Cuando hablamos del desistimiento del contrato de local de negocio, nos referimos a la voluntad y conducta del arrendatario de poner fin a la relación arrendaticia antes del plazo convenido de duración del alquiler.
Dicho de otro modo, cuando el arrendatario comunica que deja el local de negocio antes de que finalice la duración pactada en el contrato.
En esta publicación nos vamos a referir a los contratos de arrendamiento de local de negocio celebrados al amparo de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 de 24 de noviembre (LAU 29/94), es decir lo suscritos a partir del 1 de enero de 1995.
Lo primero que hay que destacar es que la LAU 29/94 deja plena libertad a los contratantes para establecer los pactos que consideren oportunos respecto a la duración del arrendamiento de local de negocio, a diferencia de lo que ocurre con el arrendamiento de la vivienda donde se protege al inquilino en cuanto a la duración del contrato.
En virtud de ese principio de libertad de pactos en el arrendamiento de local, los contratantes pueden acordar el plazo de duración que consideren oportuno.
El artículo 1.255 del Código Civil dispone:
«Los contratantes pueden establecer los pactos que tengan por conveniente, siempre que no sean contrarios a la leyes, a la moral ni al orden público».
La duración del contrato, como cualquier otro pacto, tiene suma importancia puesto que acordada la duración, no cabe en principio que alguna de las partes incumpla lo convenido. El principio de obligatoriedad supone que los contratantes están obligados a cumplir lo estipulado en el contrato.
Si el arrendatario decide unilateralmente dejar el local arrendado antes del vencimiento convenido se considera que desiste del contrato.
Esta posibilidad de que el arrendatario pueda desistir del contrato antes del vencimiento puede venir o no contemplada en el mismo contrato. en cualquiera de los casos siempre habrá que estar a lo que figure pactado en el contrato.
El artículo 1.256 del Código Civil dispone al respecto que
«La validez y el cumplimiento de los contratos no pueden dejarse al arbitrio de uno de los contratantes».
El desistimiento del contrato de local de negocio por el inquilino antes del vencimiento tiene importantes efectos sobre el pago de las rentas futuras como veremos más adelante, pues el arrendador pretenderá que se les abonen todas las pendientes hasta concluir la duración pactada y el arrendatario querrá marcharse sin abonar rentas futuras.
Sentados todos estos principios jurídicos básicos, traslademos estas cuestiones del desistimiento a las situaciones más frecuentes que se pueden dar en estos casos.
Veamos qué puede ocurrir cuando el arrendatario de un local desiste del contrato antes del tiempo convenido:
Esta es la situación más favorable para el arrendatario puesto que tiene el total control de la duración del contrato sin tener que pagar cantidad alguna si desiste del contrato antes de su vencimiento.
Si figura pactado en el contrato que el arrendatario puede dejar el contrato y marcharse antes del tiempo de duración convenido, nada impide que el contrato se extinga conforme a la «libertad de pactos».
Si en el contrato estaba previsto el desistimiento del contrato de local de negocio a favor del inquilino pero pagando una indemnización por desistir antes del plazo, habrá que cumplir con dicha cláusula.
En este caso, la indemnización prevista por el desistimiento no es una cláusula penal ya que tal posibilidad viene pactada en el contrato y lo que hace el arrendatario es usar de la misma. El inquilino no incumple el contrato al venir previsto el desistimiento.
Ejemplo:
En un contrato de arrendamiento de local se pacta una duración de 10 años, si bien se estipula que el inquilino podrá desistir del contrato transcurridos los 3 primeros años pagando en ese caso 3 mensualidades de renta por cada año que reste por cumplir.
En este caso, si el inquilino ejercita el desistimiento al cumplir el tercer año, deberá pagar el total importe de la indemnización estipulada, es decir 3 meses por cada uno de los años que falten por cumplir de la duración pactada. Os recomendamos la lectura del comentario de una Sentencia del Tribunal Supremo a este respecto.
En el contrato de arrendamiento de local de negocio no se ha previsto el derecho de desistimiento a favor del inquilino pero sí se ha hecho constar una cláusula en la que para el supuesto de incumplimiento del plazo de duración deberá indemnizar una cantidad cerrada o pagar un número de mensualidades de renta.
