Cuando hablamos del desistimiento del contrato de local de negocio, nos referimos a la decisión adoptada por el arrendatario de finalizar el contrato antes del plazo convenido de duración del alquiler.
Dicho de otro modo, el desistimiento es la acción de finalizar el contrato de arrendamiento antes del vencimiento pactado expresada por el inquilino.
En esta publicación nos vamos a referir al desistimiento de los contratos de arrendamiento de local de negocio («arrendamiento para uso distinto del de vivienda») celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU 29/94), es decir los suscritos a partir del 1 de enero de 1995.
Libertad para pactar la duración del arrendamiento de local de negocio
Lo primero que hay que destacar es que la LAU 29/94 deja plena libertad a los contratantes para establecer los pactos que consideren oportunos respecto a la duración del arrendamiento de local de negocio, a diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de la vivienda donde se protege al inquilino en cuanto a la duración del contrato.
En virtud de ese principio de libertad de pactos en el arrendamiento de local, los contratantes pueden acordar el plazo de duración que consideren oportuno.
La duración del contrato, como cualquier otro pacto, tiene suma importancia puesto que acordada la duración, no cabe en principio que alguna de las partes incumpla lo convenido. El principio de obligatoriedad supone que los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato.
¿Qué significa desistir del contrato de arrendamiento?
Si el arrendatario decide unilateralmente abandonar el local arrendado antes del vencimiento convenido se considera que desiste del contrato.
Esta posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato antes del vencimiento puede venir o no contemplada en el mismo contrato, en cuyo caso siempre habrá que estar a lo que figure pactado. De ahí la importancia de regular en el contrato esta contingencia para evitar futuras interpretaciones.
El desistimiento del contrato de local de negocio por el inquilino antes del vencimiento tiene importantes efectos sobre el pago de las rentas futuras como veremos más adelante, pues el arrendador pretenderá que se les abonen todas las pendientes hasta concluir la duración pactada y el arrendatario querrá marcharse sin abonar rentas futuras.
Sentados todos estos principios jurídicos básicos, traslademos estas cuestiones del desistimiento a las situaciones más frecuentes que se pueden dar en estos casos.
Situaciones frente al desistimiento del arrendamiento de local de negocio
Veamos qué puede ocurrir cuando el arrendatario de un local desiste del contrato antes del tiempo convenido:
1º.- En el contrato de arrendamiento se pacta la posibilidad de desistimiento sin abonar indemnización alguna.
Esta es la situación más favorable para el arrendatario puesto que tiene el total control de la duración del contrato sin tener que pagar cantidad alguna si desiste del contrato antes de su vencimiento.
Si figura pactado en el contrato que el arrendatario puede dejar el contrato y marcharse antes del tiempo de duración convenido, nada impide que el contrato se extinga conforme a la «libertad de pactos».
2º.- En el contrato de arrendamiento se pacta la posibilidad de desistimiento pagando una indemnización.
Si en el contrato estaba previsto el desistimiento del contrato de local de negocio a favor del inquilino pero pagando una indemnización por desistir antes del plazo, habrá que cumplir con dicha cláusula.
En este caso, la indemnización prevista por el desistimiento no es una cláusula penal ya que tal posibilidad viene pactada en el contrato y lo que hace el arrendatario es usar de la misma. El inquilino no incumple el contrato al venir previsto el desistimiento.
Ejemplo:
En un contrato de arrendamiento de local se pacta una duración de 10 años, si bien se estipula que el inquilino podrá desistir del contrato transcurridos los 3 primeros años, en cuyo caso indemnizará al arrendador con 3 mensualidades de la renta por cada año del contrato que reste por cumplir y los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
En este caso, si el inquilino ejercita el desistimiento al cumplir el tercer año, deberá pagar el total importe de la indemnización estipulada, es decir 3 meses por cada uno de los años que falten por cumplir de la duración pactada. Os recomendamos la lectura del comentario de una Sentencia del Tribunal Supremo a este respecto.
3º.- En el contrato de arrendamiento no se ha previsto el desistimiento pero sí una indemnización en caso de incumplimiento
En el contrato de arrendamiento de local de negocio no se ha previsto el derecho de desistimiento a favor del inquilino pero sí se ha hecho constar una cláusula en la que para el supuesto de incumplimiento del plazo de duración deberá indemnizar una cantidad cerrada o pagar un número de mensualidades de renta.
