Cuando ha terminado el plazo pactado en el contrato y el inquilino no ha entregado voluntariamente el inmueble, el arrendador, si quiere recuperarlo, tendrá que interponer un procedimiento de desahucio por finalización del arrendamiento.
El juicio de desahucio previsto en la Ley es el adecuado para que el dueño o arrendador:
– Recupere el inmueble arrendado por falta de pago de las rentas o cantidades debidas.
– Recupere el inmueble arrendado por terminación o finalización del arrendamiento.
El desahucio por finalización del arrendamiento está regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC)
– El Juzgado competente será el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde el inmueble esté situado.
EJEMPLO: Si el contrato se firma en Madrid pero el apartamento que se está alquilando está en Alicante, el procedimiento de desahucio por finalización del arrendamiento hay que interponerlo en Alicante.
– No cabe la posibilidad de que las partes se sometan expresamente a los Juzgados de otro lugar distinto de donde esté situado el inmueble arrendad0. EJEMPLO: Contrato celebrado en Madrid aunque el apartamento alquilado se encuentre en Alicante. Aunque las partes hayan pactado expresamente que los Juzgados de Madrid serán los competentes para resolver cualquier cuestión referida al alquiler, dicha cláusula es nula, siendo la competenica la de los Juzgados de Alicante.
El artículo 52.1.7º de la LEC, establece:
«No se aplicarán los fueros establecidos en los artículos anteriores y se determinará la competencia de acuerdo con lo establecido en el presente artículo en los casos siguientes:
7º.- En los juicios sobre arrendamientos de inmuebles y en los de desahucio, será competente el tribunal del lugar en que esté sita la finca.»
Al tratarse de un juicio por razón de la materia (artículo 250.1.1º LEC), SIEMPRE será obligatoria la intervención de Abogado y Procurador en los juicios de desahucio por finalización del arrendamiento.
El artículo 31 de la LEC (referido a los abogados) y el art. 23 (referido a los procuradores) establecen la intervención preceptiva de dichos profesionales en esta clase de juicios.
Si el inquilino no tiene medios económicos suficientes y sus ingresos no superan los exigidos para la concesión de justicia gratuita (PINCHAR AQUÍ), podrá solicitar un abogado y procurador de oficio para que lo defienda y represente en el procedimiento de desahucio por finalización del arrendamiento.
Veamos algunas características de dicho procedimiento:
1.- El procedimiento de desahucio seguirá los trámites de un juicio verbal con algunas especialidades. Es un procedimiento judicial rápido y limitado en cuanto a los medios de prueba.
2.- El procedimiento se iniciará por una demanda, cuyo contenido y forma serán los propios del juicio ordinario, siendo también de aplicación lo dispuesto para dicho juicio en materia de preclusión de alegaciones y litispendencia. (artículo 437.1 LEC).
3.- La cuantía que hay que señalar en la demanda a efectos procesales será UNA anualidad de la renta. Esto no significa que el inquilino deba esa cantidad, sino que la Ley obliga a señalar a efectos de cuestiones procesales (costas, recursos, etc.) la cuantía del procedimiento.
EJEMPLO: Se interpone un procedimiento de desahucio por finalización del arrendamiento. En la demanda hay que señalar, obligatoriamente, la cuantía del proceso. En este caso como el alquiler de la vivienda que se pretende recuperar era de 500 euros mensuales, la cuantía a señalar en la demanda será de 6.000 euros (500 € x 12 meses).
4.- Si además de intentar recuperar el inmueble por terminación del arrendamiento, el inquilino adeudase alguna cantidad (rentas, etc.), el arrendador podrá acumular junto con la acción de recuperación la de reclamación del importe debido.
El artículo 437.4.3ª LEC establece: » No se admitirá en los juicios verbales la acumulación objetiva de acciones, salvo las excepciones siguientes: La acumulación de las acciones en reclamación de rentas o cantidades análogas vencidas y no pagadas, cuando se trate de juicios de desahucios de finca por falta de pago o por expiración legal o contractual del plazo, con independencia de la cantidad que se reclame. Asimismo, también podrán acumularse las acciones ejercitadas contra el fiador o avalista solidario previo requerimiento de pago no satisfecho.»
En este caso de acumulación de acciones (recuperación inmueble + reclamacion cantidades), la cuantía que hay que señalar en la demanda es la de mayor importe de cualquiera de las dos anteriores.
5.- En la demanda de desahucio por finalización del arrendamiento es aconsejable solicitar que el Juzgado deje señalada ya la fecha del lanzamiento de la finca, para el supuesto de que el inquilino no se oponga o se le desestime la oposición en su caso.
6.- De la demanda se dará traslado al demandado (inquilino) para que manifieste, si quiere, las causas o motivos por los que considera que no procede el desahucio.
7.- Si existe oposición por el demandado al desahucio mediante la contestación de la demanda, se celebrará juicio si alguna de las partes lo interesa en sus escritos; después de celebrado el juicio el Juez dictará sentencia; si ninguna de las partes solicita la celebración del juicio, el Juez después de la presentación de la contestación de la demanda podrá dictar sentencia sin más diligencias.
Cuándo tiene derecho el arrendatario de local de negocio a percibir del arrendador una indemnización…
El embargo trabado sobre bienes inembargables es nulo de pleno derecho por lo que carece…
¿La abstención en las votaciones de la Junta de propietarios se computa a favor de…
¿Qué es la Usucapión y cómo funciona en España? La usucapión, también conocida como prescripción…
¿Cómo se determina el régimen de visitas en hijos de corta edad tras la separación…
En el año 2010 apareció en el Código Penal el artículo 183 bis. Este artículo …
Ver comentarios
Buenas tardes expongo mi caso. Tengo un contrato por tres años firmado con fecha 14 de abril de 2015 pero que el ingreso en el piso lo hice 1ro de mayo. Con duración de tres años en febrero me hicieron llegar una carta que que no me renovaban el contraro y debia dejar el piso antes del 15 de abril, yo pague el mes de abril y estado intentando de buena manera hablar con las caseras a que me den un tiempo para encontrar algo pero no hay manera. Hoy me dejó mensaje su abogada que debia entregar las llaves antes del 31 de mayo, imtentando yo previamente hablar con ella y decirle que no he encontrado nada. Decir que soy una madre soltera y que estoy al dia en mis pagos. Me podeís orientar por favor,que ya me veo en la calle con mi hija.Muchas gracias. Un saludo
Hola he leído tu consulta y te recomiendo te pongas en contacto con mi compañero Francisco Sevilla experto en el tema a través de nuestro servicio de asesoramiento telefónico: 807 502 004. Un saludo y gracia por confiar en mundojuridico
Si ya he intentado, pero llamé fuera de horario.
Muchas gracias
Un saludo.
Magda