Daños debidos a reparaciones en elementos comunes

Daños debidos a reparaciones en elementos comunes que afecten a propietarios de viviendas o locales: ¿se puede reclamar por lucro cesante?

Vamos a exponer los criterios que sostienen algunas sentencias sobre la posibilidad de establecer una indemnización por daños debidos a reparaciones en elementos comunes que afectena a los titulares de pisos o locales integrados en la Comunidad de Propietarios.

Partimos, por tanto, de la existencia de reparaciones en elementos comunes que provocan algún perjuicio a los titulares de elementos privativos.

EJEMPLO: La bajante de los desagües de la Comunidad (elemento común) se rompe y provoca una inundación en un local de negocio (elemento privativo), produciéndole daños en el mobiliario y parte de la mercancía, lo que conlleva durante cierto tiempo al cierre del negocio que se ejerce en el local.

El articulo 10 LPH establece: » Tendrán caracter obligatorio,… las siguientes actuaciones: Los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento y cumplimiento del deber de conservación del inmueble y de sus servicios e instalaciones comunes, incluyendo en todo caso, las necesarias para satisfacer los requisitos básicos de seguridad, habitabilidad y accesibilidad universal, así como las condiciones de ornato y cualesquiera otras derivadas de la imposición, por parte de la Administración, del deber legal de conservación.»

Como veis por el ejemplo que acabamos de poner, y examinando cada caso en concreto, es muy importante que el el propietario del elemento privativo que pretende la reclamación de daños debidos a reparaciones en elementos comunes, acredite varias cuestiones para que su acción tenga éxito:

1.-  Que el daño tiene su origen en un elemento común.

2.- Acreditar cumplidamente el importe de los daños y perjuicios objetivos sufridos.

3.-  Si se pretende reclamar por lucro cesante (perjuicios por el cierre del local) deben ser igualmente acreditados.

Daños debidos a reparaciones en elementos comunes

–    LUCRO CESANTE:

• Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª), sentencia de 1.06.2015: » La siguiente cuestión es la determinación del lucro cesante durante ese tiempo. Para el propietario del local el beneficio diario medio es el de 854,86 euros, que matiza seguidamente ponderando los días entre semana de 421,66 euros y de 121,18 euros el sábado (tomando como referencia la semana justo anterior al cierre, semana del 7 al 13 de febrero). Después, saca una media de ambos resultados que da como resultado 698,26 euros, cantidad próxima a la determinada por la sentencia de instancia, 689,95 euros, ponderando la media de sábados y de un día ordinario -teniendo en cuenta la pericial demandada- .Como quiera que la parte demandada (comunidad de propietarios) se ha aquietado a esta cantidad, se acepta la cuantía mencionada, resultado la cantidad de 3.104,77 euros (689,95 x 4 + 344,97).»

• Audiencia Provincial de Valencia (Sección 7ª), sentencia de 24.04.2015: «Arrendamiento del local ocupado por UNA sociedad. En este punto discrepamos de la sentencia de instancia, dado que si bien es cierto que al reanundarse la relación arrendaticia, si realizamos un cómputo global, el arrendador percibirá las mismas mensualidades de renta, dicho pagos se realizaran en un mayor periodo temporal, por tanto, el actor, durante los meses indicados, en la realidad no percibirá renta alguna por el alquiler del local, lo que no se hubiese producido de no tener que ejecutarse las obras en los lementos comunes por la Comunidad. A lo cual debemos añadir que hemos estimado acreditado, por las manifestaciones de los testigos, que el actor no pudo conocer con antelación que las obras afectarían a su local. Todo ello nos lleva a estimar que concurren las mismas razones que han determinado la indemnización por el otro local, por lo que estimando el recurso y en parte la demanda, se condena a la demandada (Comunidad) a que pague al actor la suma de 2100.-€ como rentas dejadas de percibir y 178.- € por gastos.»

• Audiencia Provincial de Asturias, Oviedo (Sección 6ª), sentencia de 12.03.2012: » Era la demandada (Comunidad) la que conociendo el indudable daño que para la actora derivaba del cierre obligado de su establecimiento a consecuencia de las obras, debió procurar minimizar esa incidencia negativa, diligencia esta que omitió, dado que en ultima instancia debido al retraso en acometer las obras ordenadas por la Autoridad, ésta, meses después de la sentencia que imponía su ejecución,- concretamente el dos de junio de 2008-, le apercibió de ejecución subsidiaria directa a cargo y cuenta de la misma, y posteriormente el 7 de octubre, inicio tal ejecución, viéndose la demandada a partir de esta ultima Resolución y para evitar esta actuación directa de la Administración, debido al plazo perentorio otorgado, a acometerlas finalmente sin procurar esa coincidencia de las mismas con el periodo habitual de cierre de la actora. En cualquier caso el daño es directa consecuencia de un deficiente estado de un elemento común, cuya reparación, cualquiera que sea su causa, al margen por ello del cumplimiento de la normativa reglamentaria, es obligación de la Comunidas Propietarios demandada, de donde deriva, de acuerdo con la doctrina recogida en el fundamento de derecho tercero de esta resolución, su imputación de responsabilidad en los daños objeto de reclamación y por ello la procedencia de estimar la pretensión indemnizatoria en la cuantía postulada en forma subsidiaria en la demanda.»