En este supuesto se considera esta estipulación contractual como una cláusula penal.
En estos casos en los que el inquilino incumple, el arrendador puede optar por 2 caminos:
a) Una vez tenga noticia del desistimiento del contrato de local de negocio que pretende el inquilino, puede comunicarle su oposición a dicha decisión y exigirle el cumplimiento del contrato.
4º.- En el contrato de arrendamiento de local no se ha pactado nada respecto del desistimiento ni tampoco sobre indemnización
En estos casos, puede ocurrir 2 situaciones en el supuesto de que el inquilino abandone antes de tiempo:
a) Si no se acreditan por el arrendador perjuicios concretos, el Tribunal Supremo entiende que cabrá una indemnización por resolución anticipada de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Vienen aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11.2 de la LAU para las viviendas.
b) Si se acreditan perjuicios de «mayor calado» por esa resolución anticipada, el Tribunal Supremo en sentencia de 11.02.2016 establece en esta sentencia una indemnización de 5 mensualidades de renta por cada año que restaba por cumplir. Pincha aquí para leer más.
Sentencias sobre el desistimiento del contrato de local de negocio
Citamos algunas sentencias relevantes sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de local de negocio:
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 3.04.2018:
«4.ª) En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de veinticinco a treinta años a partir de la modificación del contrato. Durante esos treinta años, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los diez primeros años.
A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.
Literalmente, la arrendataria se comprometía «a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años» y, en caso contrario, quedaba obligada «a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo». En definitiva, con independencia de las imprecisiones terminológicas, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento. La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.
En el caso, la entidad que pasó a ocupar el lugar de la arrendataria (por absorción de quien adquirió el contrato por cesión) puso fin al contrato cuando quedaban tres años para el citado plazo de diez y la arrendadora, de acuerdo con lo pactado, no pide la renta correspondiente a todos los años de cumplimiento del contrato (treinta años), sino que lo que pide es el pago de las rentas correspondientes a esos tres años.
5.ª) Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al buscar un alquiler sustitutorio una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 3.10.2017:
» En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).
»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).
»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.
»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.»
Sentencia del Tribunal Supremo (Sala 1ª), de fecha 9.04.2012
«Cuarto. Resolución unilateral de contrato de arrendamiento de local de negocio. Indemnización de daños y perjuicios. Lucro cesante.
»A) Los daños o perjuicios en que consiste el lucro cesante son daños o perjuicios de carácter patrimonial que deben ser indemnizados, en caso de incumplimiento contractual, con arreglo a las normas generales del Código Civil, pues este establece en el artículo 1106, que se cita como infringido, que «[l]a indemnización de daños y perjuicios comprende no solo el valor de la pérdida que hayan sufrido, sino también el de la ganancia que haya dejado de obtener el acreedor […]». La economía actual, mucho más compleja y dinámica que la de épocas anteriores, impone reconocer la importancia no solo de las realidades económicas consolidadas, sino también de las expectativas económicas de futuro, a las que se atribuye la misma efectividad que a aquellas.
»La determinación de lucro cesante exige, como ocurre con todo daño o perjuicio, que se pruebe. El lucro cesante futuro presenta dificultades probatorias, pues solo puede ser calculado mediante evaluaciones de carácter prospectivo y no mediante mediciones efectuadas sobre situaciones económicas ya realizadas. Este tipo de prueba exige una labor de ponderación económica por parte del tribunal, auxiliado si ha lugar a ello por la asistencia de peritos, en la que es posible acudir al principio res ipsa loquitur [la cosa habla por sí misma] en aquellos casos en los que la aplicación de un cálculo prudente al desarrollo de las operaciones económicas demuestra por sí mismo la cuantía en que se ha dejado de obtener una ganancia futura. En suma, la fijación de este tipo de indemnización debe abordarse por los tribunales mediante criterios que deben buscar un equilibrio que huya tanto del rechazo de lucro cesante por entender que tiene carácter hipotético como de su admisión incondicional sin prueba alguno, pues debe fijarse su cuantía conforme a la prueba mediante un cálculo razonable y atento a todas las circunstancias concurrentes y a las expectativas previsibles del mercado en torno a las operaciones económicas que se han visto truncadas por el incumplimiento.
