Desahucio por expiración del plazo contractual

El desahucio por expiración del plazo contractual tiene como objetivo recuperar el inmueble arrendado cuando ha finalizado su duración.

El juicio de desahucio por expiración del plazo contractual tiene como objetivo que el arrendador recupere el inmueble arrendado cuando el inquilino, pese a la finalización de la duración del contrato o sus prórrogas legales, no desaloja ni entrega la posesión del bien entregado en arrendamiento.

El juicio de desahucio por expiración del plazo contractual o legal, junto con el juicio de desahucio por falta de pago de la renta son los procedimientos judiciales más habituales en materia arrendaticia.

¿Cuándo procederá el desahucio por expiración del plazo?

Cuando la Ley habla del juicio de desahucio por expiración del plazo se está refiriendo al procedimiento judicial habilitado para recuperar la vivienda o local arrendado por haber finalizado la duración pactada en el contrato o sus prórrogas y pese a ello el arrendatario no se quiere marchar.

A diferencia de lo que ocurre con el desahucio por falta de pago de la renta, en el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual el inquilino abona regularmente el alquiler y no adeuda cantidades al arrendador, simplemente es que no quiere desalojar el inmueble cuando el arrendador le ha notificado previamente la finalización y su voluntad de recuperarlo.

El juicio de desahucio por expiración del plazo es también adecuado cuando el contrato de arrendamiento se encuentra en tácita reconducción al haber terminado todas las prórrogas legales del contrato y se opone a marcharse del inmueble cuando el arrendador le notifica el desalojo.

Ejemplo:

Un contrato de arrendamiento de vivienda cuya duración, por aplicación del artículo 9 de la LAU, finaliza el 30 de noviembre de 2023. El arrendador con un preaviso de varios meses le notificó al arrendatario que llegada dicha fecha debía desalojar y entregar las llaves del inmueble pues su voluntad era la de darlo por finalizado.

Si el arrendatario se niega a entregar la vivienda en dicha fecha, el arrendador tendrá que acudir al procedimiento judicial de desahucio por expiración del plazo contractual para poder recuperar la posesión de aquella.

¿Se puede acumular al juicio de desahucio por expiración del plazo la reclamación de rentas?

La Ley permite que junto a la acción de desahucio por expiración del plazo cuyo objetivo es recuperar la posesión del inmueble, se pueda acumular igualmente la acción de reclamación de rentas para el supuesto de que el arrendatario hubiera dejado de abonar las mismas.

artículo 437.4.3ª de la LEC:

«No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes:

…3.ª La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»

¿Se pueden reclamar rentas futuras en el juicio de desahucio?

El artículo 220.2 de la LEC permite al arrendador la reclamación de rentas futuras en los juicios de desahucio arrendaticio (tanto por falta de pago como por expiración del plazo) en aquellos casos en que se haya acumulado a éste la acción de reclamación de rentas.

«2. En los casos de reclamaciones de rentas periódicas, cuando la acción de reclamación se acumule a la acción de desahucio por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, y el demandante lo hubiere interesado expresamente en su escrito de demanda, la sentencia, el auto o el decreto incluirán la condena a satisfacer también las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda.»

La razón del anterior reside en evitar al arrendador acudir, una vez resuelto el contrato y recuperada la posesión, a un nuevo pleito para reclamar al arrendatario incumplidor las rentas devengadas durante el curso del procedimiento y hasta la ejecución de la sentencia, si bien, cuando la parte arrendataria se encuentre al corriente en el pago de la renta en el momento de presentar la demanda de desahucio no es posible en ese pleito la acumulación de la acción de reclamación de rentas presentes, pasadas, o futuras.

Cuestiones previas del procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual

–  El Juzgado que va a conocer del procedimiento será el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde radique el inmueble arrendado. Si hay varios Juzgados en dicha localidad, al que por turno de reparto le corresponda.

–  Es obligatoria la intervención de abogado y de procurador para interponer un juicio de desahucio por expiración del plazo contractual.

–  Es un procedimiento que se va a tramitar (con algunas especialidades) por las reglas del JUICIO VERBAL, ya que el artículo 250.1.1º de la Ley de Enjuiciamiento Civil, establece:

1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:

1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.

–  El procedimiento de desahucio por expiración del plazo contractual debe interponerlo el arrendador y dirigirse contra el inquilino.

