Dar cuenta de las obras en elementos privativos

El propietario de un piso o local deberá dar cuenta de las obras en elementos privativos a la Comunidad de propietarios según la Ley de Propiedad Horizontal.

Cuando el propietario de un elemento privativo (ya sea un piso o un local) perteneciente a una comunidad de propietarios quiere acometer una serie de obras que sólo afectan a ese elemento privativo (NO A LOS ELEMENTOS COMUNES) ha de partir del principio básico de que tiene plena libertad de modificar la parte privativa de su dominio o de hacer todo tipo de obras en el mismo, teniendo en cuenta que la Ley establece TRES tipos de restricciones:

1ª.-  Que dichas obras en elemento privativo NO MENOSCABEN o ALTEREN la seguridad o estructura del edificio, la de sus elementos comunes, ni tampoco su configuración o estado exterior.

2ª.-  Quie dichas obras no perjudiquen los derechos de otro propietario.

3ª.-  Previamente debe dar cuenta de las obras en elementos privativos a quien represente a la Comunidad de propietarios.

Hoy nos vamos a ocupar sobre el significado de la exigencia de «dar cuenta de las obras en elementos privativos«.

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) referido excusivamente a la realización de obras en elementos privativos,  establece: » El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad.»

La expresión utilizada por la Ley, «dar cuenta«, sólo se refiere a un mero aviso, cuyo incumplimiento por el propietario no lleva aparejada ninguna consecuencia jurídica. Este aviso que debe hacer el propietario no significa que requiera de permiso alguno para la ejecución de las obras, y por tanto tampoco requerirá que la Junta de propietarios le autorice su realización.

Lo que pretende la Ley con este aviso previo a la acometida de las obras, es que la Comunidad tenga conocimiento del alcance de las mismas, para poder vigilar y controlar que aquellas no sobrepasen los límites que impone el mencionado precepto.

Se trataría de una norma de buena convivencia vecinal pero no sancionatoria ni de fuerza vinculante, pues de haberlo querido así disponer la Ley lo hubiese hecho constar en el texto.

IMPORTANTE:  Si dichas obras en elementos privativos afectasen a elementos comunes o perjudicase los derechos de cualquier otro propietario del inmueble, entonces si requerirán de la autorización de la Junta de propietarios.

A modo de ejemplo para que veais la diferencia entre mero aviso o autorización, os señalo una sentencia dictada por la AP Las Palmas (Sección 4ª) de 16 enero de 2014 que establece que las obras realizadas en la terraza del propietario requerían la autorización de la Comunidad y no una mera comunicación, ya que al tratarse de un espacio abierto funciona como cubierta del edificio y en consecuencia es un elemento común:

» Por tanto, no basta con dar cuenta de tales obras previamente a la Comunidad, como establece el art. 7 LPH para las modificaciones de elementos privativos que no alteran la estructura general del edificio, ni su configuración o estado exteriores, sino que se trata, este segundo grupo de obras, de un supuesto en que la ley prohíbe al comunero realizar estas alteraciones al tratarse de una terraza descubierta que cumple la función de cubierta del edificio, con la consideración de elemento común a los efectos antes especificados, como ha tenido ocasión de declarar esta Sala en anteriores sentencias, de modo que deben declararse ilegales tales obras, no autorizadas por la Comunidad, y prohibidas por la ley, máxime cuando afectan al sistema de impermeabilización de la cubierta (habiéndola perforado), y al de recogida de aguas pluviales de un elemento común como es la cubierta, así como a la estructura del edificio como son los forjados, que también son elementos comunes».