Vamos a explicar las acciones judiciales por defectos o vicios ocultos de la cosa vendida, es decir, qué acciones tiene el comprador cuando aparecen defectos o vicios ocultos en la cosa que acaba de comprar.
Las diferentes acciones por defectos o vicios ocultos en un contrato de compraventa, van en consonancia con la gravedad del vicio o defecto que padezca la cosa vendida.
Cuando el defecto o vicio en la cosa, hace que lo que se haya entregado sea un objeto distinto al pactado que lo hace inhábil para que cumpla la finalidad para la que se adquirió, estamos frente a la Acción aliud pro alio («cosa distinta«).
Esta acción tiene su fundamento en los artículos 1101 y 1124 del Código Civil. El comprador perjudicado podrá solicitar el cumplimiento o la resolución del contrato de compraventa, con resarcimiento de daños y perjuicios.
Artículo 1124: » La facultad de resolver las obligaciones se entiende implícita en las recíprocas, para el caso de que uno de los obligados no cumpliere lo que le incumbe. El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.»
El plazo para ejercitar, por ejemplo, la acción de resolución de la compraventa por entrega de cosa distinta «aliud pro alio«, es el previsto en el artículo 1964 del Código Civil, que ha quedado establecido en 5 años, según la nueva redacción dada al precepto.
Esta acción está prevista en el artículo 1484 y siguientes del Código civil.
Esta es la acción que tiene el comprador frente al vendedor cuando la cosa objeto de la compraventa presenta defectos ocultos que la hacen impropia para el uso a que se la destina o si disminuyen de tal modo este uso, que de haberlos conocido el comprador, no la habría adquirido o habría pagado menos precio por ella.
Uno de los requisitos exigidos para entablar esta acción de saneamiento al amparo de lo dispuesto en el art. 1484 y siguientes del Código civil , es que el vicio sea oculto, es decir, que los defectos manifiestos no estuviera a la vista del comprador.
Si los defectos no están a la vista pero el comprador es un perito que por razón de su oficio o profesión debía fácilmente conocer la existencia de los defectos, no podrá ejercitarse esta acción.
Otro de los requisitos exigidos es que que el defecto ha de existir antes de la transmisión aunque aparezca con posterioridad.
Hay que añadir que el vendedor responde al comprador del saneamiento por los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida, aunque los ignorase. No obstante lo anteror, se podrá pactar en el contrato de compraventa que el vendedor no responda, siendo necesario en este caso que el vendedor no tenga conocmiento de los vicios o defectos ocultos.
Cuando los defectos o vicios ocultos de la cosa vendida, son importantes pero no tan importantes que consideren la entrega de cosa distinta, como pueden ser deterioros, defectos, imperfecciones y adulteraciones de la cosa, que no suponen un icumplimiento sustancial de la obligación de entrega, el comprador dentro de la acción general de saneamiento, puede optar en ejercitar:
Esta acción consiste en solicitar la rescisión del contrato con la devolución de los gastos que pagó y además, si el vendedor conocía los vivios o defectos ocultos y no los manifestó al comprador, podrá solicitar una indemnización por daños y perjuicios (artículo 1486 Código Civil).
Esta acción consiste en solicitar una rebaja proporcional del precio de la cosa, a juicio de peritos (artículo 1486 Código Civil).
Las acciones redhibitoria y quanti minoris están comprendidas dentro de las denominadas acciones edilicias.
El artículo 1486 Código Civil recoge ambas acciones: «… el comprador podrá optar entre desistir del contrato (redhibitoria), abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio (quanti minoris), a juicio de peritos.»
El plazo para ejercitar la acción redhibitoria o la acción quanti minoris es de 6 meses (plazo de caducidad), contados desde la entrega de la cosa vendida.
La acción redhibitoria no sólo se encuentra en la compraventa civil, sino también en la mercantil, si bien cuando se trata de compraventa mercantil, los plazos para ejercitar la acción redhibitoria son muy cortos.
La diferencia entre la acción «aliud pro alio» y la «redhibitoria» es difícil en la práctica.
Sin desconocer las dificultades que presenta distinguir en la realidad entre la prestación de objeto distinto (aliud pro alio) y los vicios de la cosa (redhibitoria), la jurisprudencia entiende que se está en presencia de entrega de cosa diversa o «aliud pro alio» cuando existe pleno incumplimiento por inhabilidad del objeto y consiguiente insatisfacción del comprador que le permite acudir a la protección dispensada en los arts. 1.101 y 1.124 del Código Civil (resolución del contrato).
«Estamos ante una compraventa en la que los objetos del contrato presentaban, según el demandante, vicios ocultos, por lo que la normativa aplicable es la de las acciones contempladas en el art. 1486 CC , que dice así: …» En los casos de los dos artículos anteriores, el comprador podrá optar entre desistir del contrato, abonándosele los gastos que pagó, o rebajar una cantidad proporcional del precio, a juicio de peritos.
Si el vendedor conocía los vicios o defectos ocultos de la cosa vendida y no los manifestó al comprador, tendrá éste la misma opción y además se le indemnizará de los daños y perjuicios, si optase por la rescisión».
En el citado precepto se contemplan tres clases de acciones.
En primer lugar, la propiamente redhibitoria, que es una acción de rescisión que permite «desistir» del contrato, e implica la resolución del mismo, con devolución del precio, con sus intereses, y del objeto comprado, con sus frutos.
La segunda la acción estimatoria o «quanti minoris», que mantiene la validez y vigencia del contrato, pero permite una rebaja del precio, rebaja de carácter objetivo, pues se fija por un perito.