Demanda de juicio de desahucio por expiración del plazo contractual

Como hemos dicho, el procedimiento de desahucio comenzará con la presentación de una demanda en el Juzgado.

La demanda de desahucio deberá contener las circunstancias de identificación del actor (arrendador) y del demandado (arrendatario) como el domicilio o residencia de éste último para poder ser emplazado, exponiendo de forma separada y numerada los hechos y fundamentos de derecho en que se fundamente la demanda, fijándose en último lugar con claridad y precisión lo que se pida (art. 399 LEC).

Además de lo anterior, la Ley de Vivienda 12/2023 que entró en vigor el día 26 de mayo de 2023 ha modificado algunas cuestiones relacionadas con el contenido de la demanda de desahucio, añadiendo los apartados 6 y 7 al artículo 439 de la LEC, que establecen:

» 6. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, no se admitirán las demandas, que pretendan la recuperación de la posesión de una finca, en que no se especifique:

a) Si el inmueble objeto de las mismas constituye vivienda habitual de la persona ocupante.

b) Si concurre en la parte demandante la condición de gran tenedora de vivienda, en los términos que establece el artículo 3.k) de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.
En el caso de indicarse que no se tiene la condición de gran tenedor, a efectos de corroborar tal extremo, se deberá adjuntar a la demanda certificación del Registro de la Propiedad en el que consten la relación de propiedades a nombre de la parte actora.

c) En el caso de que la parte demandante tenga la condición de gran tenedor, si la parte demandada se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica.

Para acreditar la concurrencia o no de vulnerabilidad económica se deberá aportar documento acreditativo, de vigencia no superior a tres meses, emitido, previo consentimiento de la persona ocupante de la vivienda, por los servicios de las Administraciones autonómicas y locales competentes en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social que hayan sido específicamente designados conforme la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito exigido en esta letra c) también podrá cumplirse mediante:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indiquen que la persona ocupante no consiente expresamente el estudio de su situación económica en los términos previstos en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

7. En los casos de los números 1.º, 2.º, 4.º y 7.º del apartado 1 del artículo 250, en el caso de que la parte actora tenga la condición de gran tenedora en los términos previstos por el apartado anterior, el inmueble objeto de demanda constituya vivienda habitual de la persona ocupante y la misma se encuentre en situación de vulnerabilidad económica conforme lo previsto igualmente en el apartado anterior, no se admitirán las demandas en las que no se acredite que la parte actora se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas competentes, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes en materia de vivienda conforme a lo dispuesto en la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

El requisito anterior podrá acreditarse mediante alguna de las siguientes formas:

1.º La declaración responsable emitida por la parte actora de que ha acudido a los servicios indicados anteriormente, en un plazo máximo de cinco meses de antelación a la presentación de la demanda, sin que hubiera sido atendida o se hubieran iniciado los trámites correspondientes en el plazo de dos meses desde que presentó su solicitud, junto con justificante acreditativo de la misma.

2.º El documento acreditativo de los servicios competentes que indique el resultado del procedimiento de conciliación o intermediación, en el que se hará constar la identidad de las partes, el objeto de la controversia y si alguna de las partes ha rehusado participar en el procedimiento, en su caso. Este documento no podrá tener una vigencia superior a tres meses.

En el caso de que la empresa arrendadora sea una entidad pública de vivienda el requisito anterior se podrá sustituir, en su caso, por la previa concurrencia de la acción de los servicios específicos de intermediación de la propia entidad, que se acreditará en los mismos términos del apartado anterior.»

Otras cuestiones sobre el juicio de desahucio por expiración del plazo

–  La cuantía que hay que señalar en la demanda, cuando no se deben rentas ni cantidades por parte del inquilino, sino que solo se pretende recuperar el inmueble porque ha terminado el plazo convenido, es la de una anualidad de la renta. Este importe señalado en la demanda tendrá su importancia, a posteriori, para el pago de las costas procesales a los litigantes.

–  Si el inquilino además de no marcharse del inmueble arrendado cuando ha llegado el plazo, debe alguna renta o cantidad asimilada, es posible acumular en la demanda de desahucio por expiración del plazo contractual la de reclamación de dichas cantidades.

– Por último indicar que este tipo de juicios (al igual que ocurre con el de falta de pago del alquiler) son bastante rápidos, pues una vez admitida la demanda, se requiere al arrendatario por el plazo de diez días para que conteste la demanda y en caso de que no lo hiciese se declarará en rebeldía (art. 438.1 LEC).

