la comunidad pueda negarse a ello.
En consecuencia el motivo ha de ser estimado».
1.- Considero que si a pesar del coeficiente de participación que conste en el Título constitutivo o en los estatutos, la Comunidad acordó en su día por unanimidad cambiar el sistema de contribución por otro distinto, regiría el principio de «autonomía de la voluntad» (art. 1255 Código civil) y por tanto, para cambiar nuevamente el actual sistema se necesitaría nuevamente de la unanimidad.
2.- Si el sistema actual de contribución a los gastos comunes es distinto al que figura en el Titulo Constitutivo o a lo que figure en los estatutos, y dicho cambio se debió a una práctica tolerada sin acuerdo unánime de los propietarios, se podría volver al sistema primitivo sin necesidad de unanimidad
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Una pregunta al respecto. Pero si la comunidad ha acordado en JUNTA GENERAL de forma únanime la modificación de las cuotas a partes iguales en vez de por coeficiente de escritura??..
Gracias
Se entiende, que la unanimidad se ha roto, cuando haya un propietario nuevo? O sea que cuando haya un propietario, que no era parte del acuerdo de cambiar la distribucion, se puede volver a lo estipulado en el Titulo Constitutivo sin el requisito de unanimidad?