La dación en pago y el Código de buenas prácticas bancarias

La dación en pago y el Código de buenas prácticas bancarias

Atendiendo a la situación  que lleva atravesando España desde el año 2008, hemos escuchado mucho la palabra, dación en pago.El problema de los desahucios a consecuencia principalmente de ejecuciones hipotecarias ha hecho que el Gobierno haya ido tomando medidas al respecto, que en cualquier caso y en vista de los acontecimientos han sido del todo infructuosas y desacertadas.

IMPORTANTE: Ver modificación Ley 1/2013 de 14 de Mayo. 

En principio, se aprobó el llamado Código de Buenas Prácticas Bancarias,  que una familia con dificultades económicas pueda cancelar su hipoteca cediendo su casa al banco, siempre que se cumplan ciertas condiciones. Este Código vino presentado en Real Decreto-ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos.

Ya en el 2013, hemos visto la ineficiacia y poca utilidad de estas medidas, en cualquier caso, creemos importante anlizar su contenido para poder entender los pasos que se han ido tomando con posterioridad tanto por el mismo Gobierno como por las plataformas sociales, en especial por la PAH, la Plataforma de afectados por la Hipoteca.

¿Qué debemos saber sobre este Código?

• Fue publicado en el BOE ( Boletín Oficial del Estado) , el 10 de Marzo de 2012.
• Estas medidas se adoptan sin deteriorar los elementos fundamentales de la garantía hipotecaria.
• La mayoría de las medidas serán de aplicación a quienes se encuentren situados en el denominado umbral de exclusión.
• A este Código de buenas prácticas podrán adherirse voluntariamente las entidades de crédito y demás entidades que, de manera profesional, realizan la actividad de concesión de préstamos o créditos hipotecarios.
• Habrá un seguimiento para que estas entidades una vez aceptado el Código de buenas prácticas lo cumplan por una comisión de control integrada por representantes del Ministerio de Economía y Competitividad, Banco de España, Comisión Nacional del Mercado de Valores y Asociación Hipotecaria Española.
• Hay que tener en cuenta que la opción de la dación en pago es la última posible, de manera previa se intenta  hacer una restructuración de la deuda o una quita. (La definición económica de quita apunta a una rebaja de la cuantía de una deuda, para facilitar su pago, convenida por acreedor y deudor. Es decir, una rebaja convenida bilateralmente en la cantidad adeudada, para facilitar el pago de al menos una parte de la misma.)

¿Qué requisitos se deben cumplir para solicitar la aplicación del Convenio?

Las medidas previstas en este real decreto-ley de 6/2012 de 9 de Marzo, se aplicarán a los contratos de préstamo o crédito garantizados con hipoteca inmobiliaria cuyo deudor se encuentre situado en el “umbral de exclusión” y que estén vigentes a la fecha de su entrada en vigor.

Se considerarán situados en el “umbral de exclusión” aquellos deudores de un préstamo  hipotecario sobre su vivienda habitual, cuando cumplan los requisitos siguientes:

• Que todos los miembros de la unidad familiar carezcan de rentas derivadas del trabajo o de actividades económicas. (Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos con independencia de su edad que residan en la vivienda)
• Que la cuota mensual de hipoteca a pagar sea superior al 60% de los ingresos netos que perciba la unidad familiar.
• Que la unidad familiar no disponga de otros bienes o derechos patrimoniales suficientes con los que hacer frente a la deuda.
• Que este préstamo hipotecario sea sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
• Que se trate de un crédito o préstamo que carezca de otros avales. O en el caso de existir avales, deberán cumplir también los puntos 1), 2) y 3).
• Se aplicará este Código a las hipotecas para la compra de vivienda cuyo precio no exceda los siguientes valores:

1. 1. para municipios de más de 1 mill. de habitantes: 200.000€
   2. para municipios de entre 500.001 y 1 mill. de habitantes: 180.000€
   3. para municipios de entre 100.001 y 500.000 habitantes: 150.000€
   4. para municipios de hasta 100.000 habitantes: 120.000€

¿Si cumplo los requisitos se procede a la dación en pago?

La respuesta es no. La opción de la dación en pago es la última de las soluciones que el Banco va a adoptar. Así, el procedimiento a seguir sería el siguiente:

1.-Se intentará reestructurar la deuda hipotecaria, mediante la aplicación de estas tres medidas a la vez, y carencia del pago de capital durante 4 años en el que solo se pagarán intereses, ampliación de la hipoteca hasta 40 años, a contar desde que se firmó la hipoteca y rebaja del tipo de interés a el Euribor más el 25% durante los cuatro años de carencia.

Si puede seguir pagando con estas nuevas condiciones, usted seguirá pagando su hipoteca.

Para el caso, de que aún con estos ajustes no se pueda hacer cargo de los pagos, las entidades podrán ( no están obligadas) ofrecer a los deudores una quita sobre el conjunto de su deuda. Se aplicarán varias fórmulas:

• Reducción del 25% del capital.
• Calcular quitas personalizadas que serán mayores en cuanto mayor sea la diferencia entre la cantidad ya devuelta a la entidad y la cantidad ya pagada en concepto de principal. Es decir, supuestos en los que los tipos de interés sean altos.
• Fórmulas que hacen una quita mayor para aquellos hipotecados con entidades que prestaron más dinero en relación al valor real de la vivienda. Por ejemplo cuando se dio un valor superior al 80% de tasación.

Si la entidad acepta la quita y puede hacerse cargo de la deuda una vez practicada la misma, se seguirá pagando la hipoteca con las nuevas condiciones.

2.-Si finalmente ninguna de las dos medidas anteriores logra conseguir que los deudores puedan seguir pagando las cuotas, éstos podrán solicitar, y las entidades deberán aceptar, la dación en pago  como medio liberatorio definitivo de la deuda. En este último supuesto, las familias podrán permanecer en su vivienda durante de un plazo de dos años abonando una renta como alquiler del 3% del capital pendiente de amortización.

¿Qué pasa si se ha producido el lanzamiento antes de la entrada en vigor del Código?

Las personas que hubieran sido objeto de una resolución judicial de lanzamiento de su vivienda habitual como consecuencia de procesos judiciales o extrajudiciales de ejecución hipotecaria, con posterioridad al 1 de enero de 2012, podrán ser beneficiarias de las ayudas a los inquilinos, en los términos establecidos en los artículos 38 y 39 del Real Decreto 2066/2008,de 12 de diciembre, por el que se regula el Plan de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012.

A estos efectos, la solicitud de la ayuda deberá presentarse en un plazo no superior a seis meses desde que se produjo el lanzamiento.

Asimismo, las personas mencionadas en el párrafo anterior tendrán la consideración de colectivo con derecho a protección preferente para el acceso a las ayudas a los inquilinos.

En cualquier caso, y en vista de la poca acogida que ha tenido esta opción, os recomendamos seguir leyendo sobre las siguientes actuaciones que se han ido dando sobre esta cuestión tanto por el Gobierno, entidades bancarias como plataformas sociales que han dado lugar a que el debate siga abierto en tanto que el problema sigue y cada vez lo sufren más familias españolas.