»A estos criterios responde la jurisprudencia de esta sala de los últimos años, en la cual se declara que «para que sea indemnizable el lucro cesante se requiere necesariamente una evaluación basada en la realidad y dotada de cierta consistencia, como tantas veces ha dicho esta sala (SSTS 17 de julio de 2002, 27 de octubre de 1992, 8 de julio y 21 de octubre de 1996, entre tantas otras), pues es preciso probar que realmente se han dejado de obtener unas ganancias concretas que no han de ser dudosas ni contingentes ( SSTS 29 de diciembre de 2000 ; 14 de julio de 2003, entre otras muchas), y que únicamente se puede establecer mediante una presunción de cómo se habrían sucedido los acontecimientos en el caso de no haber tenido lugar el suceso dañoso ( STS 27 de julio 2006)» ( STS de 14 de julio de 2006).
»B) La sentencia recurrida fija como indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento, en calidad de lucro cesante futuro (es decir, fundado en una evaluación prospectiva sobre el curso futuro de los acontecimientos), una cantidad equivalente a la renta que corresponde al plazo mínimo obligatorio de duración del contrato, que fue fijado en el contrato en seis años, descontando el importe de los primeros ocho meses, en que la parte arrendataria se beneficiaba de la suspensión del pago de la renta como periodo concedido para la obtención de las oportunas licencias.
»La sala considera, estimando los argumentos del recurso, que establecer una equivalencia entre los perjuicios económicos futuros con el importe íntegro de la renta dejada de percibir durante los seis años establecidos para la vigencia mínima del contrato -presumiendo implícitamente que el bien arrendado no pudo ser objeto de explotación económica alguna durante esos años- significa desconocer la racionabilidad económica de la posibilidad de que la arrendadora concertase un nuevo arrendamiento, en principio por una renta similar, transcurrido un período razonable desde el momento de la resolución unilateral del contrato por parte de la arrendataria, u obtuviese un beneficio o renta por el bien mediante operaciones económicas de otro tipo (a este criterio responde la interpretación jurisprudencial del art. 56 LAU 1964, invocada por la parte recurrente).
»Es cierto que la resolución injustificada del contrato demuestra por sí misma la falta de abono de las rentas futuras y con ello el cese de un lucro futuro originado por el incumplimiento; pero la cuantía del lucro frustrado, teniendo en cuenta las circunstancias económicas, debe hacerse partiendo de una moderación del importe total de la renta pendiente, por la razón que ha quedado indicada. Al no considerarlo así la sentencia recurrida, debe apreciarse la infracción de la jurisprudencia que se cita en apoyo de los motivos de casación.
»C) La casación de la sentencia recurrida impone a esta sala, asumiendo una labor propia del tribunal de instancia, ponderar la proporción en que debe considerarse susceptible de indemnización la falta de percepción de rentas durante los seis años que debió durar el contrato de arrendamiento.
»Por una parte, se considera procedente incluir en el cálculo en la indemnización derivada de la resolución unilateral del contrato de arrendamiento en favor de la parte demandante, ahora parte recurrida, una cantidad equivalente a la renta correspondiente a los ocho meses durante los cuales el local permaneció inactivo en beneficio de la arrendataria para que esta pudiera obtener las licencias, tal como se aprecia en la sentencia de primera instancia. La suspensión en el cobro de rentas respondía sin duda al interés de la parte arrendadora en los beneficios que pensaba obtener mediante la percepción futura de las rentas durante el período del contrato, por lo que dejó de tener sentido económico al producirse, sin justificación, la resolución unilateral por la arrendataria.
»La indemnización, a juicio de esta sala, debe completarse añadiendo una suma fijada en una proporción equivalente a la renta de un mes por cada año previsible de duración del contrato, en la cuantía correspondiente al primer año de arrendamiento, fijando definitivamente el importe de la indemnización en la cuantía correspondiente a catorce meses de renta. Esta apreciación se funda en la falta de elementos probatorios más consistentes acerca de las dificultades o la imposibilidad durante un tiempo más dilatado que el ordinariamente previsible en circunstancias normales de concertar un nuevo arrendamiento del local objeto del litigio en unas condiciones económicas similares. Para formular esta conclusión se tiene en cuenta que nada consta en las actuaciones acerca de la imposibilidad de realizar esta u otras operaciones similares. Antes al contrario, se declara en la sentencia de primera instancia, y no consta nada en contrario en la de apelación, que la arrendadora pudo disponer del inmueble desde el momento en que se le comunicó, a los ocho meses de celebrado el contrato, la resolución.
