El derecho de tanteo y retracto en el arrendamiento de vivienda es una medida prevista en la ley, siempre que se cumplan sus requisitos, que tiende a proteger los derechos de los inquilinos cuando se vende el inmueble a una tercera persona.
El derecho de tanteo y el derecho de retracto persiguen el mismo objetivo, dos caras de la misma moneda, aunque el momento de su su ejercicio es diferente como veremos más adelante.
¿En qué consiste el derecho de tanteo en el arrendamiento de vivienda?
El derecho de tanteo es la facultad que tiene el arrendatario de una vivienda de adquirirla antesde que el propietario se la venda a una tercera persona.
Ejemplo:
El propietario de una vivienda arrendada decide vendérsela a una tercera persona por un precio de 150.000 euros. El derecho de tanteo le permite al arrendatario adquirir la vivienda con preferencia a esa tercera persona por el mismo precio por el que se le iba a vender (150.000 euros).
¿En qué consiste el derecho de retracto en el arrendamiento de vivienda?
El derecho de retracto es la facultad que tiene el arrendatario de una vivienda de adquirirla despuésde que el propietario se la haya vendido a una tercera persona, pagando el mismo precio, impuestos y gastos que en su día abonó ese tercero comprador.
Ejemplo:
El propietario ha vendido la vivienda arrendada a una tercera persona por 150.000 euros. El derecho de retracto le permite al arrendatario adquirirla mediante el reembolso al comprador de los 150.000 euros ,más impuestos y gastos que haya tenido.
Diferencia entre el derecho de tanteo y el de retracto
La principal diferencia radica en que el derecho de tanteo se ejerce antes de la venta de la vivienda a un tercero mientras que el derecho de retracto se ejerce con posterioridad a la venta.
Normativa del derecho de tanteo y retracto
El derecho de tanteo y retracto en los arrendamientos se regula en la ley de arrendamientos urbanos, y así, dependiendo de la fecha celebración del contrato de arrendamiento se le aplicará la siguiente:
Arrendamiento celebrado antes de la entrada de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995)
Al arrendamiento de vivienda celebrado antes del 01-01-1995 le es de aplicación lo dispuesto en los artículos 47 a 55 del Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964 (TRLAU).
Arrendamiento celebrado con posterioridad a la entrada de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos (1 de enero de 1995)
Al arrendamiento de vivienda celebrado con posterioridad al 01-01-1995, fecha de entrada de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), le es de aplicación lo dispuesto en el artículo 25 de la citada LAU.
artículo 25. derecho de adquisición preferente
» 1. En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la transmisión. Los efectos de la notificación prevenida en el párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción a lo dispuesto en el artículo 1.518 del Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos, así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito en el Registro de la Propiedad al tiempo de celebrarse el contrato de arrendamiento.
5. Para inscribir en el Registro de la Propiedad los títulos de venta de viviendas arrendadas deberá justificarse que han tenido lugar, en sus respectivos casos, las notificaciones prevenidas en los apartados anteriores, con los requisitos en ellos exigidos. Cuando la vivienda vendida no estuviese arrendada, para que sea inscribible la adquisición, deberá el vendedor declararlo así en la escritura, bajo la pena de falsedad en documento público.
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3, no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del inmueble. En tales casos, la legislación sobre vivienda podrá establecer el derecho de tanteo y retracto, respecto a la totalidad del inmueble, en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de vivienda, resultando de aplicación lo dispuesto en los apartados anteriores a los efectos de la notificación y del ejercicio de tales derechos. Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este artículo.
8. No obstante lo establecido en los apartados anteriores, las partes podrán pactar la renuncia del arrendatario al derecho de adquisición preferente. En los casos en los que se haya pactado dicha renuncia, el arrendador deberá comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.»
¿Puede renunciarse en el contrato de arrendamiento al derecho de tanteo y retracto a favor del inquilino?
Está permitido en la la LAU que en el contrato de arrendamiento se acuerde que el arrendatario renuncia al derecho de tanteo y retracto previsto en el citado artículo 25, por lo que es habitual que el arrendador imponga esta estipulación para impedir que el arrendatario opte a la compra de la vivienda alquilada.
Si en el contrato de arrendamiento no se renuncia a este derecho, será de aplicación el artículo 25 mencionado.
¿La enajenación forzosa de la vivienda se equipara a la venta para ejercer el tanteo y retracto?
A los efectos del derecho de tanteo y retracto a favor del arrendatario, la enajenación forzosa de la vivienda (ejemplo: subasta de la vivienda arrendada) se equipara a la venta, por lo que el arrendatario salvo que haya renunciado al derecho de tanteo y retracto, podrá ejercerlos en las condiciones previstas en el repetido artículo 25 LAU.
¿En qué tipo de transmisiones de la vivienda no puede ejercerse el derecho de tanteo y retracto del arrendatario?
A modo de ejemplo señalamos que no se permite el ejercicio del derecho de tanteo y retracto por parte del arrendatario en las siguientes supuestos:
En las donaciones de la vivienda arrendada que efectúe el propietario.
Procedimiento judicial para ejercer el derecho de retracto por el arrendatario
El procedimiento judicial que ha de seguir el arrendatario cuando ejercita el derecho de retracto de la vivienda arrendada es el procedimiento ordinario previsto en el artículo 249.1.7º de la LEC, con independencia de la cuantía del pleito.
» 1. Se decidirán en el juicio ordinario, cualquiera que sea su cuantía:
7º. Las que ejerciten una acción de retracto de cualquier tipo.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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