Finalmente contempla en el párrafo segundo la acción de responsabilidad del vendedor por dolo (culpa in contrahendo), en la que, caso de optarse por la acción redhibitoria (que no es el presente caso), el comprador tiene derecho, además, a que se le indemnicen los daños y perjuicios.»
Para que un defecto merezca ser calificado como vicio oculto a efectos del saneamiento debe calificarse de grave como exige el art. 1484 Código Civil, pues debe ser de una magnitud tal que hubiera llevado al comprador a no adquirir la cosa de haberlo sabido.
Si esto es así, el ámbito reservado a los vicios redhibitorios será un delgado espacio comprendido entre los defectos graves (los leves serían irrelevantes o darían lugar a otras acciones distintas del saneamiento) y los defectos suficientemente graves como para convertir la prestación defectuosa en un aliud por alio.
La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, entre otras, en su sentencia de 22 de febrero de 2007 , ha mantenido a lo largo de una numerosa jurisprudencia que una cosa son las acciones redhibitorias por vicios ocultos, y otra la acción de resolución contractual por vicios de la cosa y por incumplimiento de las prestaciones, respectivamente (aliud pro alio).
Tales acciones no son incompatibles ni excluyentes entre sí, desde el momento en que si el vicio, defecto o gravamen oculto es de la suficiente entidad y trascendencia en el contrato de que se trate, la parte perjudicada podrá no sólo acudir a la acción especial redhibitoria, sometida a unos especiales y cortos plazos de caducidad, así como a unos concretos requisitos, sino que también tendrá a su favor las más amplias en su plazo de prescripción y de mayor alcance protector, acción de resolución contractual, que no pueden considerarse extinguidas por el hecho de que se regule por el legislador un supuesto concreto y especial en los citados artículos 1.483 y siguientes C.Civil para los casos de vicios y gravámenes ocultos, sino que subsistirán tales acciones de resolución siempre, se insiste, que el vicio, defecto o gravamen oculto sea de la suficiente entidad como para permitir la entrada en funcionamiento de estas acciones dirigidas a la protección de esos supuestos de mayor entidad, como son los casos de incumplimiento de las prestaciones esenciales del contrato, o entrega de un objeto distinto del pactado (aliud por alio), con unos vicios que lo hacen no apto para el cumplimiento de las finalidades perseguidas con la celebración del contrato.
En este mismo sentido la sentencia del Tribunal Supremo de fecha 27 de junio de 2019.
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Ver comentarios
Buenas tardes,
Un remolque fabricado en 1998, después de pasar por tres dueños, este ultimo cuando va ha pasar la itv en 2014, le dicen que las medidas no coinciden con la homologación y que no puede circular. Dicho remolque había pasado la itv favorablemente 10 veces. ¿Que responsabilidad tiene el fabricante sobre ese remolque? ¿Ha prescrito su responsabilidad?
Saludos y gracias
Para los efectos o vicios ocultos de la cosa vendida entre dos sociedades (pymes) si la parte compradora su actividad es la reventa de ese producto tiene los mismos derechos?
Sería competencia civil o mercantil?
Hola Juan,
La pregunta que planteas es compleja y habrá que estar al caso concreto, si bien, entiendo que la compra que estás haciendo es mercantil y la venta que haces, siendo una excepción al criterio general, también sería mercantil, ya que como indicas eres un intermediario cuya finalidad de compra es a su vez la de revender.
De cualquier forma, mi recomendación es que te pongas en contacto con un abogado mercantilista en Badalona-Barcelona, ya que la cuestión es compleja y los plazos por vicios son muy perentorios en el ámbito mercantil.
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
El pasado mes de mayo compremos una casa unifamiliar el pasado 15 de noviembre debido a las lluvias se nos derrumbó un muro supuestamente de contención de unas dimensiones de 18 metros de largo por casi 6 de alto.una vez derrumbado nos hemos dado cuenta que el muro estaba hecho de tochana y no de hormigón armado reforzado con varilla cómo deben de ser.esto se puede considerar como un vicio oculto grabe ? Que podría reclamar y cómo hacerlo.
Cuanto tiempo tengo para reclamarle al vendedor por vicios oculto desde la compra de vehiculo?
Buenas tardes,
He vendido una moto scooter a otro particular hace mes y medio. La moto funcionaba correctamente en el momento de la venta. A las 3 semanas de la venta la moto dio un fallo y en el taller le han dicho que es un problema del motor y que tienen que desmontarlo para analizar la averia. El vendedor me reclama el precio de la averia o la devolución por se un vicio oculto del vehículo. Tengo alguna responsabilidad con la reparación?
Gracias
Buen dia! hace un mes cerre la compra de un terreno a valor real (en relacion a un terreno con papeles al dia). Se me ofrecio hacer una cesion de derechos por la facilidad economica en cuanto a los costos, y que luego podia escriturar si asi lo queria. A los dias de firmar el contrato supero que el terreno no tenia escritura (siento que el vendedor fue muy astuto ya que hablaba como si estaba todo bien pero en definitiva nunca me exhibio documentacion al respecto), y hoy por hoy si deseo escriturar debo hacer un juicio usucapion.
Por otro lado, contrate a personal para que haga el pozo ciego (pozo negro) y estos me comentaron que pudieron hacerlo pero de una profundidad de 1 metro ya que habia vertiente. Por este motivo fui a la municipalidad para consultar en cuanto a esa vertiente y me informan que el terreno esta ubicado sobre un arroyo, el cual fue cubierto con un relleno de tierra por lo que a simple vista no es visible.
Esto seria suficiente para rescindir el contrato y volver al estado natural que se encontraba antes de dicho negocio? podria recuperar mi dinero?