Antes de ver las consecuencias que pueden derivarse por dejar el alquiler antes de seis meses, veamos algunas cuestiones previas que analizamos en esta publicación:
– El arrendatario de una vivienda tiene legalmente reconocido un derecho de desistir del contrato de arrendamiento antes de alcanzar la duración pactada.
– El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es la que regula el derecho de desistimiento del inquilino.
– Este artículo 11 de la LAU no ha sido modificado en la última reforma, por lo que se aplica a todos los contratos de arrendamiento de vivienda que se hayan celebrado desde el 6.06.2013 en adelante.
Ejemplo del desistimiento del contrato de arrendamiento:
a) En fecha 1 de julio de 2019 se firma un contrato de arrendamiento de vivienda con una duración de un año.
b) A finales de octubre de 2019, el inquilino no quiere seguir con el contrato de alquiler.
c) El arrendatario se pone en contacto con el dueño y éste le dice que tiene que cumplir con el contrato y por tanto permanecer un año o pagarle todas las rentas que falten hasta cumplir dicho plazo.
Lo que el inquilino quiere hacer, «dejar el alquiler de la vivienda«, se denomina legalmente «desistimiento del contrato».
El artículo 11 de la Ley de arrendamientos urbanos establece lo siguiente:
» El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.»
Como vemos por la redacción de este precepto, el inquilino puede legalmente:
a) Con independencia del tiempo pactado, el inquilino puede dejar el arrendamiento de la vivienda siempre y cuando lleve en la misma una duración mínima de SEIS MESES.
b) Para llevar a cabo dicho desistimiento tiene que comunicarle al dueño que se va a marchar, con una antelación mínima de 30 días antes de su salida de la vivienda.
c) Tendrá que indemnizar al dueño con una cantidad equivalente a un mes de renta por cada año que falte por cumplir, o la parte proporcional, siempre que venga pactado en el contrato.
Es decir, la Ley le permite al inquilino dejar («desistir«) el arrendamiento de la vivienda cuando lleve en la misma, al menos 6 meses y se lo comunique al dueño. Y en ese caso, siempre que se haya pactado en el contrato, lo máximo que tendrá que pagar como indemnización será un mes de renta por cada año que le falte por cumplir.
La cláusula del contrato que vaya en contra de los derechos que reconoce la Ley al inquilino podrá ser considerada NULA y se tendrá por no puesta.
En un contrato de arrendamiento de vivienda se ha pactado una duración de UN AÑO.
El inquilino se marcha a los 6 meses comunicándoselo al dueño 30 días antes de esa fecha.
En este caso, siempre que así se haya pactado, tendrá que indemnizar al dueño con QUINCE DIAS de renta, ya que le faltaban 6 meses de cumplimiento del contrato cuando se marcha («una mensualidad por año que falte o la parte proporcional»).
No puede pactarse una indemnización superior a la legal; de pactarse, sería NULA la cláusula.
El supuesto que comentamos es qué pasaría si el inquilino no quiere seguir con el contrato, incluso antes de que transcurran esos primeros seis meses.
Siguiendo con el ejemplo que pusimos al principio: El inquilino se quiere marchar en los primeros días de octubre de 2019, y los seis primeros meses del contrato se cumplían el 31 de diciembre de 2019.
En estos casos, si se quiere dejar el alquiler antes de los seis meses y el dueño no lo acepta, aunque el inquilino entregue las llaves de la vivienda, el dueño podrá demandarlo exigiendo el pago de una indemnización por incumplimiento del contrato.
Lo que vienen estableciendo la mayoría de los Tribunales, aunque habrá que atender al caso concreto, es lo siguiente:
1º.- Si el inquilino deja el contrato de alquiler de vivienda antes de seis meses, deberá indemnizar al dueño con el pago de las mensualidades de renta que falten hasta cumplir dicho periodo (6 meses), salvo que acredite el inquilino que la vivienda la alquiló nuevamente durante esos meses.
2º.- Si el contrato además, ha previsto la indemnización por desistimiento del artículo 11 LAU, deberá indemnizar además con el pago de una mensualidad por año que falte por cumplir o la parte proporcional.
a) El contrato se firma el 1 de julio de 2019 y el inquilino se marcha a finales de octubre de 2019.
b) Los 6 primeros meses del contrato finalizan el 31 de diciembre de 2019.
c) El inquilino deberá indemnizar al dueño con el pago de la renta de noviembre y diciembre de 2019 (2 meses que le faltaban para los 6) aunque se vaya del piso antes.
d) Si en el contrato además se ha previsto la indemnización por desistimiento del art. 11 LAU, deberá indemnizar además con 15 días de renta puesto que el contrato estaba fijado por un año y se marcha a los 6 meses.
» Que el demandado resolvió unilateralmente el contrato, es más que evidente. Habiendo suscrito un contrato de arrendamiento en fecha 15 de julio de 2.015 por plazo de un año, es obvio que lo incumplió al no constar que hubiese devuelto la posesión de la vivienda a la arrendadora antes del 2 de noviembre de 2.015. Es decir, que lo resolvió antes de que transcurrieran los cuatro primeros meses de vigencia. Por otro lado, ningún incumplimiento contractual imputable a la actora llegó a acreditar en autos.
Establece el art. 11 de la LAU , que el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Pues bien, dado que desistió del contrato a los 4 meses de suscribirlo y antes de que llegasen a transcurrir esos 6 primeros meses de obligado cumplimiento, debe abonar las rentas correspondientes a esos dos meses restantes, sin que hubiese acreditado la existencia de causa alguna por la que pudiera quedar eximida, siquiera sea parcialmente, de dicha obligación de pago.»
» En el presente caso, resulta de lo actuado:
1º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del plazo de seis meses legalmente previsto en el artículo 11 LAU.
2º.- que el desistimiento unilateral y anticipado se produjo antes del transcurso del plazo de un año de duración pactado en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento.
3º.- que el desistimiento del arrendatario no aparece debidamente justificado.
4º.- que no consta que la vivienda se haya arrendado por los demandados a un tercero con posterioridad al desistimiento del demandante, no habiendo constancia de otras circunstancias que permitan fundar la moderación de la indemnización, por el lucro cesante de los arrendadores, a consecuencia de la terminación anticipada del contrato de arrendamiento.
Por lo tanto, procede la indemnización prevista en la estipulación segunda del contrato de arrendamiento para el caso de desistimiento anticipado del arrendatario, que prevé una indemnización para el caso de desistimiento anticipado de una cantidad equivalente a las rentas correspondientes, que se entiende del período mínimo obligatorio pactado de un año…
Por lo que, en este caso, la indemnización por el desistimiento unilateral debe comprender necesariamente:
1.- La mensualidad de marzo de 2014, por importe de 2.200 euros, por no estar legalmente autorizado el desistimiento en el artículo 11, hasta transcurridos al menos seis meses, que terminaban, en este caso, el 31 de marzo de 2014.
2.- La mitad de una mensualidad de renta, por importe de 1.100 euros (2.200: 2) por el período de duración contractual anual pactado incumplido, contado desde la terminación del período legal para el desistimiento unilateral, de abril a septiembre de 2014, en total seis meses.»
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Buenas tardes,
Un artículo muy interesante. Gracias por la información.
Pero tengo una duda más, en mi caso alquilé un piso en el que llevo 3 meses. Desde entonces no he parado de tener problemas: se nos va la luz y se nos echó a perder el frigorífico entero, problemas con el agua, con la ducha etc.
Obviamente no puedo demostrar nada de esto, pero se me ha vuelto a ir la luz y estoy deseando irme de esta casa. Para estos casos en los que las condiciones del piso no son óptimas hay alguna ley que me permita irme antes de los 6 meses?
Muchas gracias.
Hoy me cumple el contrato de alquiler, y he llamado para decirle al propietario que no renovamos. Se ha puesto hecho una fiera porque hace un par de meses nos preguntó si íbamos a seguir y dijimos que sí. El problema, es que es llevamos un mes sin agua, ya que el agua es de pozo y debe de tener un problema porque salta el automático. Le dijimos lo que pasaba en su día y nos da largas de que ya irá alguien arreglarlo y aquí no viene nadie. Por otro lado nos dice que esperemos a que llueva para que el otro pozo pequeño que hay se llene y tengamos algo de agua. En resumidas cuentas, solo tenemos agua para fregar los platos, ducharse o poner la lavadora, hay que elegir lo que prefieres hacer ese día, ya que o te duchas o friegas o lavas la ropa, incluso por las mañanas más de un día me he tenido que lavar con una botella de agua para ir a trabajar.Tengo miedo a que no me quiera dar la fianza porque no he avisado con un mes de antelación, pero es que no se puede vivir de esta forma tercermundista.Ya quiero irme¡¡¡ Porque no es el primer problema.Estuvimos el primer mes de alquiler en pleno invierno sin caldera, llamamos a un profesional y nos dijeron que era un peligro de como estaba ya que no le habían hecho ninguna revisión nunca y había nido de ratas que se habían comido los cables.En este caso, nos echan en cara que ellos nunca habían tenido problemas con la caldera, dando a entender que fuimos nosotros, cuando no la tocamos¡¡¡Vamos que me quiero ir pero no se si en esta situación puedo hacerlo sin avisar con tanta antelación.
Hola Laura:
Si como dices al princioio, te cumple el contrato de alquiler, estarías en tu derecho de no renovarlo.
Saludos
En primer lugar gracias por la respuesta.
He leído que tengo que avisar con 30 días de antelación, es por ello que me preocupa que se quede con la fianza.Pero también he de decir que no cumple con condiciones de habitabilidad, ya que estoy sin agua día sí, día también.
Gracias de nuevo.
Buenos dias; alquile mi casa el dia 15 de noviembre de 2017, y hoy dia 26 de diciembre dice que el dia 1 se marcha y deja la vivienda. Los suministros los estaba dando de alta el pero ha salido moroso y se a alargado el plazo, yo le he pagado durante una semana un hotel para que no se murieran de frio, y ahora despues de todo dice que deja la vivienda. Que derechos u obligaciones tengo yo y el inquilino en este caso. Muchas gracias
Buenos días,
yo alquilé el piso en diciembre y tengo un contrato de un año con una permanencia de seis meses, resulta que durante los primeros 3 meses tuve muchos problemas entre ellos,humedad en el piso por lo tanto hace mucho frío, el robo de una tele,una fuga de gas... y por último tuve gotera en todo el pasillo y en mi habitación.
Por lo tanto le comuniqué al casero que me iba a ir del piso porque no está en condiciones habitables, él no me quiso firmar la rescinsión del contrato ni la devolución de la fianza, intenté llegar a un acuerdo con él pero no hubo forma.
mi pregunta es, él me puede reclamar los tres meses que me faltan para cumplir los 6 de contrato obligatorios?
Muchas gracias
Un saludo
Hola Sumi:
Como poder puede reclamártelos. Otra cosa es que si lo hace en un juicio, el Juez considere que las alegaciones que tu haces eran causa suficiente para resolver el contrato antes de tiempo.
Saludos
Muchas gracias por la respuesta,
Le mandaré un burofax para que quede constancia de que le avisé de me iba del piso, por si el día de mañana me manda un desahucio que conste que no he estado viviendo en el piso, no sé si es buena solución?
También me enteré de que no tiene el piso declarado ni tiene la fianza depositada en el IGVS.
Si me reclama esos tres meses más tarde se los dentría que depositar aun que no haya estado viviendo en el piso?
Un saludo
Buenas tardes:
Si en el contrato de alquiler firmado se especificará q se pacta el alquiler por un año y que si se incumple se abonarán la renta de todos los meses del plazo de alquiler pactado y firmado ( 1 año en este caso) , si al pasar 6 meses de alquiler quieres desistir el contrato debes pagar los 6 meses siguientes o est chula esta cláusula es nula ??? Si es nula se debería pagar la mitad de un mes como ponéis en el ejemplo no??? Gracias
Hola Laura:
Si la clausula fuese nula y tal como la explica parece que sí, entiendo que no debería abonarse nada.
Te dejo un artículo, pinchando en el enlace, donde lo explicamos https://www.mundojuridico.info/desistimiento-del-contrato-por-el-arrendatario/
saludos
Hola! Nosotros estamos con lo mismo, el contrato que firmamos era de un año, pero queremos irnos después de 6 meses avisando con un mes de antelación al propietario. ¿Qué pasa con la fianza? Si dejamos el piso en buenas condiciones nos la devuelven? O al incumplir el contrato de un año porque nos vamos antes puede quedarsela? Gracias
Hola Mari,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
https://www.mundojuridico.info/nuestros-servicios/consultoria-juridica-por-telefono/
Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Mi arrendador nunca depósito los 1.500 euros que le dimos por fianza. Y además no tiene declarado el contrato. Yo como inquilino solicité información a la junta de Andalucía sobre el estado de mi fianza y el contrato y me contestaron que no aparecía.
Es esto motivo para poder dejar la vivienda antes de los 6 meses??
A parte queremos irnos porque tiene humedades y tanto yo como mi hija de 22 meses estamos siempre malos, con amigdalitis, alergias (con informes)
Sería también motivo para poder abandonar la casa?
Nuestro arrendador se niega a devolvernos la fianza, pero no sabemos hasta que punto puede él dominar la situación cuando no ha declarado ni depositado nada.
Además nos ha querido extorsionar firmando un documento de anualidad del contrato dónde se supone q nunca hemos vivido allí y nos devuelve los tres meses más la fianza. Pero no nos da nada , solo 1000 euros (los cuales nunca se vieron encima de la mesa) todo eso para que no le sancione la junta y hacer como q no ha pasado nada.
De todo esto tengo grabaciones y audios?
Cuál es nuestra situación de poder abandonar la vivienda a los 3 meses y recuperar la fianza de 1500??
alquilé un piso a través de una inmobiliaria hace un año, julio 2017. la dueña me preguntó a finales de mayo si en julio pensaba renovar y le dije que seguramente no, entonces me dijo que si me importaba irme un mes antes porque tenía nuevos interesados en el piso. yo recogí todo, me fui a mi nueva casa... pero siempre me da largas para que le entregue las llaves y firme la renuncia. ya me han pasado el recibo del alquiler, la luz y el agua pero no vivo allí. La puedo obligar a que me devuelva esos gastos de junio más fianza? Que debo hacer ahora?
Hola María,
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Buenos días,
Un artículo muy bueno y completo.
Teníamos un contrato de un año, del cual hemos cumplido diez meses, avisando con treinta días al casero con carta certificada hemos desistido del mismo. Este se ha quedado con la fianza de dos meses. En el contrato se establece que en caso desestimiento se tendrá que realizar los pagos correspondientes al año. Sin embargo, he leído que la indemnización es de un mes por los años que le quede o en su caso por la parte proporcional al mismo. Me gustaría saber si esto es así o no.
Muchas gracias, un saludo.
Hola Michelle:
Eso es así. No se puede estipular una sanción por desistimiento superior a la establecida en la Ley. en ese caso la cláusula sería nula.
Saludos
Buenas tardes, alquile un piso el 30/04/2018 y quiero dejarlo al cumplir los 6 meses (He comprado una vivienda), en el contrato pone que he de avisar con dos meses de antelación en vez de uno? es clausula nula al decir la ley 30 días.
Y por otro lado en el contrato pone que el arrendatario podrá prorrogarlo por dos nuevos plazos de un año cada uno. En este caso la indemnización es respecto a la parte proporcional de un año, o a la de un año y dos rentas por los otros dos?
Muchas gracias.
Hola Fernando,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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