Analizamos qué tipo de procedimiento ha de seguirse cuando se interpone una demanda de resolución de un contrato de arrendamiento de industria por falta de pago o expiración del plazo.
Pero antes de nada, vamos a ver algunas cuestiones relacionadas con el arrendamiento de industria.
¿Qué se considera arrendamiento de industria?
Se considera que estamos ante un arrendamiento de industria cuando el arrendatario recibe del arrendador un local como espacio físico y además el negocio o industria en él establecido, de modo que el objeto del contrato se compone del local y de una serie de elementos que conforman esa unidad productiva (mobiliario, maquinaria, etc.)
Ejemplo:
Cuando se arrienda un bar o un restaurante en funcionamiento, se arrienda el local y además una serie de elementos patrimoniales (mobiliario, maquinaria, enseres, etc.), para que continúe el arrendatario con su explotación como negocio.
Diferencia entre arrendamiento de local y arrendamiento de industria
La diferencia más importante es que en el arrendamiento de un local solo se cede una edificación (el espacio físico y diáfano) para que el arrendatario explote una actividad comercial, artesanal o profesional, mientras que en el arrendamiento de industria se arrienda el local y además todos los elementos de un negocio susceptible inmediatamente de ser explotado.
Otra diferencia es que el arrendamiento de local, denominado por la ley como «arrendamiento para uso distinto del de vivienda», se regula por lo dispuesto en el artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) mientras que el arrendamiento de industria está excluido de la LAU y se regula por la voluntad de las partes y por el Código Civil.
Otra diferencia entre estos dos tipos de arrendamiento, es el procedimiento judicial que ha de seguirse para que el arrendador puede recuperar su inmueble o negocio cuando el arrendatario no paga el importe de la renta o cantidades pactadas en el contrato, como a continuación desarrollamos.
Juicio de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de local
El juicio de desahucio idóneo para desalojar al arrendatario de un local («arrendamiento para uso distinto del de vivienda») ha de seguir las normas del juicio verbal con independencia de la cuantía adeudada por el arrendatario.
» 1. Se decidirán en juicio verbal, cualquiera que sea su cuantía, las demandas siguientes:
1.º Las que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca.
» 5. En los casos de demandas en las que se ejercite la pretensión de desahucio por falta de pago de rentas o cantidades debidas, acumulando o no la pretensión de condena al pago de las mismas, el letrado o letrada de la Administración de Justicia, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá a la persona demandada para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.»
Juicio de desahucio por falta de pago en un arrendamiento de industria
El procedimiento idóneo para resolver sobre las cuestiones que sobre los arrendamientos de industria puedan presentarse, incluida la resolución por falta de pago o expiración del término, o las reclamaciones de rentas impagadas, es el juicio declarativo que corresponda en función de la cuantía del pleito, juicio verbal si no supera 15.000 euros o juicio ordinario si supera los 15.000 euros.
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 27.02.2015
» Conforme a la dicción literal del art. 250.1.1º LEC , el juicio verbal es el procedimiento adecuado por razón de la materia para las demandas « que versen sobre reclamación de cantidades por impago de rentas y cantidades debidas y las que, igualmente, con fundamento en el impago de la renta o cantidades debidas por el arrendatario, o en la expiración del plazo fijado contractual o legalmente, pretendan que el dueño, usufructuario o cualquier otra persona con derecho a poseer una finca rústica o urbana dada en arrendamiento, ordinario o financiero o en aparcería, recuperen la posesión de dicha finca ».
Es claro que la demanda de reclamación de rentas debidas y la de resolución y desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo fijado en el contrato o por la Ley, debe referirse necesariamente a una finca urbana o rústica. Bastaría una interpretación literal del precepto para advertir que la referencia a los arrendamientos urbanos y rústicos, que se regulan por sus respectivas normativas especiales (la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, y la Ley 83/1980, de 31 de diciembre de arrendamientos rústicos), y sin perjuicio de la referencia al arrendamiento financiero, excluye el resto de los arrendamientos de bienes, entre los que se encuentra el arrendamiento de industria, que se regula por las normas generales previstas en el Código Civil para el contrato de arrendamiento.
La procedencia de esta interpretación literal, se corrobora con las especialidades que la propia Ley de Enjuiciamientos Civil prevé para el juicio verbal de desahucio ( arts. 439.3 , 440.3 y 444.1 LEC ), que se justifican por la finalidad de dotar de un procedimiento ágil a la resolución de los contratos de arrendamientos urbanos, permitiendo incluso la acumulación de la reclamación de las rentas debidas que han justificado el desahucio, y facilitar que pueda ejercitarse, en su caso, la enervación de la acción a tiempo.
De este modo, la resolución de un contrato de arrendamiento de industria, como es una estación de servicio, no debía haber seguido el cauce del juicio verbal previsto para el desahucio por falta de pago o por expiración del término de la relación arrendaticia en el art. 250.1.1º LEC , sino el del juicio ordinario, conforme a las reglas previstas en el art. 249.2 LEC .»
Si quiere ver más sentencias sobre la adecuación del procedimiento en el desahucio por falta de pago en arrendamientos de industria PINCHE AQUÍ
CONCLUSIÓN:
El procedimiento adecuado para ejercitar la acción de desahucio por falta de pago de un arrendamiento de industria será el declarativo que corresponda en función de la cuantía del procedimiento.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Tengo un local Bar-Restaurante el cual he tenido que recuperar por sentencia de desahucio . El inquilino se dio por desaparecido y los bienes que hay en su interior se han dado por abandonados segun el articulo 703.1 par 2lec. como consta en la sentencia.
En el interior hay maquinaria adquirida en renting, mi pregunta es, ¿ me la puede reclamar la empresa del renting o alguien?
La deuda ascendia a los 25.000 e.
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