Mediante este artículo vamos a ver si hay que dirigir la demanda de desahucio contra la esposa del arrendatario cuando se trata de la vivienda familiar de éstos y ella no firmó el contrato de alquiler.
De forma general los Tribunales no consideran ganancial el contrato de arrendamiento celebrado por uno solo de los cónyuges como arrendatario (Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de abril de 2009 y 26 de octubre de 2015).
El cónyuge del inquilino que no ha firmado el contrato de arrendamiento carece de la calidad de arrendatario, por lo que no es necesario demandarlo en un juicio de desahucio.
Como excepción a la regla anterior, vamos a comentar una sentencia de la Audiencia Provincial de Madrid que declara la nulidad del procedimiento judicial porque el arrendador (en este caso era un ente administrativo) no dirigió la demanda de desahucio contra la esposa del arrendatario aunque ella no había firmado el contrato.
1.- La Comunidad de Madrid le alquila una vivienda a un matrimonio, firmando el contrato de arrendamiento sólo el esposo.
2.- Como el inquilino no pagó la renta establecida, la Comunidad de Madrid interpuso un juicio de desahucio por falta de pago.
3.- El arrendatario (esposo), no compareció al juicio y cuando le notifican la sentencia, interpone un recurso de apelación. La defensa del inquilino alegó que no se había dirigido la demanda de desahucio contra la esposa del arrendatario, solicitando la nulidad del procedimiento.
1º.- El artículo 1.320 del Código Civil dice que: «para disponer de los derechos sobre la vivienda habitual y los muebles de uso ordinario de la familia, aunque tales derechos pertenezcan a uno sólo de los cónyuges, se requerirá el consentimiento de ambos, o, en su caso, autorización judicial«.
2º.- La Jurisprudencia del Tribunal Supremo, de manera constante ha considerado que el ejercicio de acciones con trascendencia real se requiere la actuación conjunta de ambos cónyuges, y por ello, la demanda que verse, con ese alcance real sobre la vivienda habitual, se ha de dirigir contra los dos, constituyendo un supuesto claro de litisconsorcio pasivo necesario.
El término litisconsorcio pasivo necesario, significa que «el demandante en un procedimiento ha de traer al mismo a todos los que le afecte el resultado del pleito, y si no lo hace así, al estar mal constituida la relación procesal el procedimiento es nulo».
3º.- La Jurisprudencia del Tribunal Supremo también establece que cuando se ejercita una acción personal, esto es, basada en un contrato, aunque afecte de manera inmediata a un bien ganancial o a la vivienda habitual, basta con demandar al cónyuge que concertó el contrato y no al otro, al amparo del artículo 1385 Código Civil: » cualquiera de los cónyuges podrá ejercitar la defensa de los bienes y derechos comunes por vía de acción o de excepción».
4º.- No es obligatorio dirigir la demanda conjunta cuando se ejercita la acción resolutoria por impago del precio, bastando con dirigirla contra el cónyuge contratante.
5º.- Ahora bien, dicho lo anterior, cuando el arrendatario tiene por fin satisfacer las necesidades de vivienda habitual, los actos dispositivos sobre el derecho arrendaticio quedan regulados por la norma específica del artículo 1320 Código Civil.
6º.- En términos generales, debería exigirse la demanda conjunta contra los dos cónyuges, cuando el resultado de la acción ejercitada equivalga a un acto de disposición, como es, sin duda, la desaparición del derecho que justifica el uso de la vivienda familiar.
7º.- En una buena interpretación de la Sentencia del Tribunal Constitucional (Sala 2ª) de 31 de octubre de 1986, no puede alterarse unilateralmente la disponibilidad posesoria de la vivienda y por tanto, los dos cónyuges ostentan y tienen atribuido el derecho que el contrato de arrendamiento configura.
8º.- Si el arrendador desconoce al momento de contratar, de un modo objetivo, el carácter de vivienda habitual usado para tal fin por un matrimonio o pareja, no puede ser perjudicado por ese carácter, ni por tanto debería exigírsele demandar de manera conjunta a ambos cónyuges o convivientes.
9º.- En el supuesto que se enjuicia por esta sentencia de la AP Madrid, La Comunidad de Madrid, es un organismo público que según su normativa, tiene por finalidad facilitar el acceso a la vivienda de quien carece de recursos económicos para destinarla a vivienda habitual de la familia. Por tal motivo, no puede ignorarse por el ente administrativo arrendador que el inmueble que arrienda es para constituir la vivienda familiar habitual de la familia.
10º.- Si, a ello añadimos (dice la sentencia) que en este caso cobra todo su sentido la doctrina del Tribunal Constitucional expresada en la sentencia de 31 de octubre de 1986, debió de dirigirse el desahucio contra la esposa del arrendatario a los efectos de que defendiera sus legítimos derechos, por lo que procede apreciar el litisconsorcio denunciado, declarando nulidad de actuaciones y que sean citados todos los interesados.
11º.- La sentencia dio la razón al inquilino y declaró la nulidad de actuaciones.
Los argumentos jurídicos de la anterior sentencia desde nuestro punto de vista son impecables y podrían ser utilizados por los arrendatarios en un momento determinado para oponerse al juicio de desahucio si el arrendador no ha demandado también al cónyuge del arrendatario.
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HOLA
MI CASERO ME HA DEMANDADO PORQUE NO ME RECONOCE COMO INQUILINA SIENDO ESPOSA DE MI MARIDO, Y SIENDO LA VIVIENDA FAMILIAR DESDE HACE UNOS 40 AÑOS.
NUESTRA SITUACION LEGAL ES DE LEGALMENTE CASADOS CON UNA HIJA. Y SIENDO LA SITUACION PRIVADA DEL MATRIMONIO CON PROBLEMAS Y CON IDAS Y VENIDAS, A LAS QUE SE AFERRA PARA ECHARME DE CASA.
GRACIAS.