En este supuesto se considera esta estipulación contractual como una cláusula penal.
En estos casos en los que el inquilino incumple, el arrendador puede optar por 2 caminos:
a) Una vez tenga noticia del desistimiento del contrato de local de negocio que pretende el inquilino, puede comunicarle su oposición a dicha decisión y exigirle el cumplimiento del contrato.
b) Exigirle una indemnización de daños y perjuicios por la resolución unilateral del contrato conforme a lo estipulado, aunque si se considera clausula penal el Juzgado puede moderarla en ciertas ocasiones.
En estos casos, puede ocurrir 2 situaciones en el supuesto de que el inquilino abandone antes de tiempo:
a) Si no se acreditan por el arrendador perjuicios concretos, el Tribunal Supremo entiende que cabrá una indemnización por resolución anticipada de una mensualidad de renta por cada año que reste por cumplir. Vienen aplicando por analogía lo dispuesto en el art. 11.2 de la LAU para las viviendas.
b) Si se acreditan perjuicios de «mayor calado» por esa resolución anticipada, el Tribunal Supremo en sentencia de 11.02.2016 ha confirmado una indemnización de 5 mensualidades de renta por cada año que restaba por cumplir. Pincha aquí para leer más.
Citamos algunas sentencias relevantes sobre el desistimiento en los contratos de arrendamiento de local de negocio:
«4.ª) En el supuesto que da lugar al presente recurso, las partes ampliaron la duración del contrato inicialmente pactada de veinticinco a treinta años a partir de la modificación del contrato. Durante esos treinta años, la arrendadora quedaba comprometida a ceder el uso del local a la arrendataria, mientras que esta solo estaba obligada a mantener el contrato durante los diez primeros años.
A juicio de esta sala no resulta irrazonable que en un contrato que tiene una duración de treinta años se garantice el pago de la renta durante los diez primeros años y se exija a la arrendataria que quiere salir del contrato con anterioridad el pago de esa penalización.
Literalmente, la arrendataria se comprometía «a no rescindir unilateralmente los contratos por voluntad propia durante el plazo de diez años» y, en caso contrario, quedaba obligada «a indemnizar a la arrendadora por las rentas pendientes hasta cumplir dicho plazo». En definitiva, con independencia de las imprecisiones terminológicas, se atribuyó a la arrendataria una facultad de desistimiento anticipado a cambio de pagar el importe equivalente a las rentas pendientes hasta cumplir el plazo de diez años si ponía fin al contrato antes de ese momento. La suma que debía pagar la arrendataria sería menor a medida que la extinción del contrato se produjera en fecha más próxima a los diez años y, pasado el plazo de los diez años, la arrendataria quedaba obligada a pagar por una sola vez el importe de una mensualidad.
En el caso, la entidad que pasó a ocupar el lugar de la arrendataria (por absorción de quien adquirió el contrato por cesión) puso fin al contrato cuando quedaban tres años para el citado plazo de diez y la arrendadora, de acuerdo con lo pactado, no pide la renta correspondiente a todos los años de cumplimiento del contrato (treinta años), sino que lo que pide es el pago de las rentas correspondientes a esos tres años.
5.ª) Partiendo de la razonabilidad de la cláusula contractual no se puede reprochar a la arrendadora la diligencia mostrada al buscar un alquiler sustitutorio una vez que se produjo la recuperación de la posesión del local como consecuencia de la extinción del contrato de arrendamiento por voluntad de la arrendataria.»
» En base al art. 1124 del C. Civil , el arrendador podía solicitar el cumplimiento del contrato, como ha hecho, exigiendo el pago de las rentas adeudadas y las que quedaban por vencer.
Igualmente podía instar la resolución del contrato con indemnización de daños y perjuicios, pero no optó por esa vía.