»La sala tiene en este caso en cuenta, como pauta de carácter orientativo, entre otros preceptos de la misma Ley, lo dispuesto en el artículo 11, párrafo segundo, LAU 1994 para los arrendamientos de vivienda de duración pactada superior a cinco años, en el cual se fijan los criterios con arreglo a los cuales puede pactarse en favor del arrendador una indemnización en los supuestos de desistimiento por parte del arrendatario. Dando por supuesto que el artículo no es aplicable al caso, debe presumirse que en la fijación de estos criterios el legislador ha tenido en cuenta pautas económicas adecuadas para fijar como promedio el alcance de lucro cesante derivado de la frustración de la percepción de las rentas correspondientes a un contrato de arrendamiento prematuramente extinguido»»
Diferencias entre desistimiento del arrendamiento de local y de vivienda
Por último, y aunque sobre este tema hablaré en próximos artículos, deciros que no se debe confundir el desistimiento unilateral del contrato de local con el de vivienda. Aquí os dejo el enlace del artículo » desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda » para que veáis las diferencias.
Abogado en ejercicio desde el año 1984. Colegiado Nº 2181 por el Ilustre Colegio de Abogados de Granada. Entusiasta del Derecho en general y en especial del Derecho Civil, Arrendamientos, Herencias y Comunidades. Le gusta escribir sobre todos los ámbitos jurídicos.
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Hola. Soy inquilino de un local comercial el cual cumple el contrato en abril del 2024… Me quedan dos años para jubilarme y les pido una prolongación del mismo de dos años, es decir, hasta abril del 2026 y se niegan a concederme dicha prologa. Tengo algun derecho para poder continuar como inquilino hasta mi jubilacion???
En el actual contrato tengo depositada una fianza de tres meses a la cual tambien se niegan a devolverme y unos gastos de mejora del local considerable pues llevo en él desde 2013. Les agradecería me informen al respecto. Muchas gracias
Buenas tardes, tengo alquilado un local comercial con un contrato de 4 años de obligó cumplimiento . Llevo ya 3 años pagando todo los meses nonostante el covid, pero ahora tengo que cerrar la actividad y barme de baja como autónomo porque no ganó suficiente para cubrir los gastos. Se considera un » incumplimiento » de forza mayor? Puedo tener algún tipo de penalización? Os ruego una contestación por favor. Gracias
Tengo un contrto arrendamiento local comercial con fecha de pago del 1 al 5 de cada mes,me ingresa el dia 6 -7-8 nunca el dia 5 como pone el contrto.
El contrato pone cualquier imcunplimento del mismo sera motivo de extincion del mismo
Puedo rescindir el contrato por incunplimento del mismo
Muchas gracias un saludo
Buenos días, estoy en un local el cual después de 3 inundaciones en el sotano y de no reparar el daño ni encontrar el problema, sigo sin poder utilizar parte del local que esta destinado al almacén de productos que comercializo. LLevo menos de un año en dicho local y según contrato como mínimo he de estar 1 año. ¿puedo desistir del contrato? ¿de que forma y con cuanto preaviso? entiendo que podría hacerlo por incumplimiento de las condiciones para ejercer correctamente mi actividad. verdad?
Buenas he leido el articulo y mi caso es el siguiente,he alquilado un local el 11de septiembre 2018,el contrato estipula un año.sin clausulas de anticipacion ni indeminizacion.Quiero entregar el local,tengo 3meses en el. Que debo hacer?Tendria que pagarle algo al propietario? Tiene el propietario que devolverme la fianza en su totalidad?
Hola Adriana,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
Tengo alquilado un espacio en un centro comercial con contrato de 2 años y vence en marzo de 2019.Por problemas económicos y además nunca ha sido rentable tal actividad allí, me resulta imposible mantener el pago de dicho alquiler,pues no dispongo de más recursos.Me vi obligado a cesar la actividad el 1 de junio, Después de notificar bastantes veces a la propiedad de mi situación y hasta que fecha podría estar abierto.Que me ocurre legalmente?
