Vamos a intentar responder a la pregunta de cuánto ascendería el importe de la indemnización en el desistimiento del arrendamiento de local, aunque ya adelanto de antemano que variará según el caso concreto.
El interés del presente artículo viene como consecuencia de la sentencia dictada por el Tribunal Supremo en fecha 11 de febrero de 2016, donde de nuevo se plantea el asunto del importe de la indemnización a favor del arrendador cuando el inquilino desiste del arrendamiento.
El desistimiento significa que el inquilino se marcha del local antes de que termine la duración pactada del contrato de alquiler.
Comentamos la sentencia del Tribunal Supremo de 11.02.2016 que trata sobre la indemnización que ha de recibir el arrendador por desistimiento del inquilino del contrato de local de negocio.
– En este caso analizado por el Tribunal Supremo se parte de un contrato de arrendamiento de local de negocio celebrado en 2008 y con una duración de 10 años, por lo que finalizaba en 2018.
– El arrendatario desiste del contrato («no quiere seguir con el alquiler«) en abril de 2012, por lo que deja el local sin el consentimiento del arrendador.
– El arrendador interpone un procedimiento judicial de resolución del contrato de arrendamiento y de reclamación de indemnización de daños y perjuicios por el desistimiento del arrendamiento de local por parte del inquilino.
– El importe de la indemnización solicitada asciende al pago de la totalidad del importe de las rentas que faltan hasta completar el plazo de duración fijado en el contrato, es decir, que le pague la renta de todos los meses que faltan hasta 2018.
– El Juzgado que conoció del asunto, estima parcialmente la demanda y considera que la indemnización por daños y perjuicios deberá ser de 5 mensualidades de renta por cada año que reste por cumplir, lo que hace un total de 29 meses y 5 días de renta. Además añade la sentencia que, lo anterior se mantendrá así, siempre y cuando el demandante no arrendara el local antes del transcurso de los 29 meses y 5 días desde abril de 2012, en cuyo caso cesaría la obligación del demandado de abonar mensualidad alguna a fin de no provocar un enriquecimiento injusto a favor de la propiedad.
– El arrendatario interpone un recurso de apelación ante la Audiencia Provincial, que lo resuelve en parte a su favor y acuerda establecer la indemnización por desistimiento del arrendamiento de local, en una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir del contrato. La Audiencia considera aplicable por analogía lo dispuesto en el art. 11.2 de la Ley de Arrendamientos Urbanos para las viviendas, así como la jurisprudencia emanada por el Tribunal Supremo en sentencia de 9.04.2012.
– El arrendador interpone un recurso de casación ante el Tribunal Supremo.
La sentencia dictada por la Sala 1ª del TS en fecha 11.02.2016, dice al respecto:
1º.- Se denuncia por el arrendador la infracción del art. 1106 Código Civil y la jurisprudencia que lo interpreta en el sentido de que la sentencia recurrida fija la indemnización por el incumplimiento del plazo de duración del contrato en base a la aplicación de la pauta orientativa contenida en el art. 11.2 de la LAU de 1994 , sin atender a la debida aplicación del precepto citado, cuando se han acreditado los presupuestos para ello. Sentencias de la Sala Civil del TS de 26-9-2007 y 9-4-2013.
2º.- El motivo del recurso ha de ser estimado y por tanto ha de dársele la razón al arrendador por lo siguiente:
En la sentencia de la Audiencia Provincial se analiza la situación de reducción de rentas y disminución de la demanda de alquileres, pero pese a ello entiende desmesurada la indemnización concedida por el Juzgado, consistente en cinco mensualidades por año que restaba de duración del contrato.
La resolución dictada por la Audiencia Provincial se apoya principalmente en la sentencia del Tribunal Supremo de 9 de abril de 2012 que aplicó como criterio orientativo la indemnización fijada en el art. 11.2 de la LAU de 1994 (en su anterior redacción), es decir, una mensualidad por año que restaba de duración del contrato.
Esta Sala debe declarar que la sentencia de 9 de abril de 2012 se dictó en un supuesto en que no constaba la existencia de perjuicios de mayor calado.
En el presente caso, esta Sala entiende infringido el art. 1106 del C. Civil y jurisprudencia que lo interpreta ( sentencia de 26 de septiembre de 2007 y 9 de abril de 2012 ), en el sentido de que constan perjuicios de mayor nivel cuantitativo dado que:
– El contrato tenía una duración de diez años, habiéndose suscrito el 31 de enero de 2008.
– Se dio por resuelto por el arrendatario a los 3 años, cuando el plazo de duración era hasta el 1 de febrero de 2018.
– En la resolución recurrida se reconoce la dificultad de obtener un nuevo arrendatario y el descenso de las rentas en el mercado, aunque considera que son argumentos insuficientes.
3º.- Por lo expuesto, esta Sala estimando parcialmente la casación, asume la instancia, manteniendo la indemnización fijada por el Juzgado, de cinco mensualidades de renta, por año que restaba del contrato, cantidad que se reconoce como proporcionada, para un supuesto de resolución de contrato, de las características del analizado, máxime cuando el Juzgado estableció el cobro de la indemnización, siempre y cuando no volviera a arrendarse el local mientras el arrendador perciba mes a mes (hasta abril de 2014) la indemnización por impago de rentas, como consta en los antecedentes de hecho de la presente resolución, al transcribirse el fallo del Juzgado.
Parece que se desprende de esta sentencia, que el Tribunal Supremo entiende que si no se acredita por el arrendador la existencia de perjuicios concretos («de mayor calado»), el importe de la indemnización por el desistimiento del arrendamiento de local será de una mensualidad por año que reste por cumplir, aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11.2 de la LAU para las viviendas.
Ahora bien, si el arrendador acredita perjuicios concretos, como en el caso enjuiciado:
1) faltaba bastante tiempo para que venciera el contrato.
2) desde que se entregó la posesión el local no había sido alquilado por ninguna inmobiliaria donde se había puesto.
3) descenso del importe de los alquileres,…., podrá pedir una indemnización superior, que en este caso y sin que el Juzgado de Primera Instancia lo haya fundamentado, lo considera en 5 mensualidades de renta por año que reste por cumplir.
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Hola, mi caso es el siguiente,es de un local de uso diferente del de vivienda, se hizo un contrato de alquiler por 3 años, sin clausula de rescision, en diciembre de 2015 y en julio de 2016 el inquilino dice que se quiere marchar y deja de pagar la renta y cierra el negocio, le ofrecemos indemnizarnos con 3 meses más la pérdida de la fianza que corresponde a otros dos meses y se niega y no sabemos nada más de él, ahora en diciembre de 2016 lleva 6 meses sin pagar y nos dice que ha dejado las llaves en un local cercano, que es de su hija, tras conseguir hablar con el arendatario nos dice que ella da ese asunto por zanjado, que ya nos avisó en julio y que hagamos lo que creamos oportuno
Buenas tardes yo alquile un local para kiosco pero veo que no me da ni para el alquiler puedo dejarlo antes de de cumplir el contrato solo llevo 2 meses abierto
Hola Mari:
1.- Hay que ver si en el contrato se le permite el desistimiento o no.
2.- Hablar con el arrendador y alcanzar una solución amistosa sobre la resolución.
saludos