Hoy tratamos el tema de la posibilidad de solicitar indemnización de daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los copropietarios en contra de la decisión del resto.
Ejemplo de uso exclusivo de la cosa común:
Varios coherederos se han adjudicado el piso de los padres en proindiviso pero uno de los hijos ocupa el piso en exclusiva. El resto de los coherederos en un momento determinado lo requieren para que abandone el piso y éste se niega.
Pues bien, en el anterior ejemplo, si el resto de comuneros (coherederos en este caso) quieren desalojar al hermano tendrían que interponer un procedimiento de desahucio por precario. Os aconsejamos que leais nuestro artículo «desahucio por precario del coheredero» donde explicamos más detenidamente esta acción.
¿Cabe la indemnización de daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común por uno de los comuneros en contra del resto?
Sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid (Sección 14ª) de fecha 4.05.2012:
En esta sentencia se analizó esta cuestión en un asunto entre coherederos y concluye que el uso exclusivo por parte de uno de los coherederos conlleva la correspondiente indemnización de daños y perjuicios a favor del resto.
Los RAZONAMIENTOS de esta sentencia, a modo de resumen, son los siguientes:
» la facultad establecida en el art. 394 Código Civil de servirse todos los condueños de la cosa común conforme a su destino, no puede utilizarse en perjuicio de la comunidad o restantes comuneros, ni impedir a los copartícipes utilizarla según su derecho y el uso exclusivo de una vivienda por un copropietario, excluyendo a los demás, tiene relevancia económica pues tal utilización exclusiva y excluyente impide el uso conforme al art. 394 Código Civil, impide la aplicación de las reglas contenidas en el artículo 398 del mismo texto legal y la ejecución de los acuerdos sobre administración -el arrendamiento es acto de administración con salvedades que aquí no es preciso señalar- y mejor disfrute de la vivienda e impide obtener, en su caso, los frutos o rendimientos económicos de la misma.
Y ello ha de dar lugar a indemnizar a los copartícipes excluidos del uso (excluido está de hecho aquel con el que está enemistado quien usa y disfruta en exclusiva la vivienda) pero también al comunero o comuneros que por mayoría han decidido un acto de administración que lleva consigo un rendimiento económico y que se ve o se ven impedidos de llevarlo a cabo por el uso exclusivo de aquel otro comunero al que le obliga lo acordado o decidido por la mayoría.»
¿Desde cuándo se podrán reclamar los daños y perjuicios por el uso exclusivo de la cosa común?
Aunque no existe un criterio definido, consideramos que la indemnización procederá desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes.
Tribunal Supremo (Sala 1ª) en sentencia de 19.03.1996:
«…en realidad, hasta la fecha en que se recibe por los demandados la notificación fehaciente del acuerdo de los mayoritarios para que pusiesen el inmueble a disposición de la comunidad (…) hay una posesión exclusiva de los primeros que ha sido consentida y tolerada por los demandantes, aunque no una donación de los frutos o utilidades civiles que ello pudiera reportar, pues la donación no se presume.
Desde el (…), existe intimación clara y evidente de que cumplan la obligación de entrega de la cosa (art. 1100 Código Civil), lo que obliga al moroso a la indemnización de daños y perjuicios (art. 1101 Código Civil), comprensivos del daño emergente y lucro cesante (art. 1106). Para el primer período, es aceptable que la indemnización no sea otra cosa que la participación en los beneficios líquidos de la explotación del (…). Para el segundo período, son apreciables perjuicios en su auténtico sentido técnico-jurídico que deben indemnizarse.»
Audiencia Provincial de Burgos (Sección 3ª) en sentencia de 28.06.2013:
» La indemnización procede desde la fecha en que cualquiera de los copartícipes reclama que el uso exclusivo finalice o se compense económicamente a los demás por tal uso exclusivo, puesto que, si bien mientras tanto se entiende que existe consentimiento tácito en el uso exclusivo de la cosa común por parte de los demás condueños, a partir de tal reclamación el uso exclusivo pasa a ser no consentido e ilegítimo y susceptible de compensar o indemnizar a los restantes copartícipes».
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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¿Tengo derecho a pedir una cuota de alquiler a un copropietario por el uso exclusivo de una casa en proindiviso?