De hecho…no puedo pagar a día de hoy nada…ni seguridad social,ni hacienda.No dispongo de recursos económicos a día de hoy.
Gracias
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
buenas tardes
dispongo de una nave industrial que tengo alquilada en la actualidad, con un contrato que vence el 30 de abril de 2018.
el inquilino quiere firmar un nuevo contrato, pero no estamos de acuerdo en la renta que me tiene que abonar.
le he indicado por carta y me ha firmado el recibi de la misma que tiene que abandonar la nave en esa fecha, y me dice que aunque el contrato este vencido, el no se marcha de la nave, ya que quiere que le siga cobrando el alquiler que paga en la actualidad.
que puedo hacer??
Tiene derecho a quedarse con el contrato finalizado?
Les agradeceria me contestaran a mi correo electronico.
muchas gracias
¿Y que ocurre si quien quiere desistir del contrato antes de su finalización es el arrendador? ¿Se podría mencionar en el contrato esta opción y poner que el arrendador puede desistir del contrato con un preaviso de 1 mes?
hola, estoy alquilada en un local comercial y he cumplido siempre con el pago y demás. No puedo continuar, porque me está costando dinero y el arrendador me dice que en el contrato pone que debo avisar con 6 meses de antelación. También me hizo pagar aval bancario y lo he hecho durante estos tres años. Le he intentado hacer entender mi situación perov nada. Qué puedo hacer?
Estimado Francisco Sevilla;
Tras la lectura de su artículo y de la STS de 18 de marzo de 2016, discrepo respecto a su grupo 4º, donde no existe clausula ni nada al respecto, en caso de desistimiento unilateral del arrendatario con la negativa del arrendador.
Entiendo que el no exponer nada y ante la negativa del arrendador, facultaría a éste para la reclamación del total de las mensualidades hasta el fin del contrato, puesto que el contrato es ley entre las partes, no procedería la moderación pues no es de aplicación el art. 1154CC.
De la forma que usted expone, daría la facultad al arrendatario de dejar el local cuando quisiese y a expensas de que el arrendador luego probase o no los perjuicios, se le indemnizaría en una mensualidad por año o cinco. Lo que entiendo dejaría la resolución del contrato en desventaja hacia el arrendador.
Salvo mejor opinión.
Reciba un cordial saludo.
Buenos días,
Tenemos un local cuyo único contrato se firmó el 1 de junio de 1983, el arrendatario, persona jurídica, nos envió el 23/06/2014 un burofax diciendo que se acogía al “apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos”, para incrementar en 5 años el plazo mínimo de arrendamiento, sin nueva negociación de contrato. 1.- ¿Es esto legal? 2.- En caso de que sea legal, hasta cuando podrían alargar el contrato, ya que ponen “plazo mínimo”.
Muchas gracias Saludos
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Qué pasa si, en una contrato de arrendamiento de nave, por error puse desistimiento del arrendador y quería decir arrendatario?. y Está firmado
Hola. Soy inquilino de un local comercial el cual cumple el contrato en abril del 2024… Me quedan dos años para jubilarme y les pido una prolongación del mismo de dos años, es decir, hasta abril del 2026 y se niegan a concederme dicha prologa. Tengo algun derecho para poder continuar como inquilino hasta mi jubilacion???
En el actual contrato tengo depositada una fianza de tres meses a la cual tambien se niegan a devolverme y unos gastos de mejora del local considerable pues llevo en él desde 2013. Les agradecería me informen al respecto. Muchas gracias
Buenas tardes, tengo alquilado un local comercial con un contrato de 4 años de obligó cumplimiento . Llevo ya 3 años pagando todo los meses nonostante el covid, pero ahora tengo que cerrar la actividad y barme de baja como autónomo porque no ganó suficiente para cubrir los gastos. Se considera un » incumplimiento » de forza mayor? Puedo tener algún tipo de penalización? Os ruego una contestación por favor. Gracias
Tengo un contrto arrendamiento local comercial con fecha de pago del 1 al 5 de cada mes,me ingresa el dia 6 -7-8 nunca el dia 5 como pone el contrto.
El contrato pone cualquier imcunplimento del mismo sera motivo de extincion del mismo
Puedo rescindir el contrato por incunplimento del mismo
Muchas gracias un saludo
Buenos días, estoy en un local el cual después de 3 inundaciones en el sotano y de no reparar el daño ni encontrar el problema, sigo sin poder utilizar parte del local que esta destinado al almacén de productos que comercializo. LLevo menos de un año en dicho local y según contrato como mínimo he de estar 1 año. ¿puedo desistir del contrato? ¿de que forma y con cuanto preaviso? entiendo que podría hacerlo por incumplimiento de las condiciones para ejercer correctamente mi actividad. verdad?
Buenas he leido el articulo y mi caso es el siguiente,he alquilado un local el 11de septiembre 2018,el contrato estipula un año.sin clausulas de anticipacion ni indeminizacion.Quiero entregar el local,tengo 3meses en el. Que debo hacer?Tendria que pagarle algo al propietario? Tiene el propietario que devolverme la fianza en su totalidad?
Hola Adriana,
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Tengo alquilado un espacio en un centro comercial con contrato de 2 años y vence en marzo de 2019.Por problemas económicos y además nunca ha sido rentable tal actividad allí, me resulta imposible mantener el pago de dicho alquiler,pues no dispongo de más recursos.Me vi obligado a cesar la actividad el 1 de junio, Después de notificar bastantes veces a la propiedad de mi situación y hasta que fecha podría estar abierto.Que me ocurre legalmente?
De hecho…no puedo pagar a día de hoy nada…ni seguridad social,ni hacienda.No dispongo de recursos económicos a día de hoy.
Gracias
Hola Antonio,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
buenas tardes
dispongo de una nave industrial que tengo alquilada en la actualidad, con un contrato que vence el 30 de abril de 2018.
el inquilino quiere firmar un nuevo contrato, pero no estamos de acuerdo en la renta que me tiene que abonar.
le he indicado por carta y me ha firmado el recibi de la misma que tiene que abandonar la nave en esa fecha, y me dice que aunque el contrato este vencido, el no se marcha de la nave, ya que quiere que le siga cobrando el alquiler que paga en la actualidad.
que puedo hacer??
Tiene derecho a quedarse con el contrato finalizado?
Les agradeceria me contestaran a mi correo electronico.
muchas gracias
¿Y que ocurre si quien quiere desistir del contrato antes de su finalización es el arrendador? ¿Se podría mencionar en el contrato esta opción y poner que el arrendador puede desistir del contrato con un preaviso de 1 mes?
hola, estoy alquilada en un local comercial y he cumplido siempre con el pago y demás. No puedo continuar, porque me está costando dinero y el arrendador me dice que en el contrato pone que debo avisar con 6 meses de antelación. También me hizo pagar aval bancario y lo he hecho durante estos tres años. Le he intentado hacer entender mi situación perov nada. Qué puedo hacer?
Buenos días.
Si se llegase a un acuerdo economico, ¿qué porcentaje quitaría hacienda en este tipo de acuerdo?.
Estimado Francisco Sevilla;
Tras la lectura de su artículo y de la STS de 18 de marzo de 2016, discrepo respecto a su grupo 4º, donde no existe clausula ni nada al respecto, en caso de desistimiento unilateral del arrendatario con la negativa del arrendador.
Entiendo que el no exponer nada y ante la negativa del arrendador, facultaría a éste para la reclamación del total de las mensualidades hasta el fin del contrato, puesto que el contrato es ley entre las partes, no procedería la moderación pues no es de aplicación el art. 1154CC.
De la forma que usted expone, daría la facultad al arrendatario de dejar el local cuando quisiese y a expensas de que el arrendador luego probase o no los perjuicios, se le indemnizaría en una mensualidad por año o cinco. Lo que entiendo dejaría la resolución del contrato en desventaja hacia el arrendador.
Salvo mejor opinión.
Reciba un cordial saludo.
Buenos días,
Tenemos un local cuyo único contrato se firmó el 1 de junio de 1983, el arrendatario, persona jurídica, nos envió el 23/06/2014 un burofax diciendo que se acogía al “apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos”, para incrementar en 5 años el plazo mínimo de arrendamiento, sin nueva negociación de contrato. 1.- ¿Es esto legal? 2.- En caso de que sea legal, hasta cuando podrían alargar el contrato, ya que ponen “plazo mínimo”.
Muchas gracias Saludos