Cuando un propietario adeuda cantidades por gastos comunes ordinarios, extraordinarios o al fondo de reserva, la comunidad de propietarios puede demandarlo ante los Tribunales a través de un procedimiento rápido denominado procedimiento monitorio.
Aunque el juicio monitorio no es obligatorio ya que también puede la comunidad acudir al declarativo correspondiente para reclamar las cantidades debidas, es muy probable que escoja el monitorio por su eficacia y porque la Ley de Propiedad Horizontal lo privilegia con algunas ventajas, entre otras, que los honorarios de abogado y procurador intervinientes en el procedimiento serán a cargo del vecino moroso aunque pague la deuda cuando es requerido por el Juzgado.
Para acudir al juicio monitorio, la comunidad de propietarios tiene que preparar el procedimiento monitorio mediante una serie de actuaciones y documentos.
Uno de esos documentos que hay que aportar es una certificación del acuerdo comunitario de liquidación de la deuda.
El certificado deberá ser emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad con el visto bueno del presidente, salvo que el primero sea un secretario-administrador con cualificación profesional necesaria y legalmente reconocida que no vaya a intervenir profesionalmente en la reclamación judicial de la deuda, en cuyo caso no será precisa la firma del presidente.
El artículo 21.3 de la LPH establece:
.«En este certificado deberá constar el importe adeudado y su desglose.»
Insistimos que este certificado de liquidación de deudas con la Comunidad de propietarios será uno de los documentos imprescindibles que deberá acompañarse para iniciar el proceso monitorio.
La mayoría de los Tribunales, como veremos más adelante, se muestran de acuerdo sobre la necesidad de que en el certificado figure de manera desglosada y detallada la deuda con la comunidad, periodos reclamados, el importe, conceptos, etcétera, si bien algún Tribunal exime de dicho desglose.
Como recomendación y siguiendo la expresión de la ley, cuanto más detallada la deuda mejor.
Entre los Tribunales que exigen que figure en el certificado de liquidación de deudas desglosada detalladamente las cantidades debidas en conceptos y periodos se encuentran:
» El orden de las cosas exige que el acuerdo de la junta de propietarios detalle los conceptos que deba cada comunero y la cantidad correspondiente a cada uno de ellos, es decir, que contenga el desglose de la deuda porque es la junta la que ha de aprobar la liquidación de la deuda y porque una vez aprobada por la Junta de propietarios el acuerdo liquidatario se ha de notificar al deudor con entrega del acta de la junta para que pague.
La reclamación ha de estar individualizada perfectamente por la junta de propietarios no solo porque forma parte de la pretensión que se deduce y no puede ser genérica pues responde a una contraprestación concreta que ha de cumplimenta el propietario conforme al art 9 en relación con el 21.1 de la LPH , y porque lo exigen el derecho del deudor, siendo que lo que ha de notificarse al propietario es el acuerdo liquidatorio de la junta mediante entrega del acta de dicha junta de forma que tenga oportunidad de conocer en su integridad lo discutido y lo acordado.»
» El artículo 21.2 de la LPH establece que la utilización del procedimiento monitorio requerirá la previa certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la comunidad. En el presente caso, con la demanda se acompañó dicha certificación, pero la misma no contiene una auténtica liquidación en los términos exigidos por el precepto legal, pues aunque se mencionan los conceptos por los que se adeuda (cuotas atrasadas, cuotas de seguro atrasadas y reparación de rotura de la puerta), no están desglosadas las cantidades que se adeudan por cada uno de esos conceptos, ni se detallan las cuotas impagadas ni la cuantía de cada una de ellas.»
» Como ya declaró esta sala en sentencia de 20 de Julio de 2.004 (Rollo de apelación 28/04) ,una cosa es certificar la existencia de un acuerdo sobre reclamación de una deuda y otra distinta certificar la existencia de un acuerdo acordando la liquidación de aquella, debiendo consignar, al menos, los períodos y conceptos a los cuales corresponde la misma. Es por ello por lo que esta Sala entiende que no se ha justificado debidamente los requisitos a que alude el artículo 21.1 de la LPH.»
» Sin embargo no resulta admisible sostener que no se sabe qué conceptos se comprenden en ese saldo de liquidación. El saldo sin duda obedece a la comparación entre los gastos imputables al demandado y los pagos por éste realizados. No resulta necesario que la comunidad de propietarios especifique el concepto de cada uno de ellos, ni mucho menos que aporte a las actuaciones las facturas de gasto de las cantidades reclamadas, o los justificantes de los pagos realizados por el demandado».
1ª.– Aunque no existe unanimidad entre los Tribunales, la mayoría exige la necesidad de que en el certificado de liquidación de deudas con la Comunidad de propietarios se desglosen las cantidades debidas.
2ª.- Si un propietario es demandado en juicio monitorio por deudas con la Comunidad y el certificado de liquidación no especifica qué periodos se reclaman y los distintos importes y conceptos, puede alegar como causa de oposición al monitorio las deficiencias de dicho certificado que le imposibilitarían convertirlo en título a los efectos de iniciar el procedimiento monitorio al amparo de lo dispuesto en el art. 21.3 LPH.
El éxito de esta oposición dependerá del criterio que tenga el Tribunal que los juzgará.
3ª.- Es recomendable para la Comunidad de propietarios, tanto en el acuerdo que adopte en Junta como en el certificado de liquidación que expida posteriormente, hacer constar lo mas detalladamente posible el origen e importe de la deuda para evitar posibles oposiciones del propietario demandado.
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Buenas tardes. En nuestra comunidad hay un vecino que lleva años sin pagar.
el certificado de liquidacion de deuda, se escribe en el acta del dia, explicandolo todo, o hay un modelo especifico donde se desglosa el importe?
Gracias de antemano
hola buenas
tengo una pregunta sobre el certificado de deuda de la comunidad, en dicho certificado el administrador puede poner una anotación del incumplimiento de la vivienda , como por ejemplo una terraza iligal
Qué se puede hacer o qué conviene decir para que el Tribunal desestime la demanda si no aporta dicho desglose o para que exija dicho desglose antes de continyar y/o para que no cargue con las costas al demandado si no se aportó dicho desgloce.
El desgloce puede ser muy importante porque sin desgloce las deudas o cuotas prescritas quedan ocultas en el total.