– La vista del juicio, habrá de tener lugar dentro del plazo máximo de un mes (art. 440.1 LEC).

– En todos los casos de desahucio (artículo 438.6 LEC), también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista.

Solicitar el lanzamiento en la demanda de desahucio por expiración

La Ley por el derecho a la vivienda 12/2023 ha modificado el art. 549.3 de la LEC estableciendo que, en todos los tipos de desahucio la solicitud de ejecución de lanzamiento en la demanda será suficiente para la ejecución directa de la sentencia condenatoria o del decreto final si no hubiera oposición al requerimiento, sin necesidad de ningún otro trámite, llevándose a efecto el mismo en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado.

Por tanto es muy importante que se solicite en la demanda de desahucio la solicitud de ejecución del lanzamiento.

«En la sentencia condenatoria de todos los tipos de desahucio, o en los decretos que pongan fin al referido desahucio si no hubiera oposición al requerimiento, la solicitud de su ejecución en la demanda de desahucio será suficiente para la ejecución directa de dichas resoluciones, sin necesidad de ningún otro trámite para proceder al lanzamiento en el día y hora exacta señalados en la propia sentencia o en el día y hora exacta que se hubiera fijado al ordenar la realización del requerimiento al demandado, todo ello según el apartado 5 del artículo 440.» (artículo 549.3 LEC)

Asimismo el artículo 549.4 de la LEC establece respecto de la ejecución de las sentencias dictadas en este tipo de juicios que no habrá de respetarse el plazo de espera legal de 20 días para ejecutar la sentencia.

No obstante, cuando el lanzamiento se trate de la vivienda habitual del arrendatario, que es lo habitual, con carácter previo a éste deberá haberse procedido en los términos de los apartados 5, 6 y 7 del artículo 441 de la LEC sobre la comunicación a la administración autonómica y local competente en materia de vivienda, asistencia social, evaluación e información de situaciones de necesidad social y atención inmediata a personas en situación o riesgo de exclusión social.

Sentencia sobre el juicio de desahucio por expiración del plazo contractual

–  Audiencia Provincial de Madrid (Sección 10ª), sentencia de 28.10.2015:

» … en la actualidad, tras la reforma efectuada por la Ley 1/2000, de 7 de enero, de Enjuiciamiento Civil, la acción de desahucio por expiración del plazo contractual ha de ventilarse a través del cauce del juicio verbal, de acuerdo con el artículo 250, 1,1 º del citado texto procesal, que es un juicio de naturaleza declarativa, sin cortapisa alguna de medios de alegación y defensa, que admite la acreditación y discusión en su seno de cualquier cuestión atinente a si ha expirado o no el término contractual pactado , ya que ello es precisamente lo que perfila ope legis el ámbito de operatividad de dicho juicio, por lo que su idoneidad para canalizar la pretensión ejercitada no puede ponerse en tela de juicio, no pudiendo confundirse con el juicio de desahucio por falta de pago presidido en sus contornos por esa limitación de medios alegatorios y probatorios y respecto al que la jurisprudencia ha venido proclamando que la complejidad de las cuestiones que producen la incompatibilidad con los trámites estrictos del juicio de desahucio no es la que vean las partes como argumentos defensivos, sino la que surge de la naturaleza del contrato de que dimane el desahucio, pues que, de no ser ello así, se podrían producir situaciones fraudulentas, puesto que bastaría que el demandado introdujera la cuestión compleja sin base probatoria alguna para que no prosperase el desahucio.

En suma, el procedimiento a través del que se ha encauzado la acción ejercitada es idóneo, pudiendo, por ende, examinarse en el mismo si ha expirado el término contractual, sin que pueda argüirse con consistencia una inadecuación por razón de la cuantía, si, como es sabido, la prescripción del artículo 250-1-1º es cristalina en orden a que se decidiese en juicio verbal las demandas que, con fundamento en la expresión del plazo fijado contractualmente, pretende que el arrendador recupere la posesión de la finca dada en arrendamiento, con lo que la cuantía del procedimiento en modo alguno reviste relevancia alguna a efectos de la idoneidad procedimental, cual es palmario, lo que apareja el fenecimiento de la excepción de carácter procesal aludida por su total sinrazón.»