Esta sala en sentencia 183/2016 de 18 de marzo y en la 297/2017 de 16 de mayo declaró:
«Los tres grupos de casos que se han presentado en la jurisprudencia de la Sala que son:
»1. Casos en los que existe en el contrato de arrendamiento de local de negocio una cláusula que otorga al arrendatario la facultad de resolver (rectius: desistir unilateralmente) el contrato, quedando obligado a pagar al arrendador una determinada cantidad de dinero (multa penitencial) ( sentencias de 23 de diciembre de 2009 (rec. 1508 de 2005 ), 6 de noviembre de 2013 (rec. 1589 de 2011 ), 10 de diciembre de 2013 (rec. 2237 de 2011 ) y 29 de mayo de 2014 (rec. 449 de 2012 ).
»2. Casos en los que dicha cláusula no existe y el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento, pero el arrendador no lo acepta y pide el cumplimiento del contrato, es decir, el pago de las rentas conforme a los vencimientos pactados en el contrato ( sentencia de 26 de junio de 2002; rec. 54/1997 ). Es el caso que ahora analizamos.
»3. Casos en los que dicha cláusula tampoco existe pero el arrendatario manifiesta su voluntad de terminar el arrendamiento y el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del mismo reclamando indemnización de los daños y perjuicios provocados por la resolución ( sentencia de 9 de abril de 2012; rec. 229 de 2007 ).
»Sentado que estamos ante un caso del grupo segundo, debemos convenir con el recurrido y con la resolución recurrida que no procede moderación en la indemnización de daños y perjuicios, pues lo solicitado y concedido no fue una indemnización sino el pago de las rentas adeudadas, al promover el demandante (hoy recurrido), exclusivamente, el cumplimiento del contrato ( art. 1124 CC ), unido a que no se aceptó la resolución ni se pactó cláusula penal que permitiese la moderación».
»El presente caso se subsume en el segundo de los supuestos descritos, pues no se pactó el desistimiento unilateral y no consta que el arrendador lo aceptase, razón por la que no cabe moderación de indemnización, pues no fue ésta lo pedido sino el cumplimiento del contrato con el pago de las rentas.
»Es más, de acuerdo con la jurisprudencia de esta sala, sería necesario algo más que el silencio o la no recepción de las llaves, para considerar aceptada la resolución unilateral en este sentido, sentencia 571/2013, de 27 de septiembre, recurso 959/2011.
»En conclusión, al no haberse pactado el desistimiento unilateral del arrendatario, ni aceptado el mismo por el arrendador procede la estimación la acción de cumplimiento del contrato con condena al pago de las rentas pendientes, en la forma solicitada en la demanda y en el recurso de casación.
»Debe rechazarse la argumentación de la sentencia recurrida, en cuanto que en ella se declaraba que el contrato estaba resuelto de facto por la entrega de llaves y puesta a disposición del arrendador, dado que este no consta que aceptase la resolución unilateral».
Esta doctrina es extrapolable al caso de autos, en cuanto no se pactó el desistimiento unilateral y tampoco se acordó cláusula penal alguna, habiéndose solicitado tan solo el cumplimiento del contrato. En el asunto que ahora analizamos, además, consta la expresa y previa oposición extrajudicial del arrendador a la resolución del contrato. También ha de valorarse el intento del arrendador en la búsqueda de nuevos arrendatarios.»
Por último, y aunque sobre este tema hablaré en próximos artículos, deciros que no se debe confundir el desistimiento unilateral del contrato de local con el de vivienda. Aquí os dejo el enlace del artículo » desistimiento del contrato de arrendamiento de vivienda » para que veáis las diferencias.
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Buenos días,
Tenemos un local cuyo único contrato se firmó el 1 de junio de 1983, el arrendatario, persona jurídica, nos envió el 23/06/2014 un burofax diciendo que se acogía al “apartado 7 de la Disposición Transitoria 3ª de la Ley 29/1994 de arrendamientos urbanos”, para incrementar en 5 años el plazo mínimo de arrendamiento, sin nueva negociación de contrato. 1.- ¿Es esto legal? 2.- En caso de que sea legal, hasta cuando podrían alargar el contrato, ya que ponen “plazo mínimo”.
Muchas gracias Saludos
Estimado Francisco Sevilla;
Tras la lectura de su artículo y de la STS de 18 de marzo de 2016, discrepo respecto a su grupo 4º, donde no existe clausula ni nada al respecto, en caso de desistimiento unilateral del arrendatario con la negativa del arrendador.
Entiendo que el no exponer nada y ante la negativa del arrendador, facultaría a éste para la reclamación del total de las mensualidades hasta el fin del contrato, puesto que el contrato es ley entre las partes, no procedería la moderación pues no es de aplicación el art. 1154CC.
De la forma que usted expone, daría la facultad al arrendatario de dejar el local cuando quisiese y a expensas de que el arrendador luego probase o no los perjuicios, se le indemnizaría en una mensualidad por año o cinco. Lo que entiendo dejaría la resolución del contrato en desventaja hacia el arrendador.
Salvo mejor opinión.
Reciba un cordial saludo.
Buenos días.
Si se llegase a un acuerdo economico, ¿qué porcentaje quitaría hacienda en este tipo de acuerdo?.
hola, estoy alquilada en un local comercial y he cumplido siempre con el pago y demás. No puedo continuar, porque me está costando dinero y el arrendador me dice que en el contrato pone que debo avisar con 6 meses de antelación. También me hizo pagar aval bancario y lo he hecho durante estos tres años. Le he intentado hacer entender mi situación perov nada. Qué puedo hacer?
¿Y que ocurre si quien quiere desistir del contrato antes de su finalización es el arrendador? ¿Se podría mencionar en el contrato esta opción y poner que el arrendador puede desistir del contrato con un preaviso de 1 mes?
buenas tardes
dispongo de una nave industrial que tengo alquilada en la actualidad, con un contrato que vence el 30 de abril de 2018.
el inquilino quiere firmar un nuevo contrato, pero no estamos de acuerdo en la renta que me tiene que abonar.
le he indicado por carta y me ha firmado el recibi de la misma que tiene que abandonar la nave en esa fecha, y me dice que aunque el contrato este vencido, el no se marcha de la nave, ya que quiere que le siga cobrando el alquiler que paga en la actualidad.
que puedo hacer??
Tiene derecho a quedarse con el contrato finalizado?
Les agradeceria me contestaran a mi correo electronico.
muchas gracias
Tengo alquilado un espacio en un centro comercial con contrato de 2 años y vence en marzo de 2019.Por problemas económicos y además nunca ha sido rentable tal actividad allí, me resulta imposible mantener el pago de dicho alquiler,pues no dispongo de más recursos.Me vi obligado a cesar la actividad el 1 de junio, Después de notificar bastantes veces a la propiedad de mi situación y hasta que fecha podría estar abierto.Que me ocurre legalmente?
De hecho...no puedo pagar a día de hoy nada...ni seguridad social,ni hacienda.No dispongo de recursos económicos a día de hoy.
Gracias
Hola Antonio,
He leído tu consulta y creo que lo más acertado y rápido sería que te pusieras en contacto con mi compañero Francisco Sevilla a través de nuestro servicio de asesoría jurídica telefónica en el 807.502.004, y así él personalmente podrá abordar de manera detallada y sobre la marcha contigo las dudas que tienes, y la forma de proceder.
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Un saludo y gracias por visitar Mundojuridico.info
Buenas he leido el articulo y mi caso es el siguiente,he alquilado un local el 11de septiembre 2018,el contrato estipula un año.sin clausulas de anticipacion ni indeminizacion.Quiero entregar el local,tengo 3meses en el. Que debo hacer?Tendria que pagarle algo al propietario? Tiene el propietario que devolverme la fianza en su totalidad?
Hola Adriana,
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Buenos días, estoy en un local el cual después de 3 inundaciones en el sotano y de no reparar el daño ni encontrar el problema, sigo sin poder utilizar parte del local que esta destinado al almacén de productos que comercializo. LLevo menos de un año en dicho local y según contrato como mínimo he de estar 1 año. ¿puedo desistir del contrato? ¿de que forma y con cuanto preaviso? entiendo que podría hacerlo por incumplimiento de las condiciones para ejercer correctamente mi actividad. verdad?
Tengo un contrto arrendamiento local comercial con fecha de pago del 1 al 5 de cada mes,me ingresa el dia 6 -7-8 nunca el dia 5 como pone el contrto.
El contrato pone cualquier imcunplimento del mismo sera motivo de extincion del mismo
Puedo rescindir el contrato por incunplimento del mismo
Muchas gracias un saludo