La pregunta que formulamos es la siguiente, ¿tiene la comunidad de propietarios que demandar al propietario por las actividades molestas del inquilino?
Antes de entrar en el fondo del asunto, recordar que las Comunidades de propietarios tienen a su alcance una acción judicial de «cesación de actividades molestas» contra aquellos propietarios o inquilinos que realizan en el piso o local actividades molestas, insalubres, nocivas o peligrosas que perturben la paz, seguridad o tranquilidad del resto de vecinos.
Si queréis leer más sobre este asunto podéis ver nuestra publicación sobre «cesación de actividades molestas en la Comunidad«.
El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:
» Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.»
Contestando a la pregunta que da título al presente ¿hay que demandar al propietario por las actividades molestas del inquilino?, respondemos lo siguiente:
1.- Si es el propietario el causante directo de las molestias o es quien explota directamente la actividad insalubre, peligrosa, nociva, etcétera, está claro que solo contra él habrá de dirigirse la demanda que la comunidad inicie para su cese.
2.- Si el piso o local está arrendado y es el arrendatario quien provoca dichas actividades, los Tribunales se decantan en su mayoría por la necesidad de demandar al causante de las molestias (INQUILINO) y también de demandar al propietario del inmueble, argumentando que la relación procesal correcta sería la de demandar a ambos (propietario y arrendatario), pues aunque el propietario no sea directamente quien causa dichos perjuicios, el resultado del procedimiento le afectaría de manera directa, por cuanto el objetivo de esta acción es la de cesación de la actividad molesta.
No obstante lo anterior, como veréis, también hay algunas sentencias que sólo admiten que la demanda se dirija contra el arrendatario infractor pero no contra el propietario.
«…la demanda en que se ejercite la acción de cesación ha de dirigirse, según el último párrafo cuarto del artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local; esto significa, según doctrina dominante, que si el sujeto que lleva a cabo la actividad prohibida es el ocupante, habrá que demandar conjuntamente a éste y al propietario no ocupante, de modo que el precepto viene a establecer un litisconsorcio pasivo necesario , ya que la posible afección de los intereses del propietario en la relación jurídica que le une con el infractor, que puede quedar extinguida por el ejercicio de la acción contra éste, es la que permite tal interpretación sobre la necesidad de litisconsorcio pasivo entre propietario y ocupante; la propia literalidad del precepto hace necesario el demandar a propietario y ocupante de la vivienda o local en el supuesto de que el autor de la actividad prohibida lo sea el ocupante no propietario».
» El citado art. 7.2, párrafo cuarto, inciso final, de la LPH , dispone que «la demanda habrá de dirigirse contra el propietario y, en su caso, contra el ocupante de la vivienda o local», por lo que claramente establece la legitimación pasiva del propietario titular de la vivienda o local, en todo caso, y un litisconsorcio pasivo necesario entre el propietario y el ocupante, en el caso de sea éste y no aquél el infractor que desarrolla la actividad no permitida.
En el caso concreto del arrendamiento, a diferencia del viejo art. 19, según el cual la comunidad de propietarios sólo podía accionar contra el arrendatario en el ejercicio de la acción resolutoria del contrato que correspondía al arrendador ante la inactividad de éste, por vía de sustitución o subrogación legal, lo que hacía innecesario demandar a dicho arrendador ( SS TS 13 junio1972, 24 enero 1974, 18 julio 1991 y 27 abril 1994 ), ahora se reconoce a la comunidad una acción propia de cesación contra el arrendatario.
Sin embargo la naturaleza de esta acción, lejos de excluir la legitimación pasiva del propietario la presupone, ya que, como consecuencia de su ejercicio, puede privarse temporalmente al arrendatario, y no sólo al propietario , del derecho al uso de la vivienda o local o extinguirse definitivamente el arriendo ( art. 7.2, párrafo último, LPH ), pronunciamiento que sin duda afecta también al arrendador y puede resultar perjudicial para el mismo, de lo que se deriva un interés jurídico en oponerse a la demanda que justifica su obligada llamada al proceso.»
» En consecuencia la propia ley de Propiedad Horizontal en éste tipo de procedimientos en los que lo que se reclama del Juez es la adopción de la medida de cesación del uso de la vivienda, exige que cuando el piso está ocupado por persona distinta de su propietario, la demanda deberá de dirigirse necesariamente tanto contra el propietario de la vivienda como contra el inquilino de la misma; ello implica que de oficio pueda apreciarse la excepción de falta de litisconsorcio pasivo necesario en el supuesto de que no se demanda a ambos.»
» Al hilo de lo anterior y descendiendo al caso concreto, dados los términos en que se ha interpuesto la demanda, el único legitimado pasivamente para soportar la acción de cesación e indemnizatoria lo es el la parte que resultó condenada en sentencia al ser la autora material de la actividad ruidosa y la única que teniendo el dominio y control del foco emisor no realizó ni hizo lo necesario para evitar las inmisiones.
No estando, en cambio, legitimada pasivamente la propietaria frente a las referidas acciones (cesación e indemnización) y ello aunque a su alcance haya estado poner fin a la relación que posibilita el ejercicio de la actividad en el inmueble, por ejemplo mediante la acción resolutoria de su arrendamiento, pues, insistimos, la Comunidad de propietarios afectada tiene contra el infractor una acción directa que le permite proceder contra él sin «necesidad» de demandar previa o simultáneamente al propietario, pues, la legitimación de éste solo seria afirmable cuando la cesación de las inmisiones pende, por ejemplo, de alguna medida de la propiedad por la necesidad de acometer obras de su competencia que se manifiesta recia a realizar o autorizar, o bien, cuando se pretenda su responsabilidad subsidiaria, que no es el caso.»
Al margen de las acciones judiciales civiles de las que estamos hablando, también es importante saber que el exceso de ruido puede ser considerado DELITO.
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Creo que debería repasar la jurisprudencia creada por el Tribunal supremo, que admite la no responsabilidad y exigencia de indemnización a propietarios por ruidos o molestias de sus inquilinos
hola en mi casa tengo un inquilino que todas las mañanas saca a su perro y lo deja afuera ..., y su perro tiene la mala costunbre de arañar la puerta de mi casa ,causando un fuerte ruido tanto que parece que estuvieran golpeando la puerta y mi puerta es de vidrio y metal y esto me sucede todos los dias
Pienso que cuando el piso está ocupado por inquilinos molestos, se advierte varias veces al inquilino que no toma medidas, se advierte igualmente al propietario del inmueble, el cual tampoco toma medidas, es normal y lógico, demandar a los dos actores necesarios de las actividades que molestan a varios vecinos causando incluso daños materiales.
Fran, esa jurisprudencia no existe.
Donde alquilo hay una chica que alquila y hace ruido molestos y pelea con su pareja durante la madrugada le dije al propietario que hable con la chica y según el dice que ya hablo y que es una chica adicta y no entiende ,tampoco la puede echar porque es mujer y tiene una nena de 6 años .la chica me amenazo que no me Metiera en su vida porque me Iba a golpear